警惕房地产不良贷款“双升”，下面是北青网给大家的分享，一起来看看。
为什么房地产不良贷款
随着上市银行半年报陆续披露完毕，房地产领域信用风险再度引发关注。记者梳理半年报发现，不论国有大型商业银行、股份制商业银行还是城市商业银行，大部分银行在房地产领域的不良贷款余额、不良贷款率均出现“双升”。
针对以上现象，多位业内人士表示，接下来需要高度警惕房地产领域潜在金融风险。一方面，上市银行要严格落实房地产市场调控政策，严把风险关口，防止信贷资金违规流入房地产市场；另一方面，金融管理部门要持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。
房地产不良贷款“双升”
记者梳理上市银行半年报发现，除少数银行房地产行业不良贷款余额、不良贷款率较去年年末出现了微降，大部分银行房地产不良贷款均出现“双升”。
从国有大行已披露数据看，截至2021年6月末，中国工商银行、中国建设银行、交通银行的房地产业不良贷款余额分别为319.11亿元、115.64亿元、64.61亿元，较去年年末上升156.73亿元、25.53亿元、17.50亿元；房地产业不良贷款率分别为4.29%、1.56%、1.69%，较去年年末上升1.97个百分点、0.25个百分点、0.34个百分点。
部分股份行的房地产不良贷款也出现“双升”。例如，截至2021年6月末，招商银行、民生银行、平安银行的房地产不良贷款率分别为1.07%、1.04%、0.57%，较去年年末上升0.77个百分点、0.35个百分点、0.36个百分点。
相较于国有大行、股份行，房地产业信用风险对中小银行尤其是城市商业银行的冲击更明显。截至2021年6月末，宁波银行、上海银行房地产业不良贷款余额分别为5.37亿元、47.16亿元，较去年年末上升0.35亿元、9.69亿元；房地产业不良贷款率分别为1.48%、2.73%，较去年年末上升0.11个百分点、0.34个百分点。
“在房地产监管持续强化以及宏观政策调控背景下，受个别项目租售进度未达预期、还款能力有所下降等因素影响，上海银行房地产业不良贷款率有所波动。”上海银行相关负责人说，该行目前已开展了针对性风险排摸，强化风险化解处置，整体风险可控。
值得注意的是，部分银行房地产业不良贷款也出现了“双降”。截至2021年6月末，中国农业银行、中信银行的房地产业不良贷款余额分别为132.70亿元、92.35亿元，较上年末下降9.39亿元、3.98亿元；房地产业不良贷款率分别为1.54%、3.11%，较上年末下降0.27个百分点、0.24个百分点。
防止资金违规流入楼市
如何看待当前房地产领域信用风险？未来走势如何？多位业内人士表示，必须高度警惕房地产领域潜在违约风险向金融体系蔓延。
“宏观经济周期变化从根本上影响房地产贷款的资产质量。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说，叠加新冠肺炎疫情影响，经济增速下行压力仍然存在，房地产市场受到一定冲击。
董希淼认为，过去10余年，我国房地产市场飞速发展，房地产贷款在快速增长下也集聚了较多风险。2019年以来，在“房住不炒”背景下，房地产市场宏观调控持续加强，特别是随着“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”的建立以及房地产企业融资的收紧，部分房地产企业经营面临困难，也加剧了房地产贷款质量下迁。
因此，要在做好房地产市场降温、控制房地产泡沫的同时，高度注意防范房地产贷款不良率上升风险。对上市银行来说，要严格落实房地产市场调控政策，抑制房地产企业盲目扩张，逐步降低其对金融杠杆的过度依赖。“特别是要严把风险关口，全面审查信贷资金流向，防止资金违规流入房地产市场。”董希淼说。
“从短期看，房地产贷款集中度调整后，将在一定程度上影响建行个人住房贷款新增规模和占比，但由于设置了充分的过渡期，存量超标部分将逐年消化，今年的总体影响可控。”建行首席风险官程远国说。
“未来几年，兴业银行将兼顾业务开展和监管达标的需要，加强房地产贷款业务统筹，科学规划房地产贷款增长，有序压降房地产贷款占比，逐步满足房地产贷款集中度管理要求。”兴业银行相关负责人说，同时，对于实体经济特别是先进制造业、绿色金融、普惠金融等经济社会发展的重点领域和薄弱环节，兴业银行将加大信贷支持力度，助力我国经济高质量发展。
整体融资数据呈向好趋势
除了各家银行要严把风险关口，从根本上看，有效防控房地产业信用风险需要不断完善房地产金融监管机制。
“银保监会始终坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。”中国银保监会相关负责人说。
