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资产负债两端发力 引更多活水服务实体经济
记者调查：目前经营贷流入楼市难
广经观察
银保监会近日连发两大重磅政策，一个是银保监会办公厅联合住建部办公厅、人民银行办公厅印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），严打经营贷违规流入房地产；一个是发布《商业银行负债质量管理办法》，规范银行揽储行为。
记者观察到，近期，监管从加强资产和负债两端频频发力，以确保信贷资金流向实体经济，而非房地产、股市等，同时降低负债成本，以确保带动融资成本下降。业内人士感慨：“这是一系列相关联的治理整顿措施。可见，引导金融机构服务实体经济，降低融资成本，金融监管是动了真格。”
路径1：首付资金来源面临最严审查
根据前述《通知》，主要是从加强借款人资质核查，加强信贷需求审核，加强贷款期限管理，加强贷款抵押物管理，加强贷中贷后管理，加强银行内部管理，加强中介机构管理，继续支持好实体经济发展，强化协同监督检查等九方面提出了要求，目的是防止经营用途贷款违规流入房地产领域。
据介绍，后续各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
实际上，此前多个热点城市监管部门已就辖内商业银行开展专项核查，并出台专门制度等强监管措施，严控经营贷违规进入楼市的行为。如广东银保监局3月16日宣布，发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。
值得一提的是，为了更有效地堵住经营贷流入楼市，根据监管窗口指导，3月17日开始，以四大国有银行为首的广州银行业，对首付款实施审查新政。据了解，即日起，申请个人房贷必须提供首付款支付账户近6个月的流水。首付款来源必须是家庭自有的，或者是直系亲属自有的，禁止各种借贷资金被用于首付款。具体是，如果账户半年前已持有八成以上首付资金的可直接认定具备资质，可以是存款、理财资金或者股票等。如果首付款是半年内转入的，需解释资金来源。父母等直系亲属转入的，也要提供相关流水证明以证明是其自有资金。
在调查中，多家银行及贷款中介均向广州日报全媒体记者表示，近期对首付款来源审查之严前所未有，目前经营贷流入楼市几乎不可能，不仅手续繁杂，而且强监管之下银行工作人员也不愿意去冒这个险了。
路径2：限房贷额度
除了严查首付资金来源，今年1月1日起，央行、银保监会开始实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
广州方面的红线设置更严，1月底当地金融监管窗口指导下，广州银行业个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度，而且所有银行一个标准。
记者观察到，房贷集中度管理新规落地见效，今年年初开始，多地就出现了银行房贷额度普遍告急的情况，房贷应声上涨。融360大数据研究院监测数据显示，今年以来，全国房贷款平均利率持续上涨，3月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP。
业内普遍预计今年房贷利率总体或延续反弹态势。
路径3：降资金成本
对于限定房贷额度，严查经营贷违规流入楼市的原因，银保监会等三部门相关负责人就《通知》答记者问时都多次强调，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，一是影响房地产调控政策效果，二是挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。“《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。”相关人士表示。
今年政府工作报告也将货币政策支持实体经济和小微企业放在了更突出的位置。并在具体措施上着墨颇多，如延续延期还本付息政策、要求商业银行普惠小微企业贷款增长仍需保持30%以上等。同时提出，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。
如何推动实际贷款利率进一步降低呢？最新发布的《商业银行负债质量管理办法》，提出了商业银行不得设定以存款时点规模为要求的考评指标，不得以创新为名变相逃避监管等内容，银行过度追求负债扩张和短期利润的行为被念上“紧箍咒”。
