“带押过户”，便民利企新服务，下面是新华网给大家的分享，一起来看看。
济南抵押贷款公司
原标题：15省份100多个地市开展试点，截至目前共办理业务1.3万多笔
“带押过户”，便民利企新服务（财经眼）
买卖有贷款的二手房屋，因为存在提前还款、注销抵押登记等手续，不仅交易时间延长，风险和交易成本也增大，成为不动产登记的一大痛点。
在一些地方实践的基础上，自然资源部联合银保监会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。
这项措施的实施效果如何？给群众带来了怎样的便利？记者进行了采访。
再造登记流程，节省交易时间，降低交易难度和成本
“银行提前还贷需要申请，还得注销房屋抵押，然后房子才能卖掉，到时候我们看中的房子也不知道还在不在。”这段时间，想要换房的江苏省盐城市居民李先生有些犯难，总在犹豫要不要花钱找中介垫资还贷。
李先生现在居住的房子，是夫妻二人婚后辛苦打拼贷款买的。随着生活水平的提高，夫妻俩决定以“小房换大房”的方式购置一套改善房。问题也随之而来，房子还有几十万元银行贷款尚未结清，意味着置换流程和难度大大增加。
发愁之际，不动产“带押过户”新政策帮李先生解了围，他不再需要提前偿还贷款，就可以将房屋出售过户。
“‘带押过户’改革后，可大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本，切实方便企业群众办事。”自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕告诉记者，不动产“带押过户”是指在已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
今年3月，盐城市明确要求市区各经办存量房贷款业务的金融机构实现“带押过户”全覆盖。目前，盐城市区22家开办存量房贷款业务的商业银行中已有10家开通“带押过户”服务，其中就包括李先生办理房贷的盐城农商银行。
“‘带押过户’解决了我们的资金问题，程序简单，一次申请就可全部办结，买方快速买了房，我们也快速卖了房，大家都不需要再等了！”李先生说。
赵燕告诉记者，“带押过户”改革实施前，已抵押的不动产办理买卖转移时，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂，这成为企业群众办事的难点、痛点、堵点，大家都期望通过整合业务流程，大幅减环节、减材料、减时间、减成本，同时确保财产资金的安全。
自然资源部自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培说，实行不动产“带押过户”后，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。
据统计，山东济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。
预告登记制度守护交易安全，以点带面逐步推动实现“带押过户”全覆盖、常态化
随着“带押过户”政策的推行，各地在实践中积极探索有效的创新举措，不断丰富完善办理模式，提升政策成效，江苏、浙江、重庆和济南、深圳等地引入预告登记，银行根据预告登记结果审批、发放贷款，进一步提高了贷款审批效率。
“抵押登记完成了吗？还要把不动产权证书拿给银行来申请吗？”
“不用再跑了，过完户以后，我们系统已经把银行提交的抵押预告登记自动转成了抵押登记，抵押登记证明已推送给银行了，现在银行应该在审核、放款，很快您就能收到尾款了。”
3月20日，在重庆市江津区不动产登记中心综合窗口前，受理科工作人员蒋红为肖先生、祝女士办结了过户，抵押登记也同步完成，不到40分钟就完成了一笔预告“带押过户”业务。
“搁在以前，站在登记窗口前的买卖双方多少会有一丝担忧。”蒋红告诉记者，“过户前，买方会担心付完首付款卖方不过户，或卖方‘一房二卖’。过户后，卖方会担心买方不及时申办抵押登记，导致自己不能及时收到房款。”
预告登记制度引入后，买卖双方的担忧减少了。蒋红说，只要办了预告登记，未经买方的同意，卖方祝女士不能随意处置这套房屋。买方肖先生预告登记之后放心大胆地把首付款支付给了祝女士。
记者了解到，从祝女士登录“渝快办”授权银行填写预告登记资料开始，全程实现无纸化。蒋红介绍，农业银行重庆分行已接入服务端口，祝女士提供的材料全部由农行江津支行通过服务端口上传给登记中心，“面积、坐落等数据自动生成，既便利了企业群众办事，也降低了登记人员工作负担，一举两得！”
