商业用房贷款首付比例（营业房贷款及首付规定）

首次买房首付最低两成！即日起东莞全市执行最新住房信贷政策，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。

商业用房贷款首付比例

即日起，东莞对首次购买住房的居民家庭贷款最低首付款比例为20%，对购买首套房的居民家庭贷款最低首付款比例为30%；对拥有一套住房，购房贷款未结清的，再次贷款购买第二套住房的居民家庭，贷款最低首付款比例为30%......1月9日，东莞“莞e认购”购房意向登记系统更新了差别化住房信贷政策。

首次购买住房首付比例最低两成

南都记者从“莞e认购”系统了解到，按照“因城施策”原则，结合东莞市房地产市场形势变化及政府调控要求，经广东市场利率定价自律机制研究通过，自2023年1月6日起，东莞市全市执行最新住房信贷政策。

对首次购买住房 (无房屋登记信息且无购房贷款记录)的居民家庭，贷款最低首付款比例为20%，利率下限为LPR-20BP；对购买首套房 (无房屋登记信息、有购房贷款记录)的居民家庭，贷款最低首付款比例为30%，利率下限LPR-20BP。

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策；对拥有一套住房，购房贷款未结清的，再次贷款购买第二套住房的居民家庭，贷款最低首付款比例为30%，利率下限为LPR+60BP。

对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

在2023年1月6日前 (不含1月6日)，已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

购买首套房公积金最高可贷90万

在公积金政策方面，“莞e认购”系统显示，购买首套房住房公积金贷款最高可贷90万元、二套房50万元；贷款利率首套房5年及以下2.6%、以上3.1%，二套房分别为3.025%、3.575%。本地缴存职工购买首套房最低首付款比例30%，本地缴存职工购买二套房、异地缴存职工购买首套房和二套房最低首付款比例均为40%。

“莞e认购”还明确，住房套数认定以缴存职工家庭(夫妻双方及未成年子女) 累计使用的住房公积金贷款次数和当前在东莞市登记的住房套数为准，自建房和申请商转公贷款的该套住房不计在内。

另外，贷款(含家庭其他负债) 月还款额不超过职工夫妻双方住房公积金缴存基数的50%。使用了商业性个人住房贷款的，可以申请将部分或全部贷款余额转为住房公积金贷款。

而东莞认定的特色人才购房、申请贷款时往前推算已连续满5年未提取公积金的职工购房或购买政府认定的装配式建筑住房、绿色建筑住房可在可贷额计算公式计算额度的基础上上浮20%，但最高不超过最高贷款限额。

对于异地缴存住房公积金的职工，在东莞购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为东莞户籍。

采写：南都记者 黄慧萍

营业房贷款及首付规定

投资实体店，商铺选“租赁”还是“购买”？商业地产角度分析！

最近听闻网络上对商业地产讨论众多，很多家庭不仅拥有了住房，还增添了商铺，买商铺的人大多面临难租、难售的局面，本想着通过投资门面养老，到头来却发现是在“养”门面，就算空置在那里，物业费依旧产生，门面变得不再一如既往的“稳妥”！

但是无论商铺价格多高，商铺依旧是实体店投资者的需求品，没有商铺做奠基就不能成为真正的实体店，同时实体店投资有着与生俱来的日常需求，不管是长期生活居住还是长途跋涉去旅游，如此可见许多人愿意去投资实体店不无道理。

投资实体店一般有两种情况：一是通过像业主或者开发商租赁；另外一种则是通过像业主或者开发商直接购买，许多人就会觉得两者之间其实就是资金的区别而已，认为租赁投入的资金更低，购买商铺投入的资金更多，是否就只有这两者之间的区别呢？笔者分别从两个方向做对比。

为何租门面适用范围更广泛？我们都知道一个普通的创业者大多通过租赁商铺来开公司经营，源于买商铺的价格更高，商铺的价格在一线城市能达到几十万一平方米，而在三四线城市也能达到一两万每平方米，出于对自身资金的预算，显然租门面更为划算。

