住有所居，金融这样“添砖加瓦”，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。
信托贷款还款来源
提供融资支持，参与建设规划，辅助管理运营
住有所居，金融这样“添砖加瓦”（财经眼·为民生事业注入金融“暖流”③）
本报记者 赵展慧
从大规模棚户区改造到全面推进城镇老旧小区改造，从发展保障性租赁住房到发展长租房市场，近年来，我国住房发展向住有所居目标大步迈进。金融如何更好服务居住需求？不同建设经营模式下的融资难题如何破解？记者采访了多家金融机构。
融资又“融智”，创建多种支持模式
楼体外立面粉刷一新，路面平整干净，新设停车位排布有序；秋日暖阳下，老人们在健身器械上边锻炼边谈笑，孩子们在一旁嬉戏玩耍……“住了几十年，好像又住进了新小区。”西安市长安区长乐小区居民王倩喜滋滋地介绍，“以前小区路面坑坑洼洼，下雨天行走困难，路窄车堵，送小孩上学迟到了好几次，老旧小区改造后这些问题一下都解决了。”
长乐小区不仅改了“面子”，也换了“里子”——电杆不见了、电线入地了，屋面防水、外墙保温重新铺设，供水、供气、供暖管网全面维修养护。不光长乐小区，长安区135个小区都已实施老旧小区改造，改出了4.51万人的新生活。
而在两年多前，长安区老旧小区改造还面临着筹资难题。地方政府支持力度很大，但改造量大面广，不能只依靠财政；居民能出资一部分，但不足以支撑改造。吸引社会资本参与，获得可持续融资是关键。然而，老旧小区改造项目一般收益比较小、资金平衡难度大，改造运营企业想要融资，拿什么做信用支持？
“我们创新构建了多种市场化、可持续的金融支持模式。”国家开发银行行业三部处长郭彦军介绍，在长安区老旧小区改造项目中，国开行陕西分行反复与地方政府沟通，由政府统筹资源，将相关经营性收益让渡给国有改造企业，比如将建筑垃圾收纳收费权、停车收费权注入改造企业，为项目构建多元化还款来源，既有利于提升企业实施老旧小区改造的意愿，也有利于降低银行信贷风险。
一方面，灵活设计、创新市场化融资模式，积极研究探索合理的信用结构；另一方面，提高老旧小区改造项目的融资审批效率，给予老旧小区改造项目专项利率优惠——国开行双管齐下，向西安市长安区老旧小区综合提升改造项目授信承诺6.5亿元，已实现贷款发放3亿元。从全国范围看，国开行已授信承诺老旧小区项目贷款229亿元，惠及居民超过50万户。
作为开发性金融机构，国开行发挥了保障房融资主渠道作用，不仅大力支持城镇老旧小区改造，还累计发放公租房项目贷款1747亿元，支持建设保障性租赁住房10.95万套，助力超过2300万户居民“出棚进楼”……截至2021年9月底，国开行累计发放保障性住房贷款5.09万亿元。
加快保障房建设，金融不仅可以发挥融资功能，还可以为建设提供“融智”支持。郭彦军介绍，国开行通过尽职调查，综合评估当地人口、收入、产业规划等多方面因素给出融资规划建议。比如对棚改项目，要对是否达到国家棚改标准、拆迁安置面积是否合理等严格把关；对城镇老旧小区改造，会结合地方改造规划及项目实际，推动将各类改造资源统筹整合利用，谋划实现财务整体平衡，为市场化运作创造条件……
“国开行还提供‘融制’支持，在借用管还各个环节完善制度保障。通过算‘金融账’帮助地方政府理清‘建设账’，积极参与到保障房建设规划和相关政策研究中。”郭彦军介绍，金融机构在保障房建设中深化银政合作，帮助地方政府排忧解难，助力保障房政策落地见效。
建房又“存房”，整合资源对接供需
有人在公共客厅上网、会友，有人在图书角翻阅报刊书籍，有人在公共厨房大展厨艺，夜幕降临，走进建融家园上海崮山路社区，一幅幅温馨美好的生活图景映入眼帘。
“平时我们都很喜欢在一楼公共区域活动，这里的WiFi、水电都是免费的，做完饭还有阿姨帮忙打扫。”租客龚心（化名）边介绍边领着记者走进自己在二楼的房间。干湿分离卫生间、小厨房、卧室、工作台分布合理，沙发、各色小绿植散发出休闲气息，透过弧形的玻璃窗还能看到不远处灯火阑珊的陆家嘴。
“我就在陆家嘴上班，住在这儿通勤很方便，而且公寓设计更符合我们年轻人的居住需求，独立空间、功能齐全，也有社交区域和健身房，价格适中，不用交中介费也不会随意涨价。”经过与周边民宅的再三比较，去年刚入职的
