经济不景气，要不要卖掉闲置房子，提前还贷，下面是地产小王子给大家的分享，一起来看看。
商业贷款买房划算吗
每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.302
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶芳翠锦绣府
▷项目地址：拱墅区沈家路和九号支路交叉口
▷开盘信息：加推1、2、5、6、9、10、12、13、14号楼共376套，户型124-189㎡
▷价格情况：均价47000元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁3、4号线新天地街站约500米
短评：老城区的地段，边上就是新天地，3条地铁线环绕，再加上滨江出品。对于想要留在市中心的改善来说，可以重点关注。
▶华发联发·悦望荟
▷项目地址：拱墅区华西路和康宁街交叉口
▷开盘信息：首开2、7号楼共96套，户型103、126㎡
▷价格情况：均价33200元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁3号线华丰路站约550米
短评：华发与联发两家房企都有国企背景，能够给予购房者足够的安全感。沿着地铁3号线，往西2站的东新，精装限价是47000元/㎡。而悦望荟的精装限价仅为33200元/㎡，价差将近14000元/㎡。
▶龙湖坤和亚伦·宸颂轩
▷项目地址：上城区杭海路与九横路交叉口
▷开盘信息：加推3、6号楼共105套，户型108-139㎡
▷价格情况：均价33400元/㎡，精装交付
▷交通贴士：周边地铁1、9号线，地铁四期18号线南北快线批复中
短评：杭州主城区范围内难得的价格洼地之一，手握着“双天街”和“双公园”的杀手锏。由7幢精装小高层组成，是板块不可多得的低密小高层。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷汉娜
老师你好，我前几年买了一套华夏四季，公积金+商业贷款一共还剩240万左右，月供是税后月收入的一半，但这几年没有存到什么钱。河北老家有一套全款房子，卖掉大概值100万出头。买了这些年一直是出租状态，这两年房价是往下走的状态。父母在老家还有其他房子，建议我卖掉出租的房子，提前还掉杭州的房贷。长辈不理解杠杆，一看到房贷的利息就心惊胆战。本人在互联网行业，这两年失业风险比较高，请问现在提前还贷合适吗？
苏阳：按照你目前的情况，房贷占税后收入的一半，还算是比较安全的。毕竟还款的是你自己，不是长辈，不需要强迫他们理解杠杆。
老家的房子如果不会去住，也看到不到升值的潜力，那么可以卖掉，用来优化你在杭州的资产。
如果成功卖掉了，还贷压力比较大，可以适度降一降杠杆，但是别把手里的钱一下子全还进去。老家的房子价值不足以覆盖杭州的贷款，你又没有多少存款。如果手里的钱全部提前还贷，那么一旦工作变动，你的还贷压力仍然很大，抗风险能力反而差了，手里还是需要有些现钱的。
Question 2
提问者▷文森特
老师，你好，目前在闲林有一套89方自住，房龄不够新，配套也差。小孩马上要读幼儿园了，考虑到以后上学问题，纠结是去主城区买套小面积中等学区的老破小，还是考虑直接把手上这套置换掉？最好是西湖区的，学区中等即可，总价300万左右或稍微出头点，二手房还是试试摇号？麻烦老师给点意见，有没有合适的楼盘推荐，谢谢！
苏阳：千万不要去买老破小！为了顶级学区搏一把也就算了，但是你的预算，只够一个小面积、中等学区的老破小，完全没有必要。
原因有三：一是孩子读书阶段居住环境差，二是中等学区老破小在升值上比较慢，三是现在很多新小区学区也逐渐起来了，以后未必会比传统学区差。
所以，把手头的房子置换到西湖区是没有问题的，选新房或者二手房也都可以，可以重点关注三墩一带，学区房性价比较高。如果想要入学时间和学校稳妥一些，可以选择二手房，挑一挑相对合适的次新房。
Question 3
提问者▷德
小王子你好，未来科技城工作，单身，杨柳郡有一套132方，怎么折腾一下？还是不动？
苏阳：从自住通勤角度来说，如果想换一个离单位更近的房子，那就大胆去动吧。像未来科技城、云城的新房，你们都可以重点关注。
当然了，趁着二手房价格回调，去换一套二手房也是可以的。现在未科有些二手房，考虑到得房率差异，已经和新房没有太多价格差了。反正名下就一套，还是从自住角度出发考虑更合适。
Question 4
提问者▷Jarry
小王子，你好！家里有两套小户型，一套在三墩北西湖国际城，一套在萧山新街得力名望府，手上有一百万左右的资金。想把萧山的房子卖掉加入摇号大军，换套主城区总价450万左右的新房。但是名望府还要一年多才满五年。请问置换思路是否可行？还是等待满五？
