热问｜“房龄”会如何影响购房贷款，应该怎样准确判断？，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
二手房龄和贷款年限
当下，贷款买房成为越来越多购房者的选择，而房贷申请时有不少限制条件，其中房龄就是其一。
最近正在看房的万先生，相中了北京西城区的一套房子。在他看来，其挂牌价格、区域位置、小区环境、周边配套都很合适，但是据房产经纪人介绍，这套房子是1992年建成的，从房龄来看已有29年。由于自有资金不够，万先生计划先交首付，然后贷款买房，那这套房龄近30年的房子还能贷款吗？
解答：
对于购房者来说，如果所购房子的房龄过大，可能会影响到贷款申请。而公积金贷款和商业贷款对房龄的要求也有所差别。
具体来看，北京链家专业人士指出，公积金贷款对房龄的要求与房屋结构相关，如果是砖混结构的房子，贷款年限为“47-房龄”；如果是钢混结构的房子，贷款年限则为“57-房龄”，但最长贷款年限不能超过25年。
而商业贷款的要求会相对更宽松一些，一般银行可以接受40年以内的房龄（也就是81年之后建成的），不过，从贷款时间来看，其最长贷款年限通常不能超过25年。
由此来看，上述万先生所看中的那套房子，目前为29年房龄。如果万先生想申请公积金贷款，那么根据房屋结构，这套房子的最高贷款年限为18年（砖混结构）或25年（钢混结构，最长贷款年限不超过25年）。如果万先生想申请商业贷款，那么这套房子的最高贷款年限为25年。
还值得关注的是，房子的房龄除了由经纪人或卖家告知外，还有其他更权威的确认方式吗？北京链家专业人士表示，客观上来看，有三种方式可以准确判断房子的房龄：其一，根据不动产权证书（房本）测绘页建成年代进行判断；其二，如果房本上未标注建成年代，那么可以按专业机构的评估结果，通常评估公司会根据历史数据以及实际调查，确认真实的建成年代；其三，到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。
新京报编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁
图片来源/IC photo
二手房最佳房龄
购房者通常会面临一个选择，买房应该优先购买新房还是购买二手房。其实新房和二手房各有优缺点，新房最大的优点就在“新”上，笔者相信每一个人都更加喜欢新房，在买房的时候都会优先考虑购买新房。尤其是对于那些买房打算结婚的人来说，房子需要当作婚房，当然会优先选择新房。
不过新房的缺点也很明显，首先新房大都是期房，买期房的话就不能直接交房，也就意味着不能直接入住。同时购买期房也可能会面临一些风险，比如延期交房的风险，今年疫情期间很多建筑队都停工好几个月，今年的期房延期交房半年到一年都是非常的事，另外也可能会面临楼盘烂尾的问题以及交房质量差的问题。我们都是知道房企一般都是高负债运行，如果房企因为资金链紧张，就有可能产生交付质量问题和楼盘烂尾的问题。另外新房的房价一般比二手房要高，正常情况下，同一城市同等地段的新房房价要高于二手房。
当然二手房相比与新房的优势也不仅仅是房价问题，二手房基本都是现房，很多二手房都已经是装修好的房子，也就是说购买二手房基本可以实现拎包入住。另外二手房的地段一般要优于新房，现在新房一般都在新区或者郊区，老城区很少建设新房，而一个城市最好的地段通常都是老城区，医院、学校、超市等基础配套设施比较完善，大型商圈也比较多。
因此购房者在买房的过程中，不要对二手房有偏见，购买新房和购买二手房各有优缺点。有时候，如果购房者资金不足或者没有买到合适的新房，购买二手房也是非常不错的选择。不过在购买二手房的时候，我们不可以忽略一个非常重要的问题，就是二手房的房龄问题。通常来说，如果二手房的房龄超过一定的年限就不建议购买，笔者在和一位建筑学家进行交流的时候得知，如果二手房房龄超过20年，基本上就不建议购买。建筑学家认为房龄超过20年的老房子，居住体验比较差，同时还比较难转手。
