提前还贷小知识：银行期权风险，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
贷款先存钱是什么意思
本文为金融业研究方法探讨。本文不是证券研究报告，不构成任何投资建议，涉及个股也仅为举例或陈述事实之用，不代表我们对他们的证券或产品的推荐。具体投资建议请参考我们的研究报告。
作者：王剑，CFA
一、利率风险
利率风险是指利率变化对银行带来的风险。以下先讲点基础知识。随便翻开一本银行资产负债管理的书籍里应该都有。
具体来讲，利率风险又可细分为几种风险：
（1）重定价风险，即利率水平发生平移变化，比如各期利率同步变化，由于银行资产负债之间有重定价缺口，因此承受风险；
（2）利率曲线风险，即利率曲线形状发生变化，即长短期利率变动幅度不一致；
（3）基差风险，即本来匹配的、相同特征的基准利率，发生不同步的变动。比如我国目前银行贷款与存款的定价基准不一样，前者是LPR，后者还未完全基于LPR，存贷的基准利率变动不一致，就产生基差风险；
（4）期权风险，即客户发生不利于银行的行为，比如利率上升时存款取出重存，利率下降时贷款提前还款然后重贷。
银行谈论利率风险时，前三种风险谈得多，第四种期权风险不太会谈到，因为对于这种风险银行能选的对策其实并不多。对策不多的具体含义是，即使你真的准确预测了利率走势，那么你可以缓解其他三种风险，但你依然对期权风险无能为力。
按揭贷款提前还贷，对于银行而言就是一种典型的期权风险。
这里的期权风险，不是指真的有期权，而是指：当利率出现波动时，由于很多银行业务的主导权在客户一方，因此相当于客户持有了对存款、贷款等业务的某种期权，可以中止原先合约，重新订立新的合约，从而使银行产生损失。
比如，存款利率上升时，很多客户可以中止原来的定期存款，重新存入，因为他有提前中止定期存款的权力（而银行并无中止定期存款的权力）。按规定，如果定期存款提前支取，那么已存的时间段只能享受活期存款利率。因此，如果一笔定期存款已经存了较长时间，提前支取是不合算的。但如果是刚刚存入不久的定期存款，突然加息，那么取出重新存入是合算的。
贷款这边也有同样的情况。很多客户拥有提前偿还贷款的权力，因此当市场利率下降时，很多借款人会偿还掉原来的贷款，重新申请一笔贷款，从而节省利息。有些贷款品种甚至本身就设计为随借随还，那么更加便利这种操作。
而当利率呈反向变动的时候，银行仍然承担期权风险。比如利率高位时，银行吸收了一些定期存款，后来利率下降了，存款人发现自己当时的那笔存款利率好高，就尽可能不去提取了，即使要用钱也先从别的地方腾挪周转一下。而利率低位放出去的贷款，则可能会出现后来借款人有钱了也先不还，因为他们后面可能又要用钱时，届时再贷款利率就高了。
银行客户所持有的业务期权，导致银行通过调节重定价期限的方式来改善利差的努力，被抵消了一部分。
比如，如果银行预测到利率将会上行（即现行利率是低位），那么它会尽可能拉长负债的重定价期限（比如融入一些偏长期的负债），缩小资产的重定价期限（比如投放一些偏短期的资产），这样能让利差回升来得快一点。但如果客户也预测到了利率将上行，他们将与银行逆向操作，比如缩小资产期限（对于银行而言是负债），拉长负债期限（对于银行而言是资产）。
期权风险是银行固有的一种风险，其根源在于业务主导权在客户一方，对此银行能做的事情不多。比如，有时会在贷款合约中加入提前还款的罚金，但出于银行竞争、维护客户关系的需要，这种罚金不会设得很过分，甚至有时就免掉。再加上现在行业一直提倡减费让利，哪家银行敢设过分的罚金，就等着客户举报吧……
二、提前还贷
关于我国近期的按揭贷款提前还贷，有以下一些信息：
（1）按揭贷款的实际平均期限约为7-8年，大部分都会提前还完。大家申请按揭贷款时，期限有20年、30年，近期还有媒体渲染还有更长期限的按揭贷款，可以“贷贷相传”。这些只是博下眼球而已。从银行了解的情况是，大部分按揭贷款都是7-8年还完的。借了钱是要付利息的，因此借款人有了钱都会提前还掉，不会坐着白付利息。因此，按揭贷款提前还贷是常态，只是以前没有人关注这个事情。
