房子烂尾银行贷款真的不用还了吗？，下面是北京英淇律师事务所给大家的分享，一起来看看。
烂尾楼可以解除贷款吗
买房子对于我们每个人说都是大事，但假如我们买的房子成了“烂尾楼”，开发商不能按期交房甚至交房无望时，那银行的贷款我们是不是就真的不用还了呢？北京英淇律师事务所房产纠纷之“烂尾楼”系列今天将以案释法对此进行简要分析。
案情简介：
一、2014年，上海的许先生用贷款购买了一套房屋，贷款金额为392万元。在支付首付款后银行将贷款发放给开发商，许先生每月按时偿还贷款。后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，经调查，该楼盘未竣工验收，不符合交付标准，于是书面通知许先生解除与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
二、一审法院审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定的“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或者部分贷款”条款有效，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。
三、许先生不服一审判决上诉后，二审法院审理后认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条的约定属于格式条款，对许先生不具有拘束力，最后判决许先生不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。
英淇律师分析：
本案的争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。本案中，许先生实际上签订了两个独立的合同，分别为《商品房买卖合同》和《商品房担保贷款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因申请破产清算而没有办法将房屋交付给许先生，因此商品房买卖合同理应解除，至于个人购房借款及担保合同也应一并解除，故最终由开发商应承担剩余贷款的还款责任。
英淇律师提醒：
第一，并非所有的房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。
第二，买房人在停止还款前要先解除与开发商的商品房买卖合同、与银行的担保贷款合同，否则直接停止还贷将影响个人的征信。
第三，建议有退房想法的购房人选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效的执行。
第四，如果不想通过诉讼的方式申请停贷，也可以尝试从银行贷款发放是否合法、是否存在开发商没有预售许可证就发放贷款等问题，向银行监管部门进行投诉，从而由监管机构对银行进行调查处理，此时购房人有可能会被允许暂停还贷，但这种方法成功的几率不大。
综上，烂尾楼的维权是复杂而艰辛的，但法律不保护躺在权利上睡觉的人，如果您遇到楼房烂尾的情况，不管是计划投诉还是起诉，建议您都要第一时间咨询并委托专业的房产律师介入，帮您分析案情、策划最合适的维权方案，从而使您少走弯路，抓住最佳的维权时机。
烂尾楼的按揭怎么处理
在商品房预售的模式下，开发商只要投入一定的资金，取得商品房预售许可证后，就可以将在建房屋在市场上销售，这在很大程度上解决了房开商资金投入与运转周期的问题，为房地产开发行业的发展做出的巨大贡献，对于购房人来说，存在很大的风险。其中一个让所有购房人担心的问题之一就是购买的房屋烂尾。那如果不幸自己首付贷款按揭购买的房屋烂尾了，又该怎么办呢？要想知道怎么办，我们先捋一捋购房人、开发商、与银行之间的几个关系。
购房人购买开发商的房屋，自己出首付然后用购买的房屋向银行抵押贷款，开发商向银行为购房人的贷款做担保，银行直接将购房人的贷款支付到开发商的账户，最后购房人偿还贷款本金及利息，最后形成了这么三对关系，购房人与开发商之间的买卖合同关系，购房人与银行之间的抵押借款关系、开发商之间的担保贷款合同关系。
如果房屋能如期交付使用，那什么事都没有，但如果因开发商违约不能交房，也是我们说的烂尾，那购房人既不能得到房子，还要偿还银行的贷款本金及利息。
杂草重生的烂尾楼
实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款的人是开发商，对于银行来说，可以行使对房屋的抵押权，又可以向开发商主张担保债权、还可以向购房人的债权，自己的权利能够得到保护；但对于购房人来说呢，既支付了首付款，又未取得房屋，还要偿还按揭贷款。他做错了什么要该受这样的惩罚？这显然是不公平的。那如何打破它呢？
因开发商的违约不能交付房屋，致使购房人购买房屋的合同目的不能实现，可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，起诉请求解除《商品房买卖合同》，同时以《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现，请求解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和购房人，购房人不负有返还义务。这样，虽然购房人不能确定最后能否从房开商那里拿到首付款，但是至少不用继续偿还银行的贷款本金及利息，在一定程度上减轻了购房者的负担。
最后提醒广大朋友，购买房屋之前要认真查看是否已经取得《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》五证，查看营业执照原件、考察他的信誉，看他在建的其他项目，多留意施工进度，避免入坑。
相关资料：中华人民共和国最高人民法院民 事判决书，案号：（2019）最高法民再245号
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