龚心选择入住这家长租公寓。
这栋长租公寓的改建运营由建设银行成立的住房服务专业子公司建信住房牵头，是住房租赁产业联盟多家企业分工协作的结果。
“这里原先是闲置的商用办公楼，对其进行‘非住改住’后，很受年轻人欢迎，基本满租！”上海建信住房负责人介绍，“我们通过整合、改造盘活闲置的存量房资源，提供能够与新市民、青年人经济能力与需求相匹配的 ‘一张床’‘一间房’或‘一小套房’。”
“客户不仅能在我们这儿‘存钱’， 现在还能在建信住房‘存房’。” 建设银行住房金融与个人信贷部负责人介绍，“建行以信贷资金支持建信住房公司，引导企业和居民个人将闲置住房的租赁权‘存’到建信住房公司，委托专业机构运营，既为闲置住房带来了收益，又盘活大批存量房源，增加租赁住房的有效供给。”
金融机构成立子公司建设运营长租房，有何优势？建设银行住房金融与个人信贷部负责人介绍，首先母行具有金融服务优势，长期深耕住房金融业务，对于住房领域的市场运行机理和企业经营特点有较为深刻的理解，此外还能发挥资源整合优势，“我们既可以有效盘活企事业客户的闲置低效资产，又可以充分对接其潜在的员工租房需求，还可建立起紧密的产业联盟合作，加速对接供需两方，实现资源整合配置，满足多元租赁需求。”
“存房”模式对扩大租赁住房供给颇有成效。建行投入信贷资金支持建信住房公司积极介入闲置资产盘活，目前，包括工业厂房改建、商业用房改建、集体经营性建设用地建设租赁住房等项目在内，已累计管理房源超过12万套（间），其中分散式房源近7万套（间）、集中式房源约5万套（间）。
“存房”模式也有助于稳定租赁市场价格。建信住房以长期限租赁合同降低收房价格，稳定租赁关系，同时以规模效应控制改造成本，有效平抑租金水平。据统计，2020年新增“存房”中租期3年以上的超过80%，对外出租价格较市场同类房源低约5%。
创新金融产品，促进投资建设良性循环
2020年7月1日，由中国建设银行担任项目协调人的北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让摘牌仪式在北京金融资产交易所举行，这意味着国内首单住房租赁企业股权交易服务试点项目顺利完成交易。
住房租赁企业股权交易服务是参照国际主流不动产投资信托基金（REITs）模式推出的一项重大金融创新，该服务对住房租赁企业投资范围、收益来源、负债比例进行了明确规定，通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资。前期，建行依托建信住房开展了私募形式租赁住房REITs的探索，在北京、江苏、山东等地推进项目促成交易，拓展租赁住房融资来源。
近年来，随着租赁市场的发展和国家政策的支持，长租房建设持续加速。但通过自持物业的重资产模式发展长租房，投入高、收益率低、回收周期长，极大限制了企业投资的积极性，而租赁住房REITs能够很好地解决这个难题。
“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品。”清华大学国家金融研究院副院长王娴分析，一方面，企业能够以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者发行筹集资金，这为住房租赁企业提供了有效的资金退出渠道，使企业在不累积负债的同时，打造项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升住房租赁行业直接融资比例，降低行业杠杆率和金融风险；另一方面，这一产品还能帮助企业转变经营模式，从重资产的资产持有者转型为轻资产的物业管理人。
发展租赁住房REITs，有助于加快租赁住房投资建设的良性循环。近期，相关政策不断出台、完善，助力租赁住房REITs发展不断取得突破，为住房租赁市场发展注入更多资金活水。
今年7月，国家发改委发布通知，将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。此前，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。据有关机构初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品1个百分点的收益率，有利于吸引更多社会资本。
