北京楼市：购买置换忠告，流动价值大于一切，下面是京房会给大家的分享，一起来看看。
2017年贷款买房划算吗
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置
1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。
关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。
2、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利
Q:提问:京总您好，拜读了精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人通勤原因考虑19号线沿线。由于我目前还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算。我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代老房。从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总
A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提问:感谢京总理性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是全职妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。
置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况
我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。
咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2. 老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况还建议贷款吗？3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。
4. 二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差
可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.
2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;
3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择操作时间,
4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;
5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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41#浅谈房地产泡沫
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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分期买房多少年最划算
以前，我们遇到有需要的，或者喜欢的东西，都会一次性购买，如果手头上没有那么多钱，可能也会攒钱去买，不过现在，租赁和分期，成为了当下时代衍生的一种消费潮流。对于消费者而言，可以根据自身情况，灵活选择，减轻自己负担的同时，也能够提前享有。对于商家而言，高价值的商品通过这些渠道销售出去，既能提高自身的销量，也能减少滞销的风险。所以，未来消费是分期付款，一次性购买，租赁消费等三足鼎立于市场的局面。
分期付款是从房地产市场衍生出来的一种消费模式，当年，很多生意人在分期购房的那种模式下尝到了甜头，再加上互联网技术的推进，分期付款首先下沉到汽车销售的领域，接下来就是手机电脑及其它3C数码类产品，甚至还有服装，包包等
分期付款的好处就是能够先花少量的钱去买你喜欢的，又买不起的商品。
坏处就是当你前面买了，后面不想要了，想退又退不了，只能闲置浪费，而且你分期应付的钱，还要继续往里面填，真的没有必要。不过，这并不是说分期就没有用，分期呢，主要是针对你想长期拥有的，并且更换频次很低的高价值商品，如买房买车。如果更换频次高的，如手机电脑、衣服箱包等，根本没这必要，但房子车子可能一辈子就那么一个，所以可以考虑分期。
而一次性购买的商品或服务，一般都是日常的，并且多数都是消耗品，如食品饮料、出行门票、洗浴清洁、日常百货等这些，价值量很低，每个人都可负担。而且，基本都是消耗品，，消费频次很高，粘性很强。从这方面讲，一次性购买是解决日常生活的消费行为，所以是不会存在分期和租赁的。
不过，在未来，租赁消费将在市场上占有领先地位
很多年轻人在他外面打工，他们要首先解决的，就是住的问题，因此，租房的市场占有主导地位，不过，租房的流动性是很大的，如果买的东西太多，反而会成为累赘，所以，很多年轻人基本都走向于租赁消费的模式，去享受自己想要的，而不会去买，因为买过来之后，如果后期不需要，又卖不出去就闲置浪费了，而且东西买多了，搬家也很麻烦，费钱费力。而且，比较贵的商品，买过来，支出的负担可想而知。
租赁消费一般都会体现在哪些商品呢？
第一、想要买来展示自己，又觉得商品比较昂贵，没办法买的，又，如LV包、名牌手表、跑车等，不过，这类群体相对来讲很少。
第二、临时需要，日常比较少用，但买过来觉得很不划算的商品，如相机、云台、无人机、露营装备、直播设备，汉服、礼服等，这类群体一般都是涉及到活动或者是出行，才想到要用的，平常根本就不会使用。
第三、价值量高，容易过时的数码类商品，如手机、平板、电脑等，对于追求潮流的人来讲，那种爽感不言而喻，但对于普通人来说，科技的进步，会逼着我们去更换现有的日常设备，就比如手机，2G升3G的时候换了一次，几年后，3G升4G，4G升5G又得去更换，买过来，没过几年，又淘汰了，还不如去租呢。
第四、很难搬走的大件商品，如家电家具等，这些商品买过来的时候很贵，搬又搬不走，所以，这些大型商品，如果你在这个城市生活呢，可以租来使用，如果离开了，你又可以还回去，还能省下一大笔钱呢。
如今的消费时代，不是你买了多少就有多少，很多东西，你当年买的时候花了不少钱，但是现在，都会变的一文不值，，卖不掉，扔不得，而且，东西越多，越容易限制你的自由。假如，当你想四处游走，诗和远方的时候，你买的越多，是不是走的越累，但租就不一样了，你可以随用随还，不必负重前行，去哪都能够轻装上阵。
未来的消费，三足鼎立，日常消费还是属于一次性购买，而租赁消费，将会成为中高档商品的主要趋势，且长期存在，而分期消费，则会在未来的时代慢慢弱化。未来的消费主体，不在于你拥有多少，而在于你能不能及时享有。
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