房屋预售合同能贷款吗（预售合同能办贷款吗）

给老赖提个醒：预售的商品房也能被法院执行，下面是尴尬的小律师给大家的分享，一起来看看。

房屋预售合同能贷款吗

又到年底了，又是被执行人日子不好过的时候了。以前，按照工作规律，十月一一过，就开始年底大执行了。

因此，申请人和被执行人之间，各种无声的较量又开始了。作为被执行人，其实他们也无时不刻不在关注法律的细微变化。所以，作为申请人，更应该关注这些事情。

这几天一直在研究的一个执行案件，涉及到房产拍卖。被查封的房产属于产权有瑕疵的那种，即只办理了预售登记证，没有办理最终的不动产权证。因此来来回回掰扯了好久。

被执行人觉得这种产权有瑕疵的房产，不能被执行。理由是，不动产的产权以登记为主。理论上来说，该房产还没有完成从开发商到购房人的最后过户，还不属于购房人即被执行人的财产，不能被执行。

但在我看来，本案涉及到房产的权属其实已经有明确的界定了。只是我们普遍意义上认为，预售登记不代表房产证。而对于这种情况，有些执行法官也认为，这种情况不能被执行。

最终，法院还是决定准备评估拍卖。其实，关于这类案件，大多数法院都是会明确可以查封，将被执行人已办理预售合同登记或预告登记的房屋，即使房屋未登记在被执行人名下，先“预查封”，在房屋顺利过户后转为正式查封，再进行评估拍卖。

但是，假如被执行人为了逃避执行，拖延办理不动产权证的，人民法院能不能直接评估拍卖涉案房屋？或者，假如预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，能不能对抗人民法院的执行，人民法院还可以继续执行预售房产吗？

这种情况应该具体问题具体分析。如果被执行人已将房款全部支付给开发商(包括银行按揭贷款)，银行也办理了抵押预告登记(预抵押登记)，这种情况下，实际上相当于已经完全履行了商品买卖合同。开发商已经收到了全部房款，只有一个交付房屋的义务了。

而对于购买房屋的人来说，已经履行付款义务，成为该房屋的实际所有权人。这个财产，属于被执行人享有权利的其他财产范畴，也可认为是基于商品房买卖合同所获得的债权。因此属于可供执行的财产范畴。

如果此时被执行人拖延办理不动产权证或者主动解除合同，明显有恶意转移财产或者逃避执行的嫌疑，应当禁止这种行为，并直接评估拍卖涉案房屋。

但实践中，对于这类案件如何执行争议很大。各地法院的做法也不相同。有些地方的法院认为，这种情况下，债权或者财产性权利并不确定，合同一旦被解除，意味着基于合同约定的债权消灭，也意味着该财产权利的丧失，因此不能继续执行。

也有些法院认为，已经办理预售登记并完成银行抵押登记，开发商已经获得全部房款的情况下，该财产已经有明确的实际所有权人，在已经被查封的情况下解除商品房买卖合同，这种行为属于恶意转移财产，应当撤销这种行为，查封措施继续有效，仍然可以继续执行。

但我们国家不是判例法国家，不能依靠个别法官对规定不明确的法律的个人理解来解决问题。因此，应当出台新的解释，明确规定这种情况下，不允许解除商品房买卖合同，或者提供相应等价财产作为担保，才能解除合同。否则，这个漏洞就极大地方便了被执行人恶意转移财产，逃避执行。

预售合同能办贷款吗

【说明】

日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。本文分享的案例，系我们于2023年5月4日集体学习的案例。

按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。

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【裁判焦点】

二审法院认为案涉别墅合同应为无效。首先，蒙某明知为购买公馆房屋需与A公司签订两份合同，且其中签订别墅合同的目的就是支付某公馆房屋的价差房款。由此可见，双方签订别墅合同时所作出的意思表示与其内心真实意思不一致。其次，为达成购买公馆房屋的目的，双方共同作出签订别墅合同的意思表示，该合同属于是双方为购买公馆房屋而共同作出的虚假意思表示。最后，签订别墅合同后，双方当事人均清楚该合同的目的，故并未实际履行此合同。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，别墅合同应认定无效。

【关联法条】

《中华人民共和国民法总则》T146:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

【当事人】

原告（上诉人）：蒙某。

被告（被上诉人）：A公司。

【基本案情】

上诉人蒙某因与被上诉人A公司商品房预售合同纠纷案，不服南宁市中级人民法院（2020）桂01民初****号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。