截至目前，重庆全市已有160家银行等金融机构、1374家房产经纪机构接入系统，为买卖双方提供预告“带押过户”申报服务，基本实现过户当天完成房款结算，大幅降低了交易成本。
“‘带押过户’实践有基础。”赵燕介绍，各地通过加强登记和金融协同、优化办理流程、升级改造业务系统、深化信息共享、系统直联等方式，推动不动产“带押过户”。目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”试点，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
中国建设银行与当地不动产登记机构共同研究探索安全可行的银行“带押过户”住房贷款模式，达成房屋无需解押即可完成交易过户、贷款审批发放的登记和金融合作模式。截至3月末，建行在全国100多个地市试点开办个人再交易住房“带押过户”贷款业务，发放4000多笔个人再交易住房“带押过户”贷款。
近期，建设银行总行结合前期分行试点情况，制定了《个人再交易房屋“带押过户”贷款综合服务操作指引》并印发全行，明确了个人再交易房屋“带押过户”贷款的办理条件、适用范围和贷款要素，规范了业务流程和操作，要求全面推广个人再交易住房“带押过户”贷款业务。
自然资源部、银保监会要求，各地在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”服务，逐步实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
加强组织、防范风险，推动“带押过户”高效办、安全办
“不动产登记是一项基本的公共政务服务，关系企业群众最普遍的重大财产权益。”赵燕说，通过加强登记和金融的协同，在全国推进做好不动产“带押过户”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人、抵押权人等各方权益，满足了企业和群众对财产权高质高效保护的需求。
“带押过户”不仅带来省心体验，还起到省钱的惠民效果。“这项新业务，建行帮我省了将近2万元。”安徽省合肥市民高先生原计划借用过桥资金提前结清房贷，“带押过户”上线后，高先生不再需要支付高额利息。对银行来说，“带押过户”提高了客户满意度，贷款在本行及时承接，也保证了存量贷款。
安徽省各地不动产登记机构与建行安徽省分行持续优化“不动产+金融”领域深度合作，从系统对接方面精准发力，推进登记和金融系统贯通、数据共享，借助不动产登记网上“一窗办事”平台，将不动产登记端口延伸到建行网点，实现贷款和登记所有环节在建行网点“一次申请办理”。
在江苏省苏州市吴江区，当地农行加强与自然资源、发改、住建、金融监管、人民银行等部门沟通，加快办贷审核效率，实现二手房贷款“带押过户”业务的全流程畅通。目前农行江苏分行已经在省内南京、苏州、南通等七地落地不动产“带押过户”服务，已办理“带押过户”近600笔、金额超5亿元。
为了让企业和群众享受更便利安全的服务，改革举措还在继续深化。
——守好“带押过户”安全底线。赵燕表示，在协同做好不动产“带押过户”工作中，加强组织、防范风险是重要内容。自然资源部将指导地方建立畅通的沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。通过发布协议样本、风险提示、业务预警等多种方式，切实防范风险。
北京银保监局会同北京市规划和自然资源委员会搭建专门业务平台，实现不动产登记机构与金融机构的网络互联，确保房产转移和抵押过程中能够及时准确获取信息，实现关联业务的同步停止、同时退回，保障资金安全。下一阶段，北京银保监局和北京市规划和自然资源委员会两部门将根据实际执行中发现的“难点、痛点”优化业务流程，提升群众服务体验。
——推动“带押过户”协调办、高效办。银保监会法规部处长周兰领表示，将进一步推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
不久前，珠海市不动产登记中心和珠海市银行业协会联合召开工作推进会，计划试点拓展带押过户业务类型至商业和工业地产，将税务纳入带押过户业务。接下来还将进一步规范跨行业务流程，完善银行业间互信体系建设，约定合理的贷款回收时限，促进跨行业务的顺利推进。
来源：人民日报
济南房子抵押贷款好贷吗
泺口的商户众多,每到换季备货时,不少经营者的周转资金就紧张,需要银行支持。 资料片