（2）按揭的提前还款主要发生在春节前后，因为此时很多人会有年终奖、年底分红、货款回流等大笔资金进账。而在平时，我国居民整体收入水平还不高，平时不太能攒下很多钱，因此平时的提前还款不大。但也会有些特殊时期，比如资本市场（包括股市、债市）回调，导致居民撤回金融投资的资金，也可能会有还款。这个可能能解释去年底理财产品净值波动时按揭还款增加。
（3）投资消费需求的减弱导致提前还款增多，而新申请房贷少，导致银行按揭增长乏力。对于老百姓而言，按揭贷款是一种期限较长、利率较低的贷款品种，有其自身优势。当春节前后居民领到奖金等资金时，用于投资、消费之后，暂时不用的资金，自然就会来还款。近期投资渠道不多、消费意愿不强，因此还款的人增加。但与此同时，买房的人少了，因此，新申请按揭贷款少了，导致按揭贷款的“净增额”（央行金融数据披露的是净增额）压力很大。所以，今年的主要矛盾是新申请太少……
（4）这次引发媒体关注，主要是因为按揭还贷得“排队”，引发舆论不满。这可能是因为银行零售贷款有任务量，还款太多，而最近新申请按揭的又少（因为购房少了），导致按揭贷款的净增压力很大，银行无法完成投放指标，故而部分分支机构故意推迟。近期监管部门已经发话，要求银行强化以客户为中心的理念，尽快处理还款业务。
（5）近期其他个贷品种利率极低，可能导致出现贷款置换行为。比如近期为了支持实体经济，个人经营贷、个人消费贷利率极低，很多甚至到了4％以下，而前几年的按揭贷款利率较高，两者利差较大。虽然两者名义期限不同，但实际期限相差并不大。比如按揭实际期限是7-8年，如果已经还了3-4年的，剩下3-4年，而有些个人经营贷、个人消费贷品种期限也有1-3年，两者接近了，因此会有客户考虑置换，以节省利息。类似的结构性货币政策经常导致套利行为，通过严格监管检查能够遏制这种行为，但耗时耗力，消耗公共资源，因此学术界对结构性货币政策一直存在争议。
按前文所述，期权风险是一种银行相对而言比较无能为力的风险，不可能消灭。银行或许能做的，就是扩大业务种类，覆盖更多客群，不同客群行为相异性大，缓解整体经营风险。
本文源自行业资讯
贷款让自己往卡里存5000
单价逼近16.5万元/平方米、2500万元起的总价、500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资……近日，上海豪宅云锦东方项目开盘摇号的消息成为热搜焦点，在如此严苛的购房条件下，购房者还是“前赴后继”——105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。甚至有消息称，为了获取购房资格，一些购房人采取了“假结婚”方式，专门办理假结婚的“黄牛”也已经入场。
令人关注的是，为什么该豪宅项目如此抢手？所谓的“假结婚”获取购房资格又有哪些风险？
云锦东方项目于近日开盘摇号，有消息称，一些购房人为获取购房资格采取了“假结婚”方式。图/IC photo
上海千万级豪宅“一房难求”
根据云锦东方项目发布的认购提示，云锦东方云筑（推广名“东航云锦东方”）项目已于5月10日取得预售证。上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄“云锦东方云筑”项目1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证，并计划于6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。
此次销售先采取认购方式，认购时间为5月12日9时至5月16日12时，房源总价约2457.7万元至9618万元。此次推出的云锦东方三期房源，主力户型面积176-467平方米。据了解，此次认购要求十分严格，需要支付500万元认筹金，且首套购房者需要冻结900万元，二套购房者则需要冻结2900万元的资金，冻结时间长达20多天。
根据机构监测数据，目前，云锦东方项目105套房源总认购数超过700组，认购率达667%以上。按照上海的新房摇号规则须积分排名，这就意味着大量购房者连入围摇号的机会都没有。
在如此严苛的购房条件下，为什么该豪宅项目还是如此抢手?