苏阳：置换思路没有问题。得力名望府是2017年左右的小区，虽然你的房子目前没有满5年，但放在次新房当中横向比较，房龄已经不够新了。品牌和产品都比较一般，优点是得房率比较高。边上地铁已经通了，短期内也没有其他重大利好可以兑现，可以大胆置换。
个人觉得，等待得力名望府满5年的意义不是很大，再等一年变数较多，也会增加你的持有成本。明年年初可能会有一波小阳春，不如趁着行情尽快卖出，置换更好的产品、更好的地段。
Question 5
提问者▷Karsa
老师你好，请问回迁房可以买吗？我在未科工作，近期中介给我推荐了西溪景苑。离地铁3号线走路10分钟，主要胜在够便宜，200万可以搞定。请问适合入手吗？找不到这个小区之前的成交价，这种回迁房一般价格比正常小区低几成合适？
苏阳：首先，你需要向中介问清楚，这套回迁房有没有齐全的三证，没有的话，别买。其次，一般情况下，回迁房价格差不多在周边同房龄商品房小区的八折。没有比八折更低的优惠，别买。
非常不建议购买回迁房，增值慢、转手难，关键是居住品质不好。而且在闲林一带，新房和二手商品房供应量都很大，真的没必要买回迁房。花200万买西溪景苑，性价比有点低。
房贷和商业贷款哪个划算
南方财经全媒体记者 吴霜，实习生杜媛浩 上海报道
近日，在21世纪经济报道、兴业消费金融联合举办的“财商圆桌派”中，围绕“青年人的健康金融观”这一主题，兴业消费金融股份公司的高校业务部主管郝超与中欧国际工商学院金融与会计学教授芮萌同记者探讨了贷款求学的必要与可能。
芮萌表示，大学生贷款求学是平滑人生现金流的一种方式，是借助贷款来进行财富管理，并尽可能保证大学时间投入到学习读书中，而不是耗费在打工。郝超肯定了贷款求学的合理性，同时指出目前学生可享受的金融服务相对较为欠缺，申请国家助学贷款是一个比较好的办法。
贷款读书是一个理性的选择芮萌表示，针对家庭经济负担较重的大学生来说，打工可能会拖延、占用上学的时间，且致使学生没有办法尽可能集中精力于读书上，相对而言，申请贷款很大程度上能够节约时间，缓解就学压力，因此学生贷款还是很有必要的。
他回忆道：“我是86年到90年读大学的，在那个时候学费免费，不需要申请贷款。1991年，我去了美国留学，我们家是普通家庭，父母给我买了一张去美国的单程票。在美国所有的学费和生活费都是靠我打工赚来的。如果那时有一家银行给我提供学生贷款的话，就可以大大节约时间。”
同时，芮萌从财务管理的角度解释了贷款读书的合理性。他指出，财富管理就是解决一个人一生中的现金流不平滑的问题。一个人的生命周期可以被划分为几个阶段，而在大学阶段，现金的流入通常都要低于现金的流出，这就意味着需要借钱。对于家庭经济压力较大的学生来说，配合家庭储蓄加上商业贷款是一个很好的解决方案。
郝超则从国家助学贷款的角度分析了“是否应该贷款读大学”。他指出，根据调研，截止到2019年末，国家助学贷款的余额大概在1380亿，贷款户数大概为1209万户。从福建省的数据来看，国家助学贷款大概覆盖20%的人群，而国内大多数大学生在校4年的开支大概在10到15万，60%的家庭觉得上学是有压力的。
而美国的助学贷款相对则较为普及。根据美联储数据，截至2019年底美联储国家助学贷款的规模大概为1.6万亿美金，超过了汽车和信用卡，仅次于房贷，因此美国助学贷款的体量是非常大的。
可享受的金融服务有限，国家助学贷款是较好选择尽管对家庭经济压力较大的学生来说，贷款求学是一个解决相应问题的有效手段，但实际上大学生可以获得的金融服务是较为有限的。芮萌指出，在美国留学的时候可以通过信用卡来解决一定的问题。学生的信用记录通常是空白的，因此可以通过申请一张美国运通卡并进行消费从而获得信用记录。他表示，通过这种方式，在留学期间他申请了十几张额度在几千美元左右的信用卡，从而解决了很大一部分支出问题。
郝超认为，中国学生在理性消费这一问题上相对而言是较为欠缺的。在17年前后不良校园网贷事件频出，致使信用卡业务在学生群体中基本关停。总体来看，学生可以享受到的金融服务目前相对是比较少的。
同时，郝超表示，由于国家助学贷款是贴息的，即在校期间无需支付利息，对相对贫困的大学生家庭来说，建议申请国家助学贷款。而针对国家助学贷款的标准下无法覆盖的群体，则可以由家长申请兴业消费金融的“兴才计划”，该计划最高额度可达20万，在校期间只需支付利息，毕业后设置了3-5年的宽限期，在该期间内同样只需支付利息，宽限期后需等额本息还款。这一计划以及为应届毕业生定制的“立业计划”，都能够为满足学生求学立业期间的合理消费信贷需求提供更多选择。
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