年轻的董老板正忙着配货,在银行的支持下他创立了自己的服装品牌。
眼下正是服装备货旺季,在济南的泺口商圈,大批商户奔赴各地参加订货会。创业期的老板这时最怕差钱,没资金,再好的生意也得“黄”。同样奔波在市场的还有银行客户经理,他们是一些急需资金商户眼中的救星。10月中旬,生活日报记者深入采访部分商户,以这个成熟的商圈为样本,实地调查小微商户为何融资难,剖析齐鲁银行等金融机构在战略转型中如何找到破解的钥匙。
泺口商户备货怕差钱
今年40多岁的赵大姐在泺口鞋城二楼经营一家童鞋批发店,是阿布熊、顽皮兔等几个南方品牌的济南总代理。国庆节期间,需要到浙江参加订货会,采购一批新款冬鞋。机票提前预订好了,货款却一时凑不齐。
她说,到了备货季节,每个样品都得进三五百件,提前囤货需要大笔资金。订货不能“差钱”,晚一天汇款,都有可能影响来之不易的商誉。下游的客户比如周边地市和县城的超市,一般都是按月结算,资金回笼滞后。
每年9月、10月都是泺口服装市场备货旺季,经营童装的姜凤玉正准备到浙江、广东等地参加2015年春季订货会,“合作多年的老厂家可以赊账,要想进新货,就得一手交钱一手交货了。”她在一楼租了个小店铺,三楼新装修了一个60多平方米的精品店,投资多了,再铺货就资金吃紧。她告诉记者,冬装一般要比夏装的进价高出两倍左右,所以流动资金也大。她从1999年就开始做服装批发生意,深知再大再好的生意也离不开充裕的周转资金。“我们都是订货的时候临时缺钱,关键是得快,要不然再好的生意也黄了。”
“有时候想投资买个店铺,明知道两年就能收回成本,因为手里没那么多钱,只能眼睁睁看着商机错过。”自称草根商户的赵先生说,有时实在没办法,也只能“有多大锅烙多大饼”。
放贷就能赶订货会
和这些老板一样忙碌的还有各家银行的客户经理。齐鲁银行的李亚萍和田冲穿梭在各个市场的档口之间,为急用钱的商户办理手续,备货旺季也是信贷业务的高峰时段。
正在发货的董祥军见到李亚萍,热情地打招呼。他刚刚从齐鲁银行拿到了10万元信用贷款,高兴地告诉记者:“这回备货又不愁了,去年就解了燃眉之急。”年轻的董先生原来一直批发裤子,不满足于只做个代理商,去年注册了一个自己的品牌,然后在福建找工厂代工,自创品牌批量生产成本更低,在招商政策、价格体系等方面也自由,这是一些商户转型升级常走的路子。但二次创业往往受制于资金缺乏,在关键的时候,李亚萍帮他贷下来一笔启动资金,顺利渡过难关。
赵大姐的仓库在一公里之外,现在正在补充货源。她向银行提交了资料之后,总担心多久能下款。过了一个周末就接到田冲的电话,她急用的20万元贷款到账了,国庆节里的那场订货会没耽误。
在泺口做了20年服装生意的吴秀旭独自在店里发货,田冲给她办的10万元信用贷款火速下款,丈夫已经带着奔赴南方订购冬装。他们夫妻经营的这家名为“如意三宝”的服装店,专门批发中老年服装。对于他们这些生意人来说,只要有周转资金,心里就不慌。一些商户表示:“银行锦上添花的多,能雪中送炭的少。还是在关键时候能帮上忙的好。”
“夫妻店”贷款难
泺口商圈的各类商户超过5000家。这个以服装为主的专业化市场已经运营20年,经营者、经营模式都比较成熟,在驻济各家银行眼里,早已成了“兵家必争之地”。记者了解到,至少有十几家银行在此设网点。为数不多的大型商户由于实力雄厚,从银行贷款相对比较容易。中小型商户可以参与商圈批量贷款。而为数众多的微小商户大多是夫妻店,租个店铺就开张了,没担保,也缺乏可抵押的资产。给这些商户放贷,银行的信贷人员普遍担忧:“万一哪天干不下去了,卷帘门一拉,上哪儿找去?”
一些草根个体工商户通过联保的方式获得贷款。赵大姐也用过“三户联保”贷到款,这种互相担保总让她不放心,害怕万一有人经营不善而跑路,其他两户就得遭殃。“还得今天签字,明天签字,太繁琐了。”姜女士说,她用过准贷记卡周转资金,相当于按天计息的“大额信用卡”,就是利率比较高,只适合短期救急用。
这些银行看不上眼的微小商户,资金需求量也不大,一般几十万元,甚至几万元。正规金融机构的门槛高,他们的融资渠道转向小贷公司甚至民间借贷。利率普遍高出银行一大截。
在银行的传统观念看来,零散的个体户信贷业务“没法做”。主要原因有三:多数生命周期太短,平均三五年；缺乏可抵押的资产,难以按传统的模式控制风险；单位经济上来说不划算,做一笔5万元的贷款,和做500万元的成本差不了多少,收益却相差百倍。
微贷服务小商户
银行业历来奉行二八法则,即认为80%的利润来自20%的客户。就在各家银行拼命寻找挖掘能带来利润的“二”时,却有银行瞄准了其中的“八”。以齐鲁银行为例,引进德国储蓄银行先进的微贷技术,控制不良风险,专门给小商户贷款。
