很多人，没有真正理解房贷！，下面是大胡子说房科技给大家的分享，一起来看看。
银行贷款时间越长越好
说起房贷，很多人是谈虎色变。
没有别的原因，因为在我们的老观念里，欠钱就是不好，负债就是压力，说起房贷，更是苦不堪言。
但其实，房贷，恰恰是普通人弯道超车的最好机会。
只是很多人，根本不知道如何才能用好房贷，更不会管理负债，甚至很多关于贷款的思维从源头就错的离谱。
今天，一文跟大家彻底聊清楚房贷这件事。
关于房贷，很多人最需要更新的就是：
要有敢于负债，合理负债的思维。
这也是富人和穷人，最大的思维区别。
富人，手中的资金其实更多是从银行借来的钱，用银行借来的钱，去帮他们挣更多的钱，然后支付少数的利息即可。
而穷人，更多是向银行存钱的人，因为本来钱就不多，就想着存到银行，拿点利息钱。
大家发现没有？
穷人，向银行存钱，只为了那点微不足道的利息。
富人向银行借钱，只用支付点利息就可以把穷人手里的钱拿走，拿去买房、拿去投资、拿去做生意，获得更大的利润。
看似只是贷款思维的变化，但恰恰让两类人走上了彻底不同的循环。
有钱人，因为有资产有生意，更容易从银行贷到款，再去买房、做生意扩大规模，获得更多的资产和利润，再进行贷款。
穷人只有存款，没有信用资产，很难从银行贷到款，手里的钱不仅跑不过通胀，更跑不过资产的上涨速度。
所以，在每轮大放水中，我们都会发现穷人越穷、富人越富的两级分化。
表面上是两类人群的分化，内里实际上是思维的分化。
所以有句话说的好，叫做马不吃夜草不肥，人无贷款不富。
我们普通人这辈子，能接触到的最稳定、最大额、利率最低的贷款，就是房贷。
作为普通人，一定要扭转思维，敢于贷款，尤其要把握住房贷这关键性的贷款机会。
债务只是工具，不存在绝对的好坏，关键在于使用者的能力。
用好工具，我们资产积累的速度会迅速加倍，但用错工具，债务也可能变成洪水，直接将我们吞没。
所以，虽然我鼓励大家要敢于贷款，但也告诫大家，一定要合理负债。
用好房贷，管理负债，是更大、更细节的学问。
很多时候，一文很难详细细节的跟大家彻底聊清楚。有想要提升财商学习的可以私我。
好，如何才能用好房贷？
很多人都会忽视以下三个点：
1、珍惜仅有的两次房贷机会，把贷款用在刀刃上。
现在，在全国买房，在不同城市持有多套房是没有记录的，但是房贷记录却是全国联网的。
这是什么意思呢？
也就说每个人只能同时有2次房贷机会。
首套首贷更是珍贵，一定要谨慎使用。
比如深圳，首套贷款3成首付可以上车。
而2套呢？
首套贷款结清，2套也要5成首付，首套贷款未结清，2套房贷首付就需要7成。
像深圳这样的城市，房价也不低。
假设500万的房子，首套首贷150万就能上车，但是如果是2套，那就至少需要150万的首付，如果首套未还清，就需要350万的首付。
过去我真的见过不少年轻人，早早的就在老家把首套首贷用掉了，后面在深圳定居，得多拿出100万多首付才能上车，不得不再等等，而等着等着房价又涨了。
大家千万要以史为鉴。
2、要选等额本息，不要选等额本金。
如下图，我们能清晰的看到等额本金和等额本息还款的区别。
等额本息前期还的更多的是利息，但是每个月月供是固定的。等额本金前期更多还的是本金，前期月供压力更大，后期月供压力更轻。
从总利息额度来说，等额本息也是大于等额本金的。
那么为什么我更推荐大家选择等额本息呢？
这要带入通胀来看，我们都知道，越往后钱是越不值钱的。
想想20年前背负3000的月供，你会觉压力非常大，但是现在来看，3000元月供已经非常之低了。
这就是通胀在起作用。
所以，加入通胀来看，我们手里永远是现在钱是最值钱，要尽量少还。
等额本息相比等额本金，最大的优势就是前期还款较少。
买房往往压力最大的就是前十年，这时候少还些，也方便我们度过最难的时候，保住自己的资产。
所以，我一直推荐大家优先选择等额本息。
3、在承受范围内，贷款金额越大越好，贷款时间越长越好。
在正确的地方加杠杆，才是穷人弯道超车的最好办法。
我简单给大家算下：
假如你手里有300万的现金。
如果你选择全款300万买房，5年后房价涨了40%，那么你会赚到120万的资金。
但是如果你选择贷款，用尽贷款你买的将是1000万的房子，5年后房价同样涨40%，那么你将会赚到400万。
两者利润翻了3.3倍，这就是杠杆的魅力。
所以为什么要限贷？为什么不让大家能无限贷款？
因为房贷，确实是普通人能接触到的最优质的贷款机会。
其他的贷款要么要求你有房产，要么要求你有公司，要么就只能贷3-5年。