【上诉人蒙某请求】

一、依法撤销南宁市中级人民法院（2020）桂01民初****号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案中，双方当事人真实意思表示及交易目的是购买甲号房（下称案涉高迪公馆房屋），并非购买高迪山高一区****号别墅（案涉高迪山别墅）。从被上诉人向上诉人发出的《售房确认函》可以证实，双方签订案涉高迪山别墅合同并非真实意思表示，而是被上诉人为了掩盖价外收费作出的虚假意思表示。一审判决认定被上诉人收取案涉高迪山别墅的定金是合法实施的价格拆分，且该定金是案涉高迪公馆房屋价款的应然构成，并进而认定案涉高迪山别墅合同有效，显然是违反法律规定的。

二、一审判决适用法律错误。一审判决认定双方签订的两份案涉合同合法有效，认定被上诉人价外收费的行为系合法行为，没有违反法律、法规的禁止性规定，明显与法不符。1.被上诉人高于合同备案价的价外收费行为，严重违反《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”、第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”以及国家发改委颁布实施的《商品房销售明码标价规定》第二条“中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价”、第五条“已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价”、第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”的规定。2.被上诉人超出备案价收费的行为，因损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的而无效。《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，房地产开发企业和销售代理机构销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。此规定应属于《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”中的国家政策。本案中，被上诉人收取价外款的行为不仅违反国家和地方抑制房价过快上涨的调控政策，也违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖加价销售的非法目的”以及第五十二条第四项“损害社会公共利益”的规定。因此，双方签订的高迪山别墅合同应当认定为无效合同。3.从法理角度来看，契约自由只是相对自由。合同当事人不得利用优势或垄断地位通过格式合同或补充协议来不当减免自己的责任或者加重相对人的责任。如有违反者，法院应当根据合同法及民法总则的规定，判决无效或者予以撤销。本案中，被上诉人在明知相关法律明令禁止在购房价款之外另行重复收取费用的情况下，仍然试图利用优势或垄断地位，故意规避国家法律相关禁止性规定和政府主管部门的监管，明显加重上诉人的付款义务，损害了上诉人的合法权益，严重违背社会公序良俗和社会公共利益。综上，一审判决认定案涉高迪山别墅合同有效是错误的，请求二审法院依法改判。

【被告A公司辩称】

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.上诉人与被上诉人只有买卖高迪公馆房屋这一个意思表示，不能将意思表示与行为相割裂。双方签订案涉高迪公馆房屋合同之前，被上诉人的置业顾问已经充分告知上诉人其所购买的案涉高迪公馆房屋的总价款是合同价款加上价差款。由此可知，在签订合同以及支付房款的整个过程中，双方有且只有一个意思表示，就是上诉人以合同总价加上价差款的总价格向被上诉人购买案涉高迪公馆房屋。至于房屋价款如何支付，是意思表示的行为构成，也就是一个意思表示可以通过多个行为来完成。本案中，双方签订案涉高迪山别墅合同的行为就是为了完成案涉高迪公馆房屋的买卖目的。上诉人在签订案涉高迪山别墅合同时完全知晓该合同的定金就是案涉高迪公馆房屋的价差房款，且从签订合同到付款的过程中，上诉人均未提出异议。如今上诉人在实现收房合同目的后要求解除案涉高迪山别墅合同，却坚持案涉高迪公馆房屋合同有效，自相矛盾，应不予支持。2.案涉高迪山别墅合同并未违反法律、法规的效力性禁止性规定。双方签订案涉高迪山别墅合同，将价差房款计入案涉高迪公馆房屋的总价款是双方的真实意思表示，且未损害国家、集体及第三方的合法权益，合同依法有效。上诉人作为完全民事行为能力人，在购房之前进行了充分的询问和考量，完全有能力理解被上诉人对案涉高迪公馆房屋购房总价格及支付事项的解释，并完全了解签订两份合同的真实目的。并且，在案涉纠纷进入诉讼后，上诉人依然到被上诉人处办理了案涉高迪公馆房屋的交付手续，其诉讼目的就是为了以远低于市场价的价格来达到购房目的，该行为严重违背了诚信原则及双方当事人的合意。