据当地业内人士介绍，近段时间以来，云锦东方项目已经被贴上了很多的标签，比如“买到躺赚2000万元、和高考一样改变命运、宇宙第一理财产品…… ”
上海链家平台数据显示，近年来云锦东方二期二手洋房的成交价均在20万元/平方米以上，与此次新房销售价差近10万元，新房二手房价格形成严重倒挂。
根据贝壳找房平台数据，目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源，该套房源面积433.39平方米，销售单价约22.61万元，挂牌售价9800万元。从成交数据来看，2023年4月份，贝壳找房平台成交一套410平方米的房源，成交单价约为24.15万元，成交总价9900万元。
对此，有购房人算了这么一笔账， “根据云锦东方项目附近的二手房上个月成交均价，假如购买一套260平方米的大平层，总价约为5000万元 ，而此次推出的新房总价约3200万元，差价将近2000万元。”
形成“假结婚”黄牛产业链？
“两三千万元的价差，有些人愿意冒险，可以理解。但如果用假结婚的方式套取购房资格，甚至成为了黄牛生意，组织一大批人钻空子，进而又形成产业链，侵害的不仅是购房者的利益，还扰乱了市场秩序。”就在云锦东方项目结束认购的前两天，有购房者爆料称，认购现场聚集的上百人中，有部分是排队准备入场的认购人，另一部分是现场等候的同行者，亦有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等。
值得一提的是，认购现场的“一日夫妻、黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。根据购房人反映，认购场外充斥着各类“黄牛”，包括提供“假结婚”、代持买房和过桥资金服务的人员。
“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。这应该是此次上海排队买限价豪宅冲上热搜的主要原因。”当地一位业内人士向记者表示，“我们都知道限价的初衷是为了稳定房价。一个高端项目的定价远低于周边二手房价格，买到基本就是赚到，这是限价带来的红利。但是一个豪宅项目之所以‘低价’，是以牺牲土地出让金为代价的。所以说，不应该出现假结婚钻空子，甚至滋生出黄牛产业链，这样是损害了整体的利益，最终起不到促进房地产健康发展的作用。”
记者注意到，近年来，通过“假结婚、假离婚”方式规避限制来购房的情况并不少见。那么，什么是“假结婚”？“假结婚”有法律效力吗？
对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，在我国法律方面并不存在“假结婚”的概念。为了认购房屋违规操纵积分，都需要持有合法有效的结婚证明，而只要完成结婚登记，就已经确立了婚姻关系。既然已经确认了夫妻关系，对于在婚后购买的房屋而言，即便是与另一方进行所谓的“假结婚”，另一方也很有可能对该房屋享有相应的财产权益。
“假结婚”法律风险不容小觑
云锦东方项目认购中爆出的“假结婚购房”现象备受质疑，其背后尤其值得关注的是，“假结婚”会有哪些法律风险呢？
针对一起因“假离婚”买房而引发的纠纷案件，上海市闵行区人民法院（以下简称“上海闵行法院”）认为，夫妻是假，结婚是真，共同债务背上身。房屋贷款发生于双方婚姻存续期间，根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，若基于双方共同意思表示的，应当按夫妻共同债务处理。
王玉臣表示，领取结婚证后，即便是“假结婚”，双方已具有合法的夫妻身份，既享有夫妻之间的权利，也需要承担夫妻之间的义务。根据相关规定，在婚姻关系存续期间，除前述的工资、奖金、劳务报酬外、包括生产、经营、投资的收益等都属于夫妻共同财产，并且夫妻之间还存在相互扶养、共同承担夫妻共同债务等义务。目前离婚冷静期制度已依法实施，意味着双方协商自愿离婚的程序更复杂，如果一方不配合、假戏真做，则只能以诉讼方式离婚，不仅会增加诉讼成本，是否可以离婚的风险性也会增加。
继承风险也是较容易引发矛盾的因素，夫妻双方作为配偶，互为对方的第一顺序法定继承人就是其中一项。如果婚姻存续期间，“假结婚”的一方过世且没有留下有效遗嘱，另一方便有权继承过世一方全部或者部分遗产。
除此之外，王玉臣律师还介绍，在现实生活中，因为限购或者其他原因，有些人会抛开法律风险，简单认为“假结婚、假离婚”不过是借用下自己的名义，房款也不是自己出，甚至自己还能从中拿点好处费。实际上则不然，“假结婚”可能会被占用首套房资格（与二套房相比，首套房贷款也相对较有优惠）。
对此，上海闵行法院法官提醒，“房住不炒”提了好几年、调控政策也出了不少，上海楼市新政更是对“假离婚”买房进行围堵。“假结婚、假离婚”借着“夫妻关系”的空壳，钻着制度的空子，愚人者也终将愚己。在法律世界里，并不存在对婚姻真假的评判，法律尊重每个人对是否成立以及是否解除婚姻关系的选择。但虚构身份关系，随之而来的可能是弄假成真、人财两空、信用受损等不可控的种种风险。婚姻没有真假，真诚对待每一份社会关系，审慎对待自身的权利义务，且行且珍惜。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
记者邮箱：zhangjian@bjnews.com.cn
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