2023年，你需要知道的深圳买房政策都在这里了！，下面是大咖深房团给大家的分享，一起来看看。
深圳购房贷款条件
深圳房贷年限规定 年龄
上周，福建国企建发房产说，贷款年龄最长可以达100岁，我顿时都懵了。福建人做生意确实厉害，让年轻人继承父母的房贷。关键是，当子女的还不好意思拒绝。
这招，狠呐。我就顺手发了个朋友圈，五分钟后，四姨的电话来了。
▲图据朋友圈
对，四姨是一个做任何事情坚决不给成都丢脸的中年女人，很妖艳又很牙尖。这句话，是我四姨夫崔哥说的（崔哥，莫打我哦，我还是个娃儿）。下面是我和四姨的对话。
热巴，南宁能贷款到100岁，那成都呢？
成都有银行可以贷款到95岁。
如果我跟你四姨夫再买一套房，假如我们90岁去见了马克思，房子怎么办？
表哥可以接着还，假如表哥还不上的话，银行就把房子收回去，走司法拍卖。
难道这是传说中的贷贷相传？
是滴。银行不得做赔本买卖哦。
四姨的电话，结束在她的一句“胡了“。不知道是清一色胡了，还是炖猪蹄糊了。如果四姨真的要买房的话，崔哥的私房钱估计保不住了（崔哥，不是我说的哈，是表哥昨天喝多了给我说的）。
都说，房地产是中国经济的夜壶，领导只有在半夜的时候才会想起它。
我估计，领导在寒冷的夜晚想起了白天的一幕：办公室大楼下，一群焦虑不安的老百姓在排队办理提前还贷，突然，天空中飘来了一张央妈写的小纸条：利率很低，周期很长，人少速来。
从去年冬天吹来的风里，我嗅到了领导催促我买房的意思。但是度娘说，即便现在一套房子都不修，中国的房子够34亿人住。为什么舆论还要催促大家买房子呢？
国家统计局的信息显示，2003年-2022年，全国商品住宅面积共修建3761672.14万㎡，目前已经售出2094855.34万㎡，还剩余1666816.8万㎡（数据不包含公寓、写字楼，也不包含2003年之前已建房屋，更不包括宅基地、集体用地建房，保障房等各种小产权房。）。
按照人均面积39.8㎡（住建部2019年发布的人均居住面积）来算，可住4.19亿人。
理论上，如果从今天开始都不买房子，14亿中国人民都有房住，区别是住在城里还是乡下。
那么问题来了，从高层到地方，从去年12月到现在，密集出台各种楼市松绑政策，房地产在国民经济中的地位来了个V形反转，现象背后的本质是什么呢？
所有的问题如同一颗洋葱，你要一层一层掰开才能看见是白心还是红心。下文将从国家、政府、银行、企业等角度，推导一个值得我们思考的问题：假如全国人民都不买房了，市场会如何。全文分为4个章节，共5500字，深度阅读需要14分钟，说得不对的，请在评论区狠狠地批评，我改。
1、 都不买房：国家6%的GDP没了
2、 都不买房：地方政府50%的财政没了
3、 都不买房：银行40%的低风险业务没了
4、 如果要买：如何让房价从1万变成3万
01
都不买房
国家6%的GDP没了
2022年，全国GDP121.02万亿，房地产业初步核算约7.3万亿，占全国GDP约6%。如果全中国人都不买房子，那这个数字就没了。
▲国家统计局官网截图
（注：1月17日，国家统计局数据显示，2022年全国房产销售13.33万亿）
事实上，6%还是房地产占比下降的数字。
国家统计局发布，房地产业在2020年完成的行业GDP为74553亿元人民币，同比实际增长2.9%，占全国经济总量7.34%。
如果全国人民从今天开始都不买房，那么房地产行业的从业人员立即失业。这个群体非常大，包括国土、规划和银行（房贷部门），房地产公司，地产服务商（施工方，设计院，广告公司，营销，渠道，媒体）和制造商（家居，家电，建材，机械）。甚至，很多大学都得调整专业。
感兴趣的，可以看下图——房地产到底涉及多少行业。
▲图源网络 楼市柳叶刀制
曾有人统计过这样一组数据——
房地产业每减少100万㎡建筑量，就会影响30万人就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套卫生洁具。
2022年，全国商品房销售面积约179433万㎡。按照上述系数计算，钢材需求、门窗需求、卫生洁具等行业减少的需求，理论上都需要乘以1794.33！（注：房地产业每减少100万㎡建筑量，减少钢材需求2万吨，那么减少179433万㎡的建筑量，减少钢材需求2✖1794.33＝2588.66万吨。）
2004年到2018年，全国房地产业从业人数由396万增至1264万，复合增长率8.6%。2021年，我国房地产从业人达到1500万，上下游行业加一起预计超过3000万。此外，建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分。
如果全国人民都不买房，7000万人将原地失业。
当然，
这份工作没有，可以有其他的工作；
这个行业没有，也会有其他的行业。
这只是一个脑洞，真实发生的可能性为零，干饭人得有打工魂。