【原告蒙某请求】

蒙某向一审法院起诉请求：1.判令原告蒙某与被告A公司签订的关于高迪山高一区****号房的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告A公司返还原告已支付的房款214169元；3.判令被告A公司赔偿原告利息损失16026.98元（计算方法：以214169元为基数，自2018年5月27日起至2019年8月19日，按年利率6%计算，自2019年8月20日起计至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的贷款利率分段计算）；4.本案诉讼费由被告承担。

【一审查明】

A公司系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人。原告想要购买甲房，并通过被告A公司的置业顾问了解到想要购买前述房屋，需先交纳定金6万元，购房成功后可转为房款，房屋价格除了包含《商品房买卖合同》中约定的价格外还需支付价差房款214169元，在交纳购房定金前要先付清价差房款，而且会签订两份合同，一份是原本的购房合同，一份是针对价差房款的合同。原告与被告A公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于乙房，购房定金为214169元。原告于2018年5月27日交付了购房定金214169元。被告A公司将前述购房定金214169元计入原告购买甲号房的房款中。事后，原告向被告A公司置业顾问询问时，亦告知原告所支付的乙房的购房定金214169元，实际上是购买甲号房的价差房款。2018年6月8日，被告A公司以原告未依约支付首期房款为由解除与原告签订的关于购买乙房的《商品房买卖合同》，并告知原告其所支付的购房定金214169元不予退回。原告分别于2018年4月29日、2018年6月2日向被告A公司支付了购买嘉和城甲号房的16万元购房定金。2018年6月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告A公司开发的位于嘉和城甲号房，单价为每平方米11009.32元，总价2031550元。原告于同日支付了首期款及定金共631550元。被告A公司已向原告交付甲号房。

【一审认为】

本案的争议焦点为：案涉高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》是否合法有效？在查清合同效力的基础上，原告请求返还购房款及赔偿损失主张能否成立？

一审法院认为，本案的争议焦点实际上是高迪山一区****号房《商品房买卖合同》的性质问题。首先，从原、被告双方的缔约过程来看，原告为购买高迪公馆的房屋与被告置业顾问联系，得知购房必须先交纳合同约定房款外的价差房款，后达成定购商品房意向并完成诚意金及购房定金的交付；此后双方先后就高迪山一区****号房、高迪公馆的房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》所约定的定金与高迪公馆的价差房款数额一致，高迪山一区****号房的购房定金亦计入高迪公馆的《商品房买卖合同》的总房价中。由此可知，高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》并非一份孤立的合同，而是双方为了签订高迪公馆的《商品房买卖合同》所实施的价格拆分，高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》所约定的购房定金实际上是高迪公馆的房价的应然构成。其次，原告作为完全民事行为能力人，完全有能力理解被告置业顾问对高迪公馆购房价格及事项的解释，也完全有能力了解签订两份《商品房买卖合同》的真实目的，并作出其本人的真实意思表示。原告在两份《商品房买卖合同》上签字的行为，表明其对高迪公馆房屋价格有明确的认知，故原告应对其作出的购房法律行为承担相应的法律后果，即按照双方约定的房价履行付款义务，这亦符合交易诚信原则的法律内涵。再次，双方自始至终仅是围绕购买高迪公馆一事进行协商并且达成合意，因此可以认定，两份《商品房买卖合同》的签订实际上仅是为购买高迪公馆而作出的法律行为，仅体现了一个意思表示，且双方对此达成一致。原告认为高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》是以虚假意思表示签订的，应认定为无效。对此一审法院认为，双方的真实意思表示自始至终一直都是购买高迪公馆，只是为此签订了两份合同，不能将合同的签订行为与真实意思表示割裂开进行理解，故对原告的主张，一审法院不予采信。最后，被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人，其按照双方约定的价格出售商品房并收取价差房款，并未违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，被告开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取价差房款的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。

【一审判决】

综合上述理由，原、被告双方签订的关于购买高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》，是双方当事人为购买高迪公馆而签订的真实一致的意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。被告已经全面履行合同义务，交付了案涉房屋，在此基础上，原告请求确认购买高迪山一区****号房的《商品房买卖合同》无效并据此请求被告返还价差房款、支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告蒙某的全部诉讼请求。本案案件受理费4753元，由原告蒙某负担。

