钱付了，房没了，但贷款却要还，畸形的楼市如何回到正轨？，下面是闲话楼事给大家的分享，一起来看看。
房子没交房就要还贷款
买房是人生的大事，同时也是件很麻烦的事。各式各样的楼盘，有着这样那样的优点缺点需要仔细斟酌对比，相关流程也颇为复杂。
而对于大多数人而言，买房还意味着持续且大额的支出，要花上多年的积蓄来付个首付，并背负上多年的房贷，之后还有大笔的装修等支出等着你。
为了房子，真是不容易。然而，不知从什么时候开始，楼市突然变的更为扭曲了。有很多楼盘竟开始以：“能够按时交付”作为卖点进行宣传了！
当然，实事求是的说，目前很多地方、很多房企，确实存在着很多烂尾、延迟交付的楼盘，这也极大的打击了购房者的信心。买房的人最担心的就是：钱付了，房没了，但贷款还要还。
但是，烂尾绝不应该是房子的常态！按时交付是能卖房的前提。想象下，当你花了大价钱买东西时，卖家却和你说：“别人付了钱可能都拿不到货，但我卖你，保证你能拿到房（潜台词：质量之类的就别要求了），我值得表扬吧！”，你肯定会觉得，这卖家是有些毛病吧。
大家可能被中国楼市PUA了太久，让房子从：高品质交付-保质交付-按时交付，细想之下，真是滑稽又悲哀。
如此畸形的楼市，该如何回到正轨。个人建议可以采取3个措施：
一、强化预售资金监管，落实法律责任
房子没建好，卖房款的钱就全让房企收了，这时候应加强监管，把真正达到保质交付的条件，所需使用的所有成本，打入指定账户进行监管（目前很多地方都是，房子封顶了就能把钱提出来了，但其实离真正交付还早），分阶段解冻，对于相关违反人员及单位，应该要从严从重处罚。
二、畅通二手房销售渠道
在期房交付都成问题的当下，二手房是个很好的选择，能眼见为实，但是，在实际的二手房买卖中，也存在市场信息不畅通、贷款麻烦等一系列问题，各地应正视这一问题，让二手房买卖与新房同样方便与透明。
三、逐步推进现房销售
目前有些地方在出让地块时已经开始附加要现房销售的要求了，但确实在目前的情况下，房企对现房销售的抵触意愿还是很强，所以，可以逐步通过试点等方式，逐步找到房企与购房者对于现房销售的共识与平衡点。
期房没交房就办贷款合理吗
近期，提前还贷成了一个热门话题，越来越多的购房者加入到了提前还房贷的行列。其实，提前还房贷的背后涉及到了法律问题。
今天我们一起来聊聊提前还贷的那些事儿
老李几年前买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
如何判断自己是否需要提前还贷款，可以关注以下几点：
1.权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。
2.考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，做出更利于自己的还款选择。
3.关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。
4.要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。
来源：浙江天平
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