02
都不买房
地方政府50%的财政没了
国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会时曾表示，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。
他强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
地方政府的土地财政模式，你们都很熟悉，我就不赘述了。
简而言之，地方政府中和房地产直接关联的收入，简单来讲，有以下几种：
① 卖地的钱
② 与地产开发相关的税收
③ 与房屋交易相关的税收
2021年，全国房地产开发企业土地成交价款为17756.28亿，而全国房地产开发企业土地购置费用为43504.68亿。
▲国家统计局官网截图
2017年之后，这两个数据都是上万亿的规模。在地方政府的收入中，卖地是效率最高、来钱最快的途径。从此，江湖诞生了一个专业术语——土地财政依赖度。
土地财政依赖度=
土地出让金÷（一般公共预算收入+政府性基金收入）×100%
也就是说，卖地收入占地方政府收入的比重越大，代表土地财政依赖度越高。
以2021年为例，全国一般公共预算收入202539亿元，全国政府性基金预算收入98024亿元，加起来的总和是30万563亿元。
同年，全国的国有土地使用权出让收入87051亿元，约占全国政府收入的28.96%。也即是说，2021年我国政府对土地财政的依赖程度为28.96%。
下图是2020年中国主要城市的土地依赖度排行榜——
▲图源网络，详见水印
2020年，在统计的44个主要城市中，高于100%的“高土地财政依赖”城市有20个城市，最高是佛山180%。北京、上海、深圳的土地财政依赖相对较低。深圳最低，仅27%。
土地财政依赖超过100%的城市，政府大多数钱都来自于卖地。如果全国人民都不买房，就没有企业愿意买地了，土地就卖不出去了。而目前的财政体系下，中央给到地方政府的拨款约30%，剩余70%的开支要靠自己想办法。那么，地方政府的钱都用到哪里去了呢？
有一个很粗放的公式——
政府支出
=政府消费+政府投资
=（劳动报酬+社保福利救助+统计误差）+（资本形成+资本转移）
政府消费，简单来说有这么几个大类——
1 基础设施建设
2 民生福利保障
3 教育医疗支出
4 行政办公经费
5 公务人员工资
一旦地方政府没钱了，那么道路、桥梁、地铁、公交、公园、体育馆就可能停工；养老院、福利院、孤儿院可能要关停；教师、医生、公务员的工资都要打折。（据称，2021年，很多地方政府成立了“减薪办”，公务员待遇大幅度缩水……）
对于大多城市来说，特别是土地财政依赖程度高的城市，房子不好卖，地方政府就会很着急。你看——
石门县领导大声吆喝卖房的视频能在网络上热传：“希望各位同志们、各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套……”
安徽省泗县房产管理服务中心也发出倡议：发动身边亲友，以实际行动参与到购房活动中来，携手推进泗县房地产市场平稳运行。（目前，该倡议书已被撤回，但互联网是有记忆的。）
广西玉林也早早地把卖房纳入了领导干部考核范畴，还搞出了“房子下乡“。
青岛市某街道办事处，把做好促进居民购买新建商品房纳入2022年考核范畴。
▲微博截图
公务员做梦也想不到，年终奖居然要和卖房子挂钩。
去年底，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，开展公积金家庭互助行动，实行“一人购房全家帮”。六个荷包不够，还有六个公积金荷包。
魔幻的楼市，从限购到劝购，只差一纸文件。
当然，这只是一个脑洞，真实发生的可能性为零，公务员不用担心自己的工资。毕竟，宇宙的尽头是编制。
03
都不买房
银行40%的低风险业务没了
如果老百姓不买房，银行会很着急，因为与房地产相关的贷款占银行信贷的40%。
2022年，全国房产销售总额为13.33万亿，按60%的按揭率、中长期（30年按揭）贷款计算，本金和利息约1：1，13.33万亿✖60%≈7.998万亿，银行利息接近8万个亿。
如果不买房，这8万亿就没了，银行会迎来失业潮。
当然，这只是一个脑洞，银行还没有损失这8万亿。
不过2022年的这组数据，足以让行长们心惊胆战。
据中国人民银行最新公布的金融统计数据显示，2022年，人民币存款全年新增26.26万亿，创历史年度新增存款的新高，其中住户存款增加了17.84万亿元，成为存款增多的主要来源。
▲存款类金融机构境内存款/住户存款余额（作图：融360数字科技研究院，数据来源：人民银行）
换句话说，去年老百姓光在银行存款的额度，就增加了17.84万亿。相当于9个成都市的全年GDP。