【二审查明】

本院二审期间，被上诉人向法庭提交了《南宁市市场监督管理局询问通知书》及《情况说明》，证明南宁市市场监督管理局就A公司开发建设的嘉和城高迪公馆项目销售相关情况进行询问，但未作出行政处罚的事实。上诉人对以上两份证据发表书面质证意见，对证据的真实性予以认可，但对其合法性、关联性不予认可。本院认为，因上诉人对该证据的真实性予以认可，故本院予以采信；但对其合法性、关联性，本院将于后文予以综合评判。

上诉人对一审认定的事实提出异议，主张其对签订案涉高迪山别墅合同交纳的定金实际是为了支付高迪公馆房屋差价款的情况并不知情。本院认为，上诉人在一审中已经自认的事实，在二审中并未提交相反证据予以推翻，故对其该异议不予支持。

经审理查明，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.案涉高迪山别墅合同是否合法有效；2.上诉人请求返还已付案涉高迪山别墅合同项下房款及赔偿利息损失应否支持。

关于案涉高迪山别墅合同的效力问题。上诉人主张双方签订案涉高迪山别墅合同是虚假的意思表示，且该合同是被上诉人利用其优势地位以合法形式掩盖其为收取高于合同备案价价差房款之非法目的，该行为违反《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》、《关于进一步规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序的通知》、《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》等法律法规强制性规定，损害了社会公共利益和国家税收利益，应为无效合同。被上诉人则主张双方均清楚签订案涉高迪山别墅合同所隐藏的真实意思表示是购买案涉高迪公馆房屋，且房屋已经交付，合同履行完毕，故不存在合同无效的情形。

本院认为，案涉高迪山别墅合同应为无效，理由如下：第一，从一审查明的事实来看，上诉人系明知为购买高迪公馆房屋需与被上诉人签订两份合同，其中签订案涉高迪山别墅合同的目的是支付高迪公馆房屋的价差房款。由此可见，双方当事人签订案涉高迪山别墅合同时所作出的意思表示与其内心真实意思不一致。第二，为达成购买高迪公馆房屋的目的，双方当事人共同作出了签订案涉高迪山别墅合同的意思表示，该合同属于双方当事人为购买高迪公馆房屋而共同作出的虚假意思表示。第三，签订案涉高迪山别墅合同后，双方当事人均清楚该合同的目的，故并未实际履行此合同。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，案涉高迪山别墅合同应认定无效，上诉人主张该合同无效的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定案涉高迪山别墅合同是双方当事人真实意思表示，合同有效，适用法律错误，本院予以纠正。

关于上诉人主张案涉合同以合法形式掩盖非法目的以及违反法律法规强制性规定，损害国家和社会公共利益而无效的问题。本院认为，第一，虽然目前商品房交易市场处于卖方市场的行业状态，但是购房者仍具有基于对房屋地段、环境、质量、户型、品牌、价格等因素的考量从而决定购买与否的选择权，故不存在被上诉人利用优势地位误导购房者作出非理性判断的问题。第二，双方当事人签订案涉高迪山别墅合同的目的在于购买高迪公馆房屋，该隐藏目的并非“非法目的”。第三，《中华人民共和国价格法》第十三条属于管理性强制规定，而《商品房销售明码标价规定》、《关于进一步规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序的通知》、《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》是相关国家行政部门为了规范房地产行业所制定的调控政策。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，以上均不属于否定合同效力的效力性强制性规定。第四，案涉商品房销售的业主具有特定性，不涉及不特定社会公众，故不属于侵犯公共利益和违背公序良俗。第五，商品房销售中的备案价是政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的调控措施，开发商对于其违反备案价销售的行为，可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚，故应由房地产行政主管部门进行规范和处理。

关于上诉人请求返还已付案涉高迪山别墅合同项下房款及赔偿利息损失应否支持的问题。如前所述，双方当事人虽以虚假的意思表示签订了案涉高迪山别墅合同，但该虚假意思表示下所隐藏的真实意思表示是购买被上诉人所开发建设的高迪公馆房屋，双方当事人均清楚知悉案涉高迪山别墅合同项下所支付的定金实为支付高迪公馆房屋的部分房款，且房屋也已经交付完毕，所隐藏的真正合同目的已经实现，故上诉人依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定主张返还案涉高迪山别墅合同项下购房款及利息损失理据不足，本院不予支持。

【二审判决】

综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销南宁市中级人民法院（2020）桂01民初****号民事判决；

二、上诉人蒙某与被上诉人A公司签订的高迪山高一区****号《商品房买卖合同》无效；

三、驳回上诉人蒙某的其他诉讼请求。

本判决为终审判决。