来源： 人民日报
信托与银行信贷的区别
新冠疫情、全球气候变暖、中美竞争，以及乌克兰冲突等因素困扰全球经济增长前景，并从经济信心、供应链角度影响全球商业表现，商业银行的发展也不例外。
尽管如此，基于在金融服务、信用创造，以及支持经济增长等领域的重要职能地位，叠加各国央行宽松货币政策与积极财政政策的提振，全球商业银行依然获得了不俗的增长。以中国商业银行为例，疫情以来的2020年-2021年，其总资产规模依然获得了18.6%的资产规模扩张，今年上半年再次增长9%；美国两家规模最大的商业银行在过去的两年半时间里面资产扩张了30%。
不过，受到国家经济高低增速不同的影响，不同国家的商业银行在业绩增速方面依然呈现差异化的表现，如中美两国银行发展相对较好，欧盟、日本的商业银行发展方面总体较慢。特别地，以5G、云计算、大数据、人工智能以及区块链等为特征的新技术也在重塑着商业银行的行业表现——率先采用先进技术的商业银行将在获客以及经济效率方面获得相对更大的竞争优势，如更为强劲的零售业务表现。
上述种种因素最终会被映射到上市商业银行的市值上。《巴伦周刊》中文版对于当前全球市值规模前十的商业银行进行了系统梳理，发现两个较为典型的特点。
特点一，从结果看，十大商业银行的地区分布总体反映当前的全球经济格局。全球最值钱的十大银行主要分布在中、美、加三国，其中，中国4家，美国3家，加拿大2家，剩下一家是印度。受到各自地区或者国家经济发展因素制约，欧洲以及日本并没有银行进入前十。如日本三菱日联集团总市值仅为4700亿元人民币（本文所述数据，如无特指，币值均为人民币），法国巴黎银行总市值4400亿元人民币。由于经营以及资产头寸上的风险问题，欧洲老牌银行德意志银行近几年来更是不时遭遇媒体和投资者拷问，早已不复过去的荣光。
特点二，从盈利模式看，中美两国上市商业银行明显处于不同的银行业发展阶段，上榜的中国商业银行盈利多依赖息差；美国以及加拿大上市银行来自中间业务收入的占比明显高于中资银行，业务结构相对更优，由此也导致了美国商业银行相对中资银行更好的市值表现。不过，考虑到中资商业银行庞大的业务与资产规模，一旦改革与新技术的推进和应用真正落地，中资商业银行业务结构将得到改善，盈利能力将得到提升。
最后，是一个遗憾，这份全球十大市值银行最早成文于一个月前，彼时上榜的银行中，还包括一直被视为中国最佳零售银行的招商银行。但是仅仅一个月，这家银行由于业绩在内的各种原因，市值出现了较大幅度的下降，从而失去全球十大市值商业银行荣誉。招商银行目前总市值7334亿元。
第十名：中国银行
中国银行，其前身是1912年成立的中国银行，经孙中山先生批准成立。新中国成立以后，中国银行长期作为国家外汇外贸专业银行，统一经营管理国家外汇，开展国际贸易结算、侨汇和其他非贸易外汇业务。1994年，1994年改组为国有独资商业银行。
2006年，中国银行实现在香港联交所和上海证券交易所先后挂牌上市，成为国内首家“A+H”上市银行。
中国银行是中国全球化和综合化程度最高的银行之一，海外业务占比超过20%；此外，中银香港、澳门分行还担任当地的发钞行。截至2021年底，中国银行资产规模26.7万亿元，当年实现收入6056亿元，实现净利润2273亿元。
中国银行最新市值8401亿元，市净率0.44倍。
第九名：HDFC银行
HDFC银行是一家印度银行和金融服务公司，总部位于孟买。截至 2022 年 3 月，它是印度资产规模最大的上市商业银行。另据Wind（万得），HDFC银行总市值位居印度证券交易所第三名，总市值。
HDFC银行，成立于1994年，时间并不长。不过，近些年受益于印度经济的快速发展，HDFC银行的营收和利润一直保持较快的增长速度。
截至2021财年末，HDFC银行总资产规模1.77万亿元；当年实现营收1343亿元，净利润323亿元。
Wind显示，HDFC银行当前总市值8464亿元，市净率3.53倍，是目前全球十大商业银行市净率最高的银行，反映印度经济的快速增长前景。
第八名：道明银行
