15楼财经 | 银行放贷晚了两个月 法院为啥判买家退房还要赔卖家490万？，下面是北青热点给大家的分享，一起来看看。
贷款放款晚导致违约
因为银行放贷时间比预想时间晚了2个月，已经付了一半房款的买家不仅要退回完成大部分装修的房子，还要赔偿卖家490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷的二审判决书。判决书显示，因为银行迟迟不放款，没有如期收到全部房款的卖家将买家告到法院。最终法院二审维持原判：双方解除合同，买家要赔偿卖家310万元违约金和180万元房屋整修费损失。
双方约定无论是否获得贷款买家都应在过户前支付二期房款
根据法院查明的事实，2020年5月27日，卖家范某和应某与买家伍某就一处二手办公楼签订房地产买卖居间协议，谈好房屋总价为1550万元。按照约定，伍某在签订正式买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，买家应在签订正式合同后五天内向银行申请贷款，若伍某的贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也应在过户之前将这部分房款支付给卖家。
同年5月30日，双方签订补充条款约定：房屋总价款仍为1550万元，买家支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定卖家提前交房，买家在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。
2020年7月2日，双方正式签订上海市房地产买卖合同（网签合同）。在此之前，卖家已于6月份将房子交给买家使用，买家也已付给卖家定金100万元及部分房价款400万元。
网签合同约定，在2020年8月30日之前，双方共同办理转让过户手续。伍某应于2020年7月31日前（含当日）支付剩余部分的首期房款计245万元，同时应在签约后五日内向银行申请第二期房价款745万元；若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也要在申请产权过户之前将相应部分房价款付给卖家。
该合同的补充条款还赋予了卖家单方解除权。如果买家没有按时履约，每逾期一天需向卖家支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买家逾期超过十个工作日或买家要求解除合同，均视为买家违约，卖家有权单方解除本合同。卖家解除合同，应当通知买家，买家除需支付十个工作日的赔偿金，还需向卖家支付相当于总房价款20％的违约金。
当日，双方当事人又签订协议书一份，约定：若因买家违约导致买卖合同无法正常履行，买家应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖家房屋装修费180万元；如因卖家违约导致合同解除，则同样应向买家赔偿装修费损失180万元。
银行贷款晚了两个月 卖家通知买家单方解除合同
事实上，直到当年7月13日，伍某才付完首期房款745万元，并为此支付了逾期利息。而剩下的745万元银行贷款也迟迟没有放款，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。
期间，2020年9月15日，卖家向伍某发送律师函，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，自己有权解除合同，并要求伍某赔偿违约金及装修损失等。
15天后，伍某依然没有支付剩余房款。卖家又向伍某发出解除买卖合同通知书一份，要求伍某搬离并归还房屋，偿付房款总价的20％的违约金和房屋装修损失180万元等。
法院认为买方应已明知贷款延期获批的风险
一审审理期间，被告伍某坚持认为，贷款延期虽是事实，但并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了过户时间，因此，自己的行为并非根本性违约。
对此观点，一审黄浦区人民法院表示难以认同。判决指出，伍某最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。当然贷款延期获批的原因和卖家无关，和伍某本身的资信能力等可能也无关。但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某是无法免除的。
违约金为房款总价的20%是否过高？法院认为不高
至于伍某认为卖家主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院也表示难以认同。因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于伍某的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。
因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍某违约导致的实际后果，范某、应某至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，故法院对卖家主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式。
