贝壳百科丨2022广州买房政策Q&A，限购、限贷、限售、税费都在这，下面是贝壳广州站给大家的分享，一起来看看。
二手车位能贷款吗
2022年广州买房政策！限购、限贷、限售、税费都在这！｜房产百科
2022你的买房计划是不是已经在路上了？广州买房政策你又知道多少？人才购房的条件是什么？买房首付多少？买二手房要交什么税费……
下面为广大购房者奉上2022年广州购房指南，以下是关于限购、贷款、限售、税费等政策的详细汇总，看完就能知道你能在哪个区置业，贷款首付是多少。
文末还附上购房者常见的热门问题答疑，信息量很大，先码再看吧~
一、限购政策
目前广州市非限购区域仅从化、增城，外地人在这两个区买房无需任何条件；而其他区域均限购。一般来说，在限购城区，已婚的广州市户籍家庭限购2套，成年单身/离异/丧偶的广州市户籍限购1套。符合社保和个税条件的非广州市户籍家庭限购1套。
人才购房政策：
2021年4月22日后，人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。
2020年以来，广州6区中门大开，以人才政策吸纳外地户籍购房者前去置业。那么目前各区人才购房政策是如何呢？
二、限贷政策
目前，广州还是执行“认房又认贷”的政策，有2套房或征信显示有2笔以上的未结清房贷记录，都暂停申请房贷。此外，值得关注的是，房贷申请中首付款来源审核依然严格。
三、限售政策
2021年4月2日广州楼市调控政策，通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
四、交易税费
一手房交易税费
二手房交易税费
二手房住宅主要需要缴纳的税费有三种：契税、增值税以及个人所得税，然后，根据房屋性质不同，还可能需要缴纳土地契税以及土地出让金。
广州9区（越秀、天河、荔湾、海珠、番禺、白云、黄埔、南沙以及增城）
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五、关于购房资质热门QA
1、购房主体是什么？
答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。
2、住房标准是什么？
答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品住房和二手住房。
3、普通住房标准是什么？
答：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120㎡以下或单套住房建筑面积144㎡以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。（来源：《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》）
4、住房套数如何认定？
答：通过人民银行征信系统《个人信用报告》、不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、住房公积金贷款记录及面测、面谈等形式的尽责调查认定住房套数。（来源：广州住房公积金管理中心）
5、多人共同购房的，如何计算住房套数？
答：如购房人单独购房或者同一个家庭的成员共同购房，则住房套数为家庭中所有成员（购房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套数之和；如果购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。（来源：广州住房公积金管理中心）
案例：例1：A与配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下无住房。现A与配偶共同买房，A个人申请贷款，则家庭住房套数为A、配偶、未成年子女各自名下住房套数之和，即两套。当前属于购买第三套住房，不符合贷款条件。例2：B与其朋友C名下各有一套住房，两人的配偶和未成年子女均名下无房。现B、C共同买房，B个人申请贷款。则计算家庭住房套数时，B家庭和C家庭住房套数均为一套，当前属于购买第二套住房。例3：D家庭名下无房，其朋友E家庭名下有2套住房。现D、E共同买房，D个人申请贷款。当前属于购买第三套住房，不符合贷款条件。
6、广州无房，是什么意思？
答：在11区任一区无房。即在增城从化有房，也列入广州房产套数。
7、社保/个税的时间界定标准是什么？
答：购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社保，不可断缴，补缴不予认定。
8、离异的时间界定标准是什么？
答：离异开始日期以法院离婚判决书、民事调解生效日期为准。
9、限售2年的时间界定标准是什么？
答：以取得不动产权证书之日起算。
10、普通二手房满5年的时间界定标准是什么？
答：商品房是以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满2年或者满5年。
六、关于商业贷款热门QA
1、房贷记录包括什么？
答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。
2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？
答：不算。
3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？
答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。
4、第三套房可贷款吗？
答：暂停发放家庭第三套房贷款，无论前两套是否有贷款，再买房需全款。
5、什么是LPR？
答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。
6、目前LPR是多少？
答：截至2022年1月20日，1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.6%。
七、关于公积金贷款热门QA
1、 公积金贷款利率是多少？
答：1-5年（含）为2.75%，五年以上为3.25%。
2、公积金贷款对象？
答：按规定在本市或国内其他城市公积金中心缴存住房公积金的职工。
3、异地缴存公积金，广州购房需要额外提供什么材料？
答：除一般贷款资料外，还要提供缴存城市公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，如果是广东省内则不用提交。
4、申请公积金贷款所需缴存年限？
答：本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。
5、公积金可贷款额度如何计算？
（1）不高于公积金缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数；
（2）不高于我市住房公积金贷款最高额度。
（3）不高于购房总价款×（1－最低首付比例）。一手房以房屋买卖网签合同价款为准，二手房以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。
（4）根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。
6、公积金贷款期限如何计算？
（1）贷款期限不超过30年；
（2）二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。
（3）贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且不得超过65岁；
（4）两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。
7、退休年龄如何认定？
答：一般情况下，退休年龄按照男性60岁，女性55岁计算。高级专家、机关事业单位县处级女干部、具有高级职称的女性专业技术人员等人员的退休年龄以国家相关文件规定为准。
8、如何判断所购住房的楼龄？
答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。
案例：小张2021年购买二手房并申请贷款，网签合同显示建筑时间为1990年，房产证测绘时间显示1998年，核查（评估）报告显示楼龄21年，则依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。（来源：广州住房公积金管理中心）
车位能抵押贷款吗
裁判要旨
对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定其购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
案例索引
《张若曦、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉案》【（2022）最高法民终86号】
争议焦点
小区车位是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的权利范畴？
裁判意见
最高院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争事实发生在民法典施行前，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：张若曦就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据查明的事实，张若曦作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、张若曦对未办理产权过户登记没有过错。张若曦上诉主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定张若曦对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场支行主张，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定认定张若曦对案涉标的享有的权益不能对抗抵押权并无不当。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。根据本案查明的事实，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、张若曦购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张若曦与华骏公司于2016年6月17日签订《裕富车位认购书》，约定张若曦认购华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，认购价格387368元，张若曦另享9.5折优惠，实际认购价格为368000元。其后，张若曦向华骏公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年8月31日，华骏公司向张若曦开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。张若曦与华骏公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张若曦负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给张若曦的义务。张若曦支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张若曦已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张若曦取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张若曦对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张若曦与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张若曦就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案张若曦与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。张若曦在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，张若曦基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。
另外，甘肃银行中央广场支行主张张若曦在签订《裕富车位认购书》时知道案涉车位上设定了抵押权，因而有过错。经查，在案涉车位买卖时确存有案外人的抵押权，但该抵押权与甘肃银行中央广场支行的抵押权并无关联，且在甘肃银行中央广场支行设定抵押权之前已经涂销，甘肃银行中央广场支行以此主张买受人存在过错，依据不足，依法不能成立。
虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张若曦在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张若曦的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张若曦对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以张若曦就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，驳回张若曦的执行异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以纠正。
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