土地经营权证抵押贷款（土地使用证可以抵押贷款吗）

房屋预售后，土地使用权能用作抵押贷款吗？，下面是法妞问答给大家的分享，一起来看看。

土地经营权证抵押贷款

【咨询法律问题，点击文末蓝色字体了解更多】

房屋贷款在现实生活中是非常常见的一种贷款抵押，是双方为了各自的利益而促成的交易。但是对于房屋预售后土地使用权可否抵押贷款这一问题，房屋预售后，土地使用权能用作抵押贷款吗？

网友咨询：在我国房屋预售后土地使用权可否抵押贷款？

河北明喆信律师事务所王楠律师解答：

在我国房屋预售后土地使用权可以抵押贷款。

根据《物权法》第一百八十二条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。

依据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

王楠律师解析：

判断预售房屋能否做抵押贷款的依据有两个：

1、是否可以上市交易；

2、是否可以正常做抵押登记。修建的房屋产权性质分为很多种，如单位公房、经济适用房、安居康居房、回迁房、限价房、两限房等等，有些能抵押有些不能，具体要看是什么产权性质的。

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售抵押土地使用权应当符合下列条件：

1、已交付全部土地使用权出金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

预告登记向后具有保全效力和排他效力，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，其抵押行为才有物权效力。

辽宁大学法律硕士，认真负责，经验丰富，穷尽一切办法为当事人争取法律范围内的最大利益！

土地使用证可以抵押贷款吗

#三农高质量创作大赛第四季#

一、缺乏抵押品是农民贷款难、进而制约我国现代农业发展的重要原因古典经济学认为，土地、劳动力、技术和资金是必备的生产要素。英国著名的古典经济学家威廉·配第就曾经说过，土地是财富之母,劳动是财富之父。而随着现代生产关系的不断变化，资金在促进生产规模的扩大和粘合土地、劳动力以及技术等其他生产要素中起着越来越重要的作用。据银保监会数据显示，截至2021年末，银行业涉农贷款余额43.21万亿元，其中，农林牧渔业贷款4.57万亿元，农用物资和农副产品流通贷款2.71万亿元，农产品加工贷款1.2万亿元。普惠型涉农贷款余额8.88万亿元，较年初增长17.48%，超过各项贷款平均增速6.18个百分点，其中，单户授信500万元以下的农户经营性贷款余额6.07万亿元，较年初增长16.47%。尽管如此，贷款难仍然是制约我国现代农业发展的重要原因之一。以2021年为例，全年银行贷款总余额为198.51万亿元，而涉农贷款余额仅为43.21万亿元，仅占21.76%，而这其中还包括农产品价格、流通等领域的涉农非农贷款，真正用于农业、农村和农民“三农”领域的贷款不足50%。缺乏抵押品是农民贷款难的根本原因之一。从本质上讲，银行都是企业，它通过储蓄和贷款之间的息差来获得利润，为了保障放贷风险的最小化，银行普遍要求实物资产抵押，以便在不能收回贷款时能通过抵押品的拍卖来最小化企业的损益。但在农村，由于产权设置的原因，农民普遍缺乏可以用于抵押的实物资产，这是农民贷款难进而制约现代农业发展的重要原因。二、为缓解农民贷款抵押品缺乏的难题，有关部门先后出台了实施“两权抵押贷款”的文件并取得了很好的效果为了缓解农民贷款缺乏抵押品的难题，发挥金融在农村经济发展中的引领作用，充分实现农民的土地财产权益，国家在2015年8月10日出台了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）的文件，全国232个县（市、区）和59个县、（市、区）分别承担农村承包土地经营权的抵押贷款和农民住房财产权抵押贷款的试点任务，部分地方为双试点地区，暂停执行《担保法》和《物权法》有关耕地、宅基地抵押的规定，探索“两权抵押贷款”以期取得可推广、可复制的经验。在此基础上，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。分别从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。截止到2018年9月末，全国232个试点地区农地抵押贷款余额520亿元，同比增长76.3%，累计发放964亿元；59个试点地区农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。两权抵押贷款试点有效激活了农村资源要素，改善了农村金融环境，促进了农村土地“三权分置”改革的深入推进，但也存在一些问题。三、两权抵押贷款试点中存在的问题：两权抵押贷款没有能方便群众一是保护农民的利益与提高抵押贷款的效益难以平衡。国家要求在抵押贷款中要保护农民的土地财产权益和尊重农民的知情权，要在尊重农民意愿的基础上对两权发放抵押贷款。但由于耕地细碎化，一个经营者可能对应着很多个农户，因此事实上难以落实保护农民的土地财产权益和知情权。二是两权价值评估体系缺乏。价值评估是抵押贷款的前提，这不仅关系着农民的利益保护，也关系着金融机构的风险防范。但由于土地市场缺乏，农村土地价值尤其是住房财产价值难以显化，对土地经营权及其地上附着物以及房屋评价缺乏具体的操作规程，评估价偏低，难以实现农民贷款需求。三是抵押品难以处置的问题。由于经营权是附着在承包权上的财产权，因此债务人如果到期不能清偿债务，银行等债权人难以拍卖其经营权；而由于实现房地不分离原则，农民只有房屋所有权而只有宅基地使用权，因此住房抵押贷款到期不能偿还也难以拍卖抵押品。四、解决之道不难看出，两权抵押贷款并没有从根源上解决农民贷款难的问题。2022年中央一号文件提出要发展农民信用贷款。为此，因对农民进行信用评级的基础上，通过联合信用的方式对一定组织内有贷款需求的农民发放一定的授信贷款，但其他农民承担连带责任。也就是说，以一个村为例。有贷款需求的人假设为50户，可以在评级的基础上为这50户授信贷款200万元，但其他没有贷款的农民需要共同承担贷款的发现并负连带责任。只有这样，才能发挥金融和信贷在乡村振兴中应有的作用，才能从根本上解决农村缺乏抵押而难以贷款的难题。