道明银行，全称是多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank），总部位于多伦多。从名称就可以看出，该银行由多伦多银行和道明银行合并而成。是一家加拿大银行，总部位于多伦多，迄今已经167年历史。
道明银行迄今已经167年历史了。1954年，经加拿大财政部批准，成立于1855年的多伦多银行和成立于1869年的道明银行正式完成合并，并发展至今，成为加拿大规模最大的商业银行之一。
据道明银行官网，道明银行目前为全球超过 2700 万客户提供多元化的金融产品和服务，如资金借贷、信用卡、信托、汽车信贷等，拥有超过 1500 万活跃在线和移动客户。
截至2021年，道明银行资产规模8.9万亿元，实现营收2532亿元，净利润727亿元。
道明银行总市值8636亿元人民币，市净率1.48倍。
第七名：农业银行
农业银行，前身最早可追溯至1951年成立的农业合作银行，是在新中国时期成立的第一家专业银行，也是新中国成立的第一家国有商业银行，总部位于北京。
上世纪70年代末以来，农业银行相继经历了国家专业银行、国有独资商业银行和国有控股商业银行等不同发展阶段。2009 年1月，农业银行整体改制为股份有限公司。2010年7月，农业银行分别在上海证券交易所和香港联合交易所挂牌上市，四大国有银行中最晚完成上市。
据农业银行官网，农业银行在全国拥有超过2.4万家分支机构，另有遍布全球的1171家境外代理行，员工总数超过45万，服务客户数量超过3亿。
截至2021年末，农业银行总资产规模29万亿元，全年营业收入7199亿元，实现净利润2419亿元。
农业银行最新市值9424亿元，市净率0.44倍。
第六名：加拿大皇家银行
加拿大皇家银行，与前述道明银行在加拿大并驾齐驱。很长时间以来，加拿大皇家银行也是加拿大市值最高的商业银行。这家银行成立于1864年，迄今158年历史。
加拿大皇家银行总部位于加拿大蒙特利尔，目前在全球拥有8.9万名员工，为超过 1700 万客户提供金融服务。
截至2021年末，加拿大皇家银行总资产规模8.8万亿元，全年营业收入2993亿元，实现净利润830亿元。
加拿大皇家银行最新市值9762亿元，市净率1.62倍。
第五名：建设银行
建设银行，前身为成立于1954年10月1日的中国人民建设银行，后经改制于1996年3月26日正式更名为中国建设银行。2004年9月，建设银行进一步改制为股份制银行。建设银行的上市分两步完成，于2005年成功登录香港联交所，于2007年登录上交所。
截至2021 年末，建设银行拥有境内外分支营业机构14510 个。建设银行的业务正在不断向全球延伸，目前其境外机构覆盖31个国家和地区，拥有各级境外机构近 200 家。
截至2021年末，建设银行总资产规模30万亿元，全年营业收入8242亿元，实现净利润3039亿元。
建设银行最新市值9996亿元，市净率0.5倍。
第四名：富国银行
富国银行的英文名称为Wells Fargo& COMPANY/MN，公司名称包含两位创始人名字——亨利·威尔斯 (Henry Wells) 和威廉·法戈 (William G. Fargo)。富国银行最早成立于1852年，迄今170年历史了，总部位于美国特拉华州。
富国银行的发展过程中，发生了较多的并购交易。最经典的并购交易之一发生在1986年，这一案例还被管理学大师吉姆·柯林斯写入其著名的代表作《从优秀到卓越》。彼时，富国银行在完成收购克罗格银行以后，通过大刀阔斧的改革，如缩减费用，挽留优秀员工等举措让克罗格银行焕发生机，富国银行的业务由此快速扩张。
1998年，富国银行完成其商业发展史上又一起重大并购。不过，这次的富国银行是作为被收购方，收购方是成立于1872年的美国西北银行。这是一次强强联合，收购完成后，富国银行的业务格局基本定型。富国银行一度为股神巴菲特重仓持有。
富国银行，以零售业务见长，迄今为止，依然是国内不少商业银行效仿和学习的对象。截至2021年底，富国银行资产规模12.2万亿元，当年实现营收5000亿元，实现净利润1374亿元。
富国银行最新市值1.29亿元，市净率1.14倍。
第三名：工商银行