一位朋友做餐饮店，由于自身资金较少，只好从快餐店或者烧烤店起步，两者对比之下，虽然烧烤店操作起来比较劳累，但是烧烤店的利润更高，俗话说：吃得苦中苦，方为人上人！于是在夜市街租了一个100平米的小店，因为夜市街环境一般，租金比较便宜，一个月仅2000元，一年时间通过自己的努力连开了2家分店，还给自己换了一台新车。

上述例子并不是说租门面的投资就一定少，也有租门面投入上千万费用的情况，例如租下几千平方米用来做酒店、会所等，单单装修就是几百上千万，可见选择的项目不同投入的资金也有很大差距。

再者租门面是向业主或者开发商买断有时间限制的使用权，在这段时间内商家享有经营权、改造权，当然改造需要满足一定标准，不得破坏主体结构，其中的隔墙以及隔层可根据情况办理改造手续进行改装，向开发商租赁涉及到隔墙时，合同期结束后会被要求恢复原貌，此时的装修存在押金部分，开发商同时会承诺合同期结束后如数退还，具体情况需要跟开发商的商谈结果为准！

一般情况下租赁商铺的使用年限在2年-20年左右，门面越小租赁期限越短，反之租赁期限越长，在于商家投入资金多少而定，实体店的资金回报周期本身较长，投入资金越多回报周期越长。例如一般的小型餐饮店会签3-5年，本身投资较小，最快的几个月就可以收回成本，几万到几十万的资金就可以实现开店，而像大型超市、酒店、会所等业态则需要较长的回本周期，通常在3-8年才能回本，一方面自身投入装修资金以及租金较多，导致资金回笼速度较慢，另一方面受到经济环境的影响，一旦人们的可消费资金降低，所开实体店收入也会受到波及。

租商铺大多需要自己出资装修，少部分可直接租赁带简装修商铺，比如办公、小吃等商铺，自己装修的实体店可以根据自身需求进行设计，有较强的主导权，但是支出的费用更多，加上每个月租金以及人工算下来成本并不低，而且装修的使用有一定期限，通常3-5年就需要进行装修升级，可见租赁商铺是一笔持续性开销！好在租赁商铺的投入部分大多用于实处，并且能直接带来效益，减少了资金占用率！提高了资金使用率！

买门面通常是一笔不小的开销，特别是买下来还要用于开店的人来说难度更是不小，不仅要承担购买商铺所需费用，还要承担后续经营过程中的开销，买门面分为两种情况：

购买门面开实体店的投资者大多是拆迁户或者公司，自身资金实力雄厚。虽然前期压力较大，但是商铺的“主人”转换了角色，毕竟到头来购买的商铺成为了自己的固定资产。

一位朋友在三线城市开了8年酒楼，去年发现她所开的酒楼虽然在市中心，但是停车很不方便，客人举办一场婚礼的车子需要到较远的地方才能停放，于是他打算将酒楼搬迁，面临他有两种选择：一是租赁；二是购买。因为看中的物业条件不错，开发商的预期很高，导致他接受不了开发商所报出的租金单价，左思右想之下，反正自身有闲散资金，索性将一整层买下来，这样下来省下一笔不小的开销，但是面对装修的时候开始犯愁，由于自身将资金花在了购买上面，装修便达不到豪华条件，退而求其次采用了中端装修，打算开店过程中慢慢改良。

从她这个买商铺经历来看，买商铺对资金的分配尤为重要，不可只顾“蛇头”而忽略“蛇尾”！另外租赁商铺往往有一定的免租期以及装修期，这是开发商为了楼盘氛围打造，商业地产被开发商修建出来后主要还是为了销售，而投资者对商铺是否能租赁出去存在质疑，这时候开发商就会通过低租金、高免租期等政策条件吸引商家入驻。

总的来说“租门面”和“买商铺”各有优劣势，投资实体店的是租还是买尤为重要，最后还需要一定的经营水平才能创造更多价值，投资实体店并非易事，而是一个不断摸索创新的过程！

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