具体来看，一是管好房地产信贷闸门。坚持房地产开发贷款、个人按揭贷款审慎监管标准，严格落实房地产贷款集中度管理制度。二是遏制“经营贷”违规流入房地产领域。经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对发现的违规问题督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。三是严惩违法违规。连续3年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。四是落实差别化房地产信贷政策。配合地方政府“因城施策”做好房地产调控，运用调控工具，稳地价、稳房价、稳预期。五是金融支持住房租赁市场。指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
值得关注的是，经过前期整治，尽管上市银行房地产业不良贷款仍有所“抬头”，但房地产融资整体数据已呈现出向好趋势。
最新监管数据显示，截至2021年7月末，房地产融资已呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点；三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%；四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%；五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
“接下来，对于金融管理部门来说，在实施房地产贷款集中度管理等相关制度办法的过程中要注意把握好力度和节奏。”董希淼说，要充分考虑市场的承受能力，减少对市场的过大冲击，防范发生“处置风险的风险”，推动房地产市场平稳健康发展。（经济日报记者 郭子源）
编辑/田野
房地产欠银行贷款
红网时刻衡阳4月26日讯（通讯员 徐亚晴 谷雅婷）随着房地产市场的不景气，楼盘交不了房的现象屡见不鲜，不少贷款购房者面临房子未交付却还要还贷款的困境。近日，湖南耒阳一男子被工商银行耒阳支行起诉返还购房贷款未偿还款项以及所产生的利息、罚息等合计391606余元，耒阳市人民法院审结了该起合同纠纷，由于案涉房屋买卖合同与借款担保合同均解除，最终判决被告购房者不承担还款责任。
2017年，被告李先生与工商银行耒阳支行、耒阳市某置业有限公司三方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定工商银行耒阳支行根据借款人李先生的申请，同意向其发放个人购置住房贷款420000元，用于购买某置业有限公司开发的某处房产，贷款期限为20年。借款人需按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。
因该房产逾期未交付，李先生于2019年向法院提起诉讼请求解除其与某公司签署的商品房买卖合同，双方经法院调解达成了调解书，该商品房买卖合同予以解除，后李先生中断了还贷。2023年3月，工商银行耒阳支行起诉李先生和该公司，请求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求李先生偿还原告贷款未偿还款项以及所产生的利息、罚息等。
被告李先生书面答辩称，原告工商银行耒阳支行起诉的涉案贷款属实，对原告起诉所列明拖欠的贷款本息无异议。经法院调解案涉房产的商品房买卖合同已解除，故本案原告工商银行耒阳支行与被告李先生之间签订的《个人购房借款/担保合同》因合同目的无法实现也应当予以解除。案涉房屋买卖合同及借款担保合同均解除，且其未取得房屋，不应承担还款责任。
法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中案涉商品房买卖合同已经解除，案涉房屋并没有交付至被告李先生。庭审中，原、被告双方皆同意解除《个人购房借款/担保合同》，因此本案案涉购房贷款以及利息应当由被告公司返还给原告工商银行耒阳支行，被告李先生不承担返还义务，故判令《个人购房借款／担保合同》予以解除；被告公司应在本判决生效之日起十日内向原告工商银行耒阳支行偿还贷款本金367619.12元，并支付逾期还款利息23987.86元，以后逾期利息按合同约定的逾期贷款利率计算至贷款实际清偿日止。
法官说法：在商品房按揭贷款商业模式下，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同息息相关，商品房买卖合同确认解除的，会导致相应的商品房担保贷款合同的合同目的无法实现。在案件审理过程中原、被告就解除该商品房担保贷款合同达成一致。根据最高法相关司法解释，本案中被告李先生不承担返还义务。
作为购房者，在面对开发商难以交付房屋的情况下，可以先与开发商沟通、商议解决方案，确系解除合同的可以签订书面解除合同协议；若与开发商无法协商的，也可通过诉讼等法律途径解决。根据最高法相关司法解释，购房者解除合同前应当先进行催告，经催告后过了三个月，开放商仍然没有交付房屋，购房者取得合同解除权。该解除权的有效期限是从催告日起三个月后开始的，一年后结束，购房者可在这一期间主张权利。
如若购房者在没有解除按揭贷款的前提下私自停贷，则可能会构成债务违约。因此在解除房屋买卖合同后，购房者应当与银行协商解除商品房按揭贷款合同，也可以向法院起诉解除商品房按揭贷款合同，以此来保障自身权益。
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