小微金融专家、齐鲁银行副行长徐业东告诉记者,他们去年成立“小微金融中心”,专门做分支机构都“看不上眼”的小业务。小到什么程度?他列了几个数字,以泺口商圈为例,截至目前发放贷款133笔,累计放款1838.5万元,单笔平均13.82万元,平均利率15.41%。
“德国储蓄银行技术,在考察评估体系上,有它的先进性。掌握之后,再结合本土情况灵活运用。应该说我们找到了破解小微企业贷款难的钥匙。”徐业东认为,如果门槛低了,小微商户能够从银行获得贷款,他们还是更愿意和正规金融机构打交道。相比小贷公司、民间借贷,银行不论在定价还是规范性上,都有相当大的优势。特别是在县域企业中,这种业务模式更是爆发式的增长。小微商户信贷市场,在未来一段时期还是一片蓝海。
“户均不到14万,我们把资金投放到最需要扶持的微小客户,在传统观念中,他们连‘小微’都算不上。按这个规模,银行不挣钱,从经济效益上说,这个账确实不划算。”徐业东坦言,麻雀虽小五脏俱全,几十个客户经理围绕小商户忙活一年,算算经济账,可能不如一个大客户。
为啥肯干“赔本”买卖
为什么要干这么一个貌似赔本的买卖?作为小微金融专家,徐业东有自己独特的观点。
他分析说,从外部环境来看,随着利率市场化、金融脱媒的加速,存款成本逐步上升,贷款利率走低,银行的利差收窄,过去“垒大户”的模式势必受到冲击。大客户会对比价格,议价权不在银行手里。利率放开后,大型银行可以通过价格战轻松抢占大客户,中小银行必然要转型,进行差异化竞争。该行把重心转向不起眼的小企业,做别人不愿做、看不上的业务,就是战略转型的一种表现,也是差异化发展的特色之一。事实上,小企业最有生命力,以浙江为代表的南方金融机构在小微金融方面已经做得风生水起。
从齐鲁银行本身而言,作为山东的本土金融机构,有自己的社会责任,越小的客户往往越需要资金扶持。同时,大客户都是从小客户发展起来的,他举了个例子说,省内一家知名连锁快餐企业,最初从该行获得了200万元信用贷款,逐步做大,至今仍然是忠诚的合作伙伴。
另外,小微业务能培养一批客户经理,让年轻队伍“练手”。徐业东说:“刚毕业的大学生,连识别能力都不足,一下子做上千万的贷款,风险很大。如果从10万起步,即便是出现不良,起码也可以承受。普通的客户经理每月可能做一笔业务,小微金融的客户经理每月至少做4-5笔。这种高强度的业务能够让队伍快速成长。人力成本投入是大,但从锻炼队伍角度来说,还是值得的。”
记者在采访中了解到,银行降低门槛,向小微商户做小额信用贷款,跟正规企业授信不同,没有财务报表,没有抵押担保。银行经营的是风险,如何控制不良是必须考虑的问题。齐鲁银行利用德国储蓄银行的技术,向“一穷二白”的微小商户输血时,不走寻常路。客户经理善于“捕风捉影”,掌握交叉验证等“秘籍”,确保信息对称。家访就是客户经理必备的基本技能之一。
齐鲁银行小微金融中心的有关负责人介绍,微小商户获得信用贷款,有些条条框框可以灵活放宽,但都得接受家访这一条。银行的信贷人员到客户家访,到底访什么?
据透露,通常来说,一个号称经营有方的老板,如果家徒四壁,要么就是吹牛,要么就是败家,有不良嗜好。家访的时候,客户经理往往关注是否夫妻和睦,这在坐姿和言谈中可以观察的到。南方有银行统计发现,50%的小微客户不良贷款有一个共同特点:夫妻关系不和睦。对于小微企业来说,婚姻是否稳定,往往影响这个企业的经营状况。有的为了离婚,直接当老赖逃避银行债务。因此,这一指标是银行判断风险大小的重要依据。
另外,家访还能了解到贷款申请人的实际状况,其父母、孩子的话往往更真实。以泺口商圈为例,大部分是外地商户,父母是否接过来了,孩子是不是在这里上学,这些都成为判断风险大小的参照指标。
事实上,细致的家访往往能够从源头上降低不良的概率。齐鲁银行的客户经理向记者介绍了一个真实案例:“有个做礼品生意的老板,申请信用贷款30万元。这老板名下有宝马、路虎两辆豪车,自称年销售额上千万。前期考察还不错,但我们在家访的时候,发现他在济南租了一套小房,除了几件生活必需的家具外,几乎家徒四壁,凌乱不堪。这跟他的生意规模太不匹配。后来我们从侧面打听到,两辆车都已经抵押出去,这笔贷款最终没有通过审批。”
经验丰富的客户经理必须擅长察言观色、捕风捉影,甚至具备私家侦探的本领,最大限度地掌握客户的真实情况。这也是德储技术的核心法宝之一。 记者 赵国陆
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