二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
最终，法院判决：双方签订的房屋买卖合同及相关协议均于2020年10月7日解除；被告伍某应于判决生效之日起10日内搬离并归还原告房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元/天的标准计算，计算至实际归还之日止；伍某应于判决生效之日起10日内一次性偿付原告违约金310万元、房屋整修费损失180万元
律师建议买家可协商“以银行实际放贷时间为准”的合同条款
490万元几乎可以在上海买一套房了。因为银行延期放款，买家就要承受如此巨大的赔偿。不少购房者看到这个案例，惊出一身冷汗。毕竟银行放款时间是买家无法控制的。而在置换房屋的过程中，一环套一环，很多卖家其实也是买家。一旦银行出现放款周期延长，必然影响数个交易。这种情况下，如何保障交易双方的合法权益？
时代九和律师事务所合伙人许桂林律师指出，在本案中，双方约定无论银行是否如期放款，买家都要在约定的过户日期近乎支付全款，同时还约定买家逾期10天以上，卖家就可以单方解除合同。这些条款确实对买家不利。这有可能是因为买家当时买房心切，或者低估了银行放贷时间的风险。但无论如何，只要双方都签字认可，就必须遵守。
许桂林律师建议，双方在签订合同时都应谨慎考虑银行放贷时间的不确定性。对于买家来说，可以协商“以银行实际放贷时间为准”这样的条款，避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚付款日期，并约定超时的违约金标准或解除合同的标准，遇到银行延期放款时，卖家也能保障自己的权益不受损害。当然，买卖双方肯定会有利益上的冲突，最终合同如何约定，还需要看双方沟通和谈判的结果。
文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
贷款不放款,不贷了会赔违约金吗
去年以来，不少银行陷入贷款额度紧张的局面，一些购房者申办贷款后，银行却迟迟没有放款，直接导致他们在购房合同约定时间内，没能付清全部房款。
在钱报杭州房产微信公众号后台和钱报读者购房群中，也多次有购房者提出疑问，像这样的情况，买方是否违约，需要背负相应责任？开发商是否有权收取违约金，甚至没收定金？
银行放款慢导致购房者违约
开发商无权追究责任
近期，一位购房者找到钱报求助：“去年7月贷款购买了万通时尚公馆，开发商指定两家银行办理贷款，我们8月就去指定的农业银行城西支行积极配合办理，但是直到今年4月份也一直没有放款。”
这位购房者表示，他接到了开发商的催款函，要求在6月18日交房前必须把贷款申请下来，不然就要缴纳违约金。面对这一情况，购房者束手无策。“银行迟迟没有放贷才导致我们没有及时付清房款，却要我们来缴纳违约金，这种做法合规吗？”
这样的问题并不是特例，去年以来银根不断收紧，办了按揭却一直没放款的客户不在少数。
记者发现，在统一的购房合同模板中，规定了选择按揭方式付款的购房者需向贷款机构及时提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。如果贷款没有发放，或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，买方和卖方一般会作出这样的约定：60~90天时间内未能付清房款的，购房者按天缴纳违约金，每天的违约金一般为总房款的万分之一到万分之三不等。
甚至还有一些购房合同中约定，如果超过约定期限，购房者未付清款项的，开发商有权没收定金，视作购房者放弃购房。
对此，浙江六和律师事务所专职律师胡增冬表示：“因为银行放款慢的原因，导致购房者未能如期付清房款，那么购房者是不需要承担责任的。”
记者还了解到，摇号后有大量选择按揭贷款的客户，有个别楼盘的置业顾问会告诉购房者，如果没能及时放款，就会视作放弃该套房的购买资格，以这样的说辞来尽可能让客户全款买房。对此，浙江合创律师事务所律师翁博甫认为，购房者不必担心，购房合同内对于购房者的约束，主要是针对购房者不去办理贷款或者故意拖延时间。而由于银行放款慢而导致超过付款期限，和购房者没有关系，购房者可以向银行主张自己的损失。
开发商一般不收取违约金
会劝购房者换家银行
目前，我们也尚未收到过开发商因为银行未放款，而要求购房者缴纳违约金或没收其定金的相关投诉。记者了解到，在实际操作过程中，开发商也不会收取这笔费用。
“购房者去办理按揭的银行，都是我们谈好的合作银行，大概有多少额度，什么时候能放款我们心里都有数，所以很少会出现超过时限还未放款的情况。”萧山某楼盘销售负责人直言，即使出现了这种情况，不会也不敢收所谓的违约金。
去年买了二套房的魏先生，也遇到过这种情况：“虽然合同上写了60天内不付清属于违约，要缴纳违约金，但是开发商和我说没关系，最后确实因为放款慢超过时限了，开发商也确实没有收我这笔钱，只是劝我换家银行。”
上文提到的万通公馆业主，开发商也没收取违约金，但该业主告诉记者，银行曾明确告诉他，是从利率比较高的按揭业务开始放贷，额度紧张的情况下，如愿意重新申请提高利率，放贷速度就会加快。
来源：钱江晚报
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