所以，不要害怕房贷，而是要合理认识房贷。
在正确的资产上面加杠杆，是我们普通人财富跃迁的最好机会。
最后也是我最想提醒的大家的一点：
贷款也是双刃剑，一定要合理规划，量力而行。
如何保证自己的资产在稳定增长的时候，月供不会断掉？
很多人会认为是降低负债率，认为债务越小，越安全。
但实际上，这个认知有偏差。
我举个最简单的例子。
500万的房子，你欠着200万的贷款，现在你手里有100万。
此时如果你选择将这100万全部还贷，负债率确实从40%降到了20%。
但是如果此时收入受到影响，月供还不上了，法院照样会来收回你的房子。
房子的拍卖价格和卖房时机，就全部不在我们自己手里，情况就非常被动了。
所以，维持负债的关键，最重要的不是在负债率，而是在于月供。
我大家的建议是一定要保证自己手里有18个月的月供。
这样任何情况，都有时间去做反应。
贷款时间长一点好还是短一点好
首先我们要搞清楚一些基础知识，以武汉为例当前普遍房贷利率是3.9% 10-30年任选，公积金贷款是3.1%。
是否要提早还清房贷一直是广大业主热议的话题。事实上，这个答案并不能一味地用“是”或“否”来回答。看完你就知道自己需不需要提前还款了，或者还有其它折中方案。
在以下情况下，我们建议您提早偿还您的房贷。
需要提早还贷的情况
1.过高的房贷利率
如果你的房贷利率非常高，远高于当前市场平均水平（5%以上），那么这是一个值得考虑的情况。在这种情况下，如果您有足够的储蓄来提前偿还房贷，会更加划算，因为长期支付高额利息会使您最终支付的成本更高.
2.用来长租，不打算卖且现金流充足
将购房变成投资
在购买房产时，一些人可能并没有完全把房产看作自己的住宅，他们也并不打算在短时间内变卖房产，相反，他们希望租出去获取租金收益。在这种情况下，提前还贷可以减少您的每月还款压力，并增加您的现金流量。此外，提前偿还房贷还可降低风险和波动性。
3.没有其它投资标，钱在手上跑不赢房贷利率
如果你除了国债和银行存款外没有其它理财项目，并且理财收益跑不赢你的当前房贷利率，那这种情况尽快的还完房贷是比较合适的，不需要一次性还完，每次都换选择缩短还款时间更加省钱。
4：正在交公积金马上商转公了
如果公积金快够基数，转成公积金慢慢还也是非常不错的。计算公会可以关注公众号回复公式，这边告诉你。
不需要提早还贷的情况
1：已经用到了公积金进行了贷款，或者组合贷中大头是公积金的
结合这几年的数据，每年的通胀利率大概是7%，也就是你的钱购买力每年减少7%，那么通过房贷可以帮你抵抗部分通胀压力，因为你是用未来不值钱的钱买了当下值钱的地产。
2：有自己的理财配置
如果你的每年理财回报率平均能高于房贷利率，那么这笔钱用来投资是更加合适的，并且宏观看下来利率是逐年降低的，你将会同时享受到降息和抵抗通胀的优势，用这些钱来博取更多的收益。
3：现金流紧张，近期有其它重大开支的
如果你的手上的存款还了房贷就会变得捉襟见肘，那就没必要为所谓的无债一身轻去提前还款，在不确定的环境下，现金流可以让你有更多的选择和试错成本。
4：准备短期内卖房子的
因为现在大部分城市都开通了带押过户，不需要结清尾款就可以过户，所以钱留在自己手上最少是可以享受2%年化以上的安全利息的。
折中方案和套利机会
如果你房贷很高但又没办法一次性还完有两种方案可以选择
方案一：部分还款 选择减少月供可以让你现金流不至于太紧缩，手上的余钱也足以面对各种不确定情况。同时也减少了未来需要支付的利息。
方案二：转房贷 通过选择长年限低利率的贷款来置换房贷，比如20年的3.9等额本息，10年期气球贷等，都可以做到省利息的情况。
套利机会：
如果你的房子还涨价了，或者说首付付的很多现在需要再拿一笔钱用，也可以通过房贷置换的方式把贷款金额变大，利率降低。
举一个例子，张三之前贷款100利率是5.88，30年等额本息还款。 算下来每月的月供是5918.57， 总利息1130685.2
如果选择置换房贷同时多拿20w，利率变成3.9,20年等额本息。 算下来每月的月供是7208.69， 总利息530085.6
可以看到利率降下来了，不仅多拿了20w出来用，月供相差并不大，总利息还少了一半，这就是低利率的优势。
目前的安全年化是3%，所以再次提醒，有公积金的小伙伴千万不要提前还款了，这完全就是国家送给你的免息贷款钱，随便花的！
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