笔者大学刚毕业的时候就住在一个老房子，当时选择住在老房子的原因是那个老小区距离公司非常近，只有几百米的距离。想着离公司比较近的话上班比较方便，于是就选择了靠近公司的一个老房子，每天上下班步行就可以，确实非常方便。不过居住了一段时间之后我就开始后悔，因为老房子的居住体验确实比较差，记得当时就住了2个月就搬离了那个老房子。为什么房龄比较长的老房子的居住体验会比较差呢？主要有以下几个方面的原因。
01老房子的物业的存在感低。
现在很多新小区的物业，管理的事情比较多，比如小区的安保问题，小区的卫生问题，小区的绿化问题，公共设施和设备的维修和保养的问题等。而一些老小区的物业，基本上就相当于门卫，小区的事大多和他们没关系。如果房子的房龄超过20年，也就意味着老小区存在的时间已经超过20年，这样的老小区物业的存在感非常低，甚至有一些特别老的老小区根本就没有物业。
由于老房子的物业服务水平比较差，通常我们会看到老小区路边会有很多垃圾，垃圾桶周围堆满垃圾也没有人按时清理，路过的时候能闻到很难闻的气味。有时候业主遇到水管漏水、天然气泄漏等意外情况，本来应该物业来处理，但是老小区的物业根本不管这些。过去人们满足于居住需求就行，如今随着楼市的发展，人们越来越重视居住体验，而物业服务水平是居住体验非常重要的一部分，没有好的物业服务水平，基本上很难获得好的居住体验。
02老房子的设施设备老化。
房龄过长的老房子还有一个很大的问题，就是很多设备设施发生了老化。随着时间的推移，不管过去的设施设备质量如何，都经不起时间的侵蚀。一栋楼中会有很多支撑整栋楼运行的设施和设备，当这些设备发生老化的时候，就容易发生故障，一旦发生故障，就可能影响整栋楼的正常生活。
除了楼栋里的一些支撑整栋楼运行的设备，每个房间内还有很多小的设施和设备，这些设施和设备都可能会发生老化。比如一些电气线路可能会发生老化，电气线路老化之后容易发生短路停电，有时候甚至会存在一定的安全隐患。总而言之，室内的一些设施和设备的老化会直接影响业主的居住体验，同时也有可能会存在一定的危险因素。
03老房子的建筑比较落后。
居住在房龄过长的老房子的业主都应该有这样的经历，如果邻居或者周围的房间内有争吵的声音，会听得特别清楚，主要的原因就是老房子的隔音效果很差。现在新建的房子一般都有隔音层，过去的老房子基本上没有隔音层，因此房龄比较长的老房子因为建筑方面的原因，隔音效果比较差。居住在隔音效果比较差的老房子中，容易受周围噪音的影响。
同时老房子也基本上没有隔热层，夏天的被太阳长时间照射的时候，老房子的室内会像火炉一样，尤其是居住在西户，在长时间西晒的照射下，房子里真的和火炉一样热。另外老房子在户型方面也比较落后，现在新建的房子户型设计都比较合理，一般都是方正户型，空间利用率非常高，同时基本都是南北通透的户型，采光条件和通风效果都比较不错。而一些老房子的户型设计比较落后，很多都是缺陷户型，室内布局也不合理，不适合我们现在的居住习惯。
对于房龄比较长的老房子，也会比较难转手，换句话说，也就是老房子的流动性比较差。老房子的流动性是多方面的原因造成的，首先就是房龄超过20年的老房子贷款额度比较低，甚至不能获得贷款。一般在买房之前，银行会对老房子进行评估，根据老房子的估价来进行贷款，房龄比较长的老房子估值都很低，因此贷款的额度也会很低，有些银行对于房龄超过20年的老房子根本就不给贷款。不管是贷款额度低还是不能贷款，都意味着购买老房子需要支付更多的首付，这是很多人不能接受的。
另外上文中提到的居住体验也会影响房子的流动性，未来将会是刚需购房者和改善性购房者的时代，居住体验自然被放在首位，居住体验比较差的老房子自然可能会面临转手困难的难题。
结语：对于购房者来说，有时候购买二手房也是非常不错的选择，不过在购买二手房的时候，一定不可忽视房龄的问题，如果老房子的房龄超过20年，就可能面临住居体验差同时房子难以转手的问题，一般不建议购买房龄超过20年的老房子。
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