工商银行成立于1984年1月。2005年，工商银行整体改制为股份有限公司，并于2006年10月成功在上交所和香港联交所同日挂牌上市。
截至2021 年末，工商银行机构总数 16,590 个，其中，境内机构 16,169 个，境外机构 421 个，全球员工总数43.4万人，为全球969.1万公司客户和7.04亿个人客户提供全面的金融产品和服务。
截至2021年末，工商银行总资产规模35.2万亿元，全年营业收入9428亿元，实现净利润3502亿元。无论是以总资产规模，或者是总营收，抑或是净利润测算，工商银行都是全球规模最大的商业银行。
不过，由于业务结构，以及资本市场的发展等诸多因素制约，工商银行的估值并非全球最高。
截至10月5日，工商银行总市值1.38亿元，市净率0.48倍。从估值水平看，国内商业银行大多与工商银行雷同，规模大，但是市净率低。这部分源于业务结构上更多依赖息差。
第二名：美国银行
美国银行，以资产计是美国第二大商业银行，仅次于摩根大通。据中国央行网站，美国银行在全世界175多个国家拥有约6100家支行，为超过5,900万客户提供服务。
美国银行的前身有两只机构，其一是马萨诸塞州银行，和纽约银行并称为美国历史上最悠久的两家银行。美国独立战争后，1783年英美签订《巴黎和约》，英国正式承认美国独立。第二年，即1784年，这两家银行就成立了。之后，马萨诸塞州银行更名为波士顿银行，后世美国著名的波士顿财团从这里开始逐步形成。
与此同时，美国银行的另外一支也在不断发展。1904年，为满足日益增长的移民人口需求，A.P.Giannini在加利福尼亚州建立了美国银行前身——意大利银行（Bank of Italy）。意大利银行历经兼并收购业务规模逐步扩大，在美国银行业内规模居前，于1998年更名为Bank of America Corporation，这就是现在的美国银行。
上述两家银行机构于2004年完成合并。目前，美国银行是仅次于摩根大通的美国第二大商业银行。截至2021年末，美国银行总资产规模20.2万亿元，全年营业收入5974亿元，实现净利润2039亿元。
美国银行最新市值2.14万亿元，市净率1.23倍。
第一名：摩根大通银行
摩根大通集团（JP Morgan Chase），即人们俗称的小摩。由于历史发展中的卓越地位，以及摩根财团的巨大影响力，其在国内几乎家喻户晓。
摩根大通银行的创始人为老约翰·皮尔庞特·摩根（ John Pierpont Morgan，1837 年-1913 年 ），其是美国伟大的投资银行家和金融家。在其领导下，JP摩根公司发展成为举世瞩目的金融帝国，成为美国近代工业化和经济发展的重要推动力量之一，美国历史上著名的北太平洋铁路、美国电报电话公司、美国钢铁公司、通用电气等知名企业的发展和壮大都与摩根公司有着密切的联系。
JP摩根垄断性金融以及商业影响力所导致的问题，引发美国政府的反思，特别是上个世纪三十年代的大萧条以后。1933年，美国国会通过了加强金融管制的《1933年银行法案》，该法案禁止金融混业经营。JP摩根公司一分为三：J.P. Morgan & Co（沿用JP摩根公司的名称），承继JP摩根公司业务主体，主要从事做商业银行业务；Morgan Stanley（即摩根士丹利）主要从事投资银行业务；还有一家Morgan Grenfell（即摩根建富）在伦敦，负责海外业务，1990年被德意志银行收购了。
2000年，J.P.摩根公司与美国大通银行以及富林明集团在2000年完成合并成，成为如今的摩根大通银行，总部设于美国纽约市通曼哈顿广场。拆分尽管一度削弱了其影响力，但是整体来看，摩根大通延续着其在美国商业银行领域的领导地位。作为一家跨国金融服务机构，摩根大通为全球 100 多个国家和地区的重要公司、政府和机构提供解决方案。无论是从资产，还是收入，或者是从利润，乃至市值来看，摩根大通都是美国最大的商业银行。
截至2021年末，摩根大通银行总资产规模23.87万亿元，全年营业收入8346亿元，实现净利润3082亿元。
摩根大通银行最新市值2.78万亿元，市净率1.5倍。
附表：全球市值最高的十大商业银行：
文 | 王亦儒
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