此外，今年以来，关于互联网存款、异地存款管理密集出台，目前，各大互联网平台均已下架存款产品，靠档计息存款产品今年也全部被叫停，周期付息型产品、结构性存款等产品也在逐渐减少。可以说，银行存款进入了严监管时代，高息存款买少见少。
“存款是银行的资金成本，只讲进一步推动降低贷款成本，不提降低存款成本，会对银行造成极大压力，使得其贷款利率下行空间有限。”国家金融与发展实验室副主任曾刚分析道，对存款利率进行监管，就是要规范存款的利率竞争市场，有效地推动存款利率的平稳下行，为贷款利率进一步下行创造更大的空间。
预测：加息降息概率不大 结构性定向支持实体
有国有大行相关人士指出，近期，银行对经营贷违规流入楼市的排查，以及房贷首付款的审查力度之严，可以说是前所未有的。对高息揽储的政策也是一个接一个，目的就是为了降低银行的资金成本，从而降低实体经济的融资成本。“金融支持实体经济和小微企业，需要‘开正门’，也要‘堵后门’，确保宝贵的信贷资金流向实体经济，而不是房地产、股市等。”该人士认为。
那么，今年央行放水力度有多大？会降准降息吗？
民生银行首席研究员温彬指出，今年货币政策的前提是保持宏观杠杆率的稳定，这意味着货币供应量和社融增速将逐渐回落，与名义GDP增速相匹配，总量信用扩张或比去年有所下降。但是更强调精准的支持，对象也很明确，就是要重点支持制造业、科技创新、绿色发展、小微企业这些关键领域和薄弱环节。
银保监会在3月2日的发布会上也表示，2020年中国房地产贷款增速8年首次低于各项贷款增速，未来房地产贷款的增速可能会继续降低。
值得注意的是，3月22日，贷款市场报价利率（LPR）1年期、5年期仍然“按兵不动”，已经连续11个月未作调整。温彬认为，这正是意味着今年货币政策将更加兼顾稳增长和防风险，加息和降息的概率都不大，但会通过结构性政策加强对重点领域、薄弱环节的定向支持。（文/全媒体记者 林晓丽 图/视觉中国）
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部分商业银行调整贵金属业务
广州日报讯 （全媒体记者井楠） 3月中旬到上周末，部分商业银行宣布关停或调整、限制了贵金属相关业务。其中，浦发银行上周末在官网发布公告：近期将对代理上海黄金交易所个人贵金属业务进行调整，对持仓上限下调，保证金比例上调，开仓交易将通过柜面渠道办理，将对近3个月无持仓无交易的客户清仓。
兴业银行三月中旬公告称，为控制市场风险、保护投资者权益，将关停账户贵金属业务。系统将在4月6日起停止新开仓交易；现有持仓请于今年9月30日自主平仓；9月30日后尚未平仓的，银行将代为平仓。
银行业内人士普遍认为：该类行为是广大商业银行响应监管政策、针对近期国际黄金价格波动而采取的防范市场风险、保护投资者权益的调整性行为，主要的产品调整对象为有放大倍数的黄金期货T+D产品。期货的高杠杆是利用较低的保证金来实现的，保证金比例升高，客户就必须降低杠杆。
去年11月到12月，面对国际金价大幅度波动，工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、招商银行、平安银行等陆续就贵金属交易做出风险提示，并调整了贵金属业务的交易规则。
来源：广州日报
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李峰投资生意失败，
需要资金周转，
向发小孙诚求助，
孙诚好意将自己的房子，
免费过户给李峰，
帮助李峰获取银行贷款，
李峰却未按期还款，
法院最终裁定拍卖该房屋。
孙诚能否“救”回自己的房子？
PART
0 1
案情简介
孙诚与李峰是同窗好友，感情深厚。李峰投资生意失败后向孙诚借钱周转。孙诚为了帮助李峰，与其签订了《房屋买卖合同》，将房屋无偿过户给李峰 。李峰凭借这份《房屋买卖合同》向银行申请70万元的按揭贷款 ，该款项也由其使用。
后来李峰未按约还款，银行诉至法院，要求李峰归还借款并实现抵押权。法院判令银行对登记在李峰名下的案涉房屋享有抵押权 。执行中，法院裁定拍卖案涉房屋 。
孙诚对执行标的提起书面执行异议申请 ，要求停止执行案涉房屋，法院经审查后认为孙诚的异议理由缺乏法律和事实依据，故裁定驳回其异议请求。孙诚不服，在收到执行裁定书后的十五日内向本院提起了案外人 执行异议之诉 ，要求不得执行案涉房屋并解除查封。