另一则数据显示，2022年全年人民币贷款增21.31万亿元。其中，全年住户贷款增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元；其中短期贷款增加1.08万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元，同比分别少增7600亿元和3.33万亿元。
你看，存款的多了，贷款的少了。靠利息差赚钱的银行急不急？领导着急，员工更急。我一个在银行上班的姐妹，天天问我要不要贷款。我差点就把老朱的号码给她了。
针对老朱这种老Baby，银行也想到了办法。房贷的年龄从60岁直接延长到100岁，我觉得，老朱可以活到110岁。如果有银行的领导看到这里，不知道会不会继续延长房贷的年龄。
脑洞开这么大，不知道各位看官明白了按揭的本质了没？
按揭的本质，是老百姓用20-30年的月供，消化一个城市一年的财政支出。
比如，京海市一年的财政支出1000亿，其中跟房地产有关的收入500亿，一般公共预算收入500亿。假设京海市的老百姓刚好贷款了500亿，按揭30年，人均月供3000元。
这是啥意思？老百姓按揭30年，只够政府一年的开支。
购房者向银行贷款买房——银行把贷款给到开发商——开发商支付土地款（部分）、合作方的费用、发放员工工资，缴纳税收——政府收到钱后，建设基础设施+给公务员发工资+各种投资——挣到钱的人（包括房地产上中下游的相关人员）购买商品和服务。
隔壁的老王问，明年怎么办？
答：继续找人买房，按揭30年！
也许你还要问，为什么是按揭贷款，而不是直接给人民发钱？是不是只要没钱就可以印钱？问得好，这些话题我们下周四见！
04
如果要买
如何让房价从1万变成3万
经济蓬勃发展的时候，国家一年挣一万亿，六千个亿在北上广深。你在广州找工作的概率肯定比雅安高。但如果经济停摆，那可能是雅安更好，生活成本低啊。
人在哪里出生是有区别的。在上海华山医院出生和在雅安市人民医院出生，是有区别的。但人在哪个火葬场上叶落归根，是没有区别的。对死人而言，火葬，土葬，天葬，都一样。
以上都是如果，开脑洞结束。
今天，全中国没有一个人睡桥洞，意味着我国的房子是充足的。上海住不下，我们回成都；成都住不下，我们回雅安；雅安住不下，我们回天全。买不起房，还可以租房。
回到最初的问题，为什么我们不缺房子住但政府仍希望我们买房子？因为这是一场闭环的资金游戏。
老百姓买房——政府才能卖地——卖地才有收入——有收入才能搞建设——参与建设的人挣到钱继续买房，这叫买房信仰。
信仰的前提是购房者对未来充满信心，只有充满信心，他们才会愿意以自己的债务为代价去创造收入。
如果信心破灭，那就是另外一个闭环：没人买房——房价下降——信仰崩塌——继续不买房——楼市继续下跌——房产上下游收入下降——更加没有人买房。
那怎么点燃老百姓的信心呢？
划重点：中国楼市是政策市。
给开发商松绑、下调房贷利率、放开限价限购……这一系列操作背后的目的是什么？
——政府在喊你买房子！
那我们为什么要买房子？
① 为了增值保值，对抗通胀。
我奶奶喜欢把钱存在银行里，吃利息。她都不知道，这个世界上还有一个东西叫通胀。我估计，如果奶奶在天有灵的话，她应该在那边买了独栋，去年，我给奶奶烧了5000万冥币，都是10万一张的。
② 减轻道德压力
比如，一桌麻将4个人，你们仨都买了房子，没买的压力很大，这是一种道德压力。为了减轻道德压力，我也得买房。
③ 从涨价中收获财富上涨
印度首富高塔姆·阿达尼的儿子问他，这是世界明天会更好吗？高先生没有回答。他说，只要银行给我授信，明天就会有一大波购房者排队。国内的房地产企业老板也是这么想的。
去年底，共有六大银行给17家房企授信超1.2万亿。1.2万亿是什么概念？针对全国，保交楼才给两千亿。现在开发商有钱了，就不需要以价换量了。
我们都知道，任何一笔交易的促成，都需要基本面，资金面和情绪面的叠加。开发商是有钱了，但如果购房者的情绪不高，依然无济于事。
问题是如何搅动购房者的情绪？
① 直接涨价行不行？
去年卖一万，今年卖两万。不行，这不符合中央“房住不炒”的政策。
② 多卖土地行不行？
去年卖1000亩土地，今年卖2000亩土地。这个思路行不通，因为新增人口在降低。2022年，全国人口第一次出现负增长，后续可能是常态。人口红利消失，房地产的腾飞就少了一只翅膀。
③ 增加贷款年限行不行？
假如银行给你贷款500万，10年还清，不算利息每年要还50万，你说你还不起。行长说，借给你800万，100年还清，每年只要还8万，你是不是觉得压力少多了？
数据上看确实是压力减少了，但目前的问题是信心不足导致需求萎缩。经常有人给我打电话让我贷款，我连10年的贷款都不敢接，还敢还100年的账吗？
所以，上面的办法都行不通。
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