孙诚诉称
案涉房屋一直由自己一家人居住使用。之所以和李峰签订《房屋买卖合同》，将名下房屋过户给他，是为了帮李峰贷款周转，并非真把房子卖给他。《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示 ，仅为协助李峰获得银行贷款而签订，因此不能执行案涉房屋。
银行辩称
李峰与其签订的《个人购房贷款担保借款合同》是真实有效的并依法办理了抵押登记 。即使孙诚与李峰签订的《房屋买卖合同》无效，也不影响抵押权的设立 。银行是善意第三人 ，合法取得房屋的抵押权，因此不同意孙诚的诉讼请求。
第三人李峰述称
孙诚所述属实。
PART
0 2
法院判决
银行对案涉房屋的抵押权已由生效民事判决确认，该抵押权合法、有效。孙诚认为银行不享有抵押权的意见，系对生效判决存在异议，依法应当依照审判监督程序办理 。现李峰不履行到期债务，银行依法向法院申请实现抵押权，符合法律规定。即使孙诚主张《房屋买卖合同》无效的意见成立，其对案涉房屋也仅享有返还财产请求权 ，而抵押权为担保物权，原告享有的权利不能排除实现抵押权的强制执行 。因此，法院判决驳回孙诚的全部诉讼请求 。孙诚不服一审判决，向上级法院提起上诉，最终驳回上诉，维持原判。
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0 3
法官说法
1
案外人执行异议之诉是以案外人执行异议为前置程序的诉讼
提起案外人执行异议之诉的条件：（一）案外人向执行法院提起的执行异议申请被裁定驳回 ；（二）案外人对该裁定不服且与原判决、裁定的实体内容无关 ；（三）收到裁定书之日起十五日内 提起诉讼。因此，在提起案外人执行异议之诉前，应当先向执行法院提起案外人执行异议申请，若异议请求被裁定驳回，方可提起案外人执行异议之诉。
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案外人执行异议之诉与审判监督程序的区别要点
案外人对执行标的异议申请被驳回后，可选择通过审判监督程序或者执行异议之诉维护其合法权益。执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，就执行程序应当继续还是停止做出评判，即诉讼请求与原判决、裁定无关。但如案外人认为原判决、裁定错误，则应通过审判监督程序主张权利 。本案中，生效判决已确定银行对案涉房屋享有抵押权。孙诚认为银行不享有抵押权的意见系在否定生效民事判决作为执行依据的合法性，在此情况下，孙诚应通过审判监督程序主张权利，而非通过案外人执行异议之诉处理；孙诚以其为案涉房屋实际权利人为由要求排除执行，则应通过案外人执行异议之诉处理。
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变更房屋权利人登记应谨慎，提高风险防范意识
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。即不动产登记是确认产权归属的法律凭证，具有物权设立的公示功能 ，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当房屋产权证书登记权利人在真实权利人的房产上设定抵押时，真实权利人将无法对抗善意抵押权人 ，房产可能会被强制拍卖。因此，通过变更房产权利人的方式帮助朋友并不可取，自己要提高风险防范意识，保持警惕。
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民事活动应遵循诚实信用原则
“以诚待人，以信交友。”民事主体在从事民事活动时必须遵守诚实信用原则，信守承诺。这对于维护社会正常的经济秩序、保障社会主义市场经济平稳运行、建设诚信社会，具有重大而深远的意义。本案的根源在于对诚实守信的无视 。 为获银行贷款假意出售房屋以及未按约归还贷款，均是不诚信的行为体现。本案的审理和判决，一方面维护了司法公正，保障胜诉当事人的合法权益；另一方面也警醒当事人，恪守诚实信用原则，严守契约精神。
（文中所涉人物名称均为化名）
作者：顾雯雯
转自：上海市青浦区人民法院
来源： 湖南高院
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