深夜重磅！房贷利率又降，这批人直接受益，下面是大胡子说房科技给大家的分享，一起来看看。
2008年贷款基准利率
大消息！
央行、银保监会在举国欢庆的前夕给楼市放了一个重大利好：
9月29日晚上，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：
符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款下限。
也就是说，在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新房首套贷款利率。
简单理解，不少城市的首套新房利率，可以下调了！
原本刚从部门团建局上回来的张三丰疲惫不堪，看到这个消息瞬间就清醒了：
这个大热点，我绝不允许我的粉丝们错过！开机，码字！
央行的官方公告很简短，这里有几个要点需要摘出来分析一下：
1.所谓的利率下调，怎么理解？
大家都知道，一直以来我们的房贷利率采取的都是LPR浮动利率，也就是说，无论是首套房还是二套房贷，都是以LPR这条基准的利率线为参考，最低可以下浮20个基点。
如今，这条政策出台，意味着不少城市的房贷利率，在原有的基础上，还有下调的空间。
毕竟，在“因城施策”的前提下，这样的政策出台，给了地方调控更多的操作空间和自由性。
也就是说，按照目前5年期以上LPR为4.3%的基准利率来看，原先首套房贷最低下浮20个基点，可以达到4.1%。
如今，不少地方，还可以继续下调！
没错！房贷利率，负加点的时代，真的来临了！
妥妥的利好信号，房贷的利息成本进一步降低，房贷压力进一步下降。
但是，这样的优惠只针对首套房的刚需群体，二套房利率依旧严控。
——这也意味着“房住不炒”的大旗帜依然屹立不倒！该坚持的底线还在坚守。
而且，这也并不意味着首套房贷的利率就可以无限制下调。
目前，公积金贷款利率利率维持在3.25%，这是一条底线，商贷利率是绝不可能低于这个数字；
不仅如此，银行还会根据自身利差安全性综合考量，所以我预测：
此次调控，不少城市的最低利率会控制在4%，小部分城市或许会突破4%。
2.到底哪些城市有资格下调利率？
公告中已经明确规定了此次政策调控的城市范围：
“2022年6-8月份新建商品房住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”。
从这个表述就能看出，此次调控，最大的利好面还是在行情不佳的二三线城市。
来，看图：
根据国家统计局的70城数据来看，严格符合6-8月同环比均下降的城市名单如下：
天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理
也就是说，70城中至少有23城符合要求。
当然，这些是被纳入统计的70城中符合要求的城市，除此之外，一定还有一大批三四线城市也符合调控的范畴。
而且我认为，这个政策，大概率还有微微的弹性空间。
对于不少市场表现不佳，但是并不满足连续3个月同环比均下跌的城市，也有可能趁机下调首套利率。
也就是说，这些城市想要买首套房的刚需朋友们，官方已经出面鼓励大家上车了。
这里，我也必须要说句中肯的话：如果你真的需要一套自住的房子，这些城市，真的是一个不错的机会。
至少，你承担的是过去几年来最优惠的房贷利率，实打实可以少花钱。
3.政策出台的时间点很微妙。
央行和银保监会的发声都是银保监会的晴雨表。
就在前几天，银保监会还刚刚对于楼市表态：“房地产金融化泡沫势头，得到实质性扭转”。
如今，这个时间点再发申明，无非以下两个要点：
1.趁着国庆前夕松绑，赶上假期促进看房和市场成交。
2.政策的截止日期在年底，也就是说，给市场释放三个月的窗口期。
也就是说，年底之前可以用低利率再促进市场释放一波购买力，而且精准指向首套刚需。
而且，就算市场成交在刺激之下真的出现回暖，三个月的窗口期结束，也可以防止部分城市过热。
当然，不得不说，这个连夜出台的政策，确实是一批需要购买首套自住房群体的福音。
前几天我们就在文章中说过：
现在的一切和7年前实在太像了；
楼市真有一种快回到2015年的感觉。
和编辑部同事们讨论时，一致得出结论，当下和2015年最大的相似之处就在于：
刺激，已经从上向下渗透！
无论是高层部门的喊话释放信心，还是各种降首付、松限购限贷，又或是如今的央行出面的房贷利率打折。
——都是一场从上到下的刺激。
2015年，5次降准，5次降息，房贷利率降到底之后又进行打折。
难道不是熟悉的配方吗？
如今，我们利率甚至可以低于4.1%，比2015年还低，比2008年的4.158%也要低。
像！一切都太像了！
经济和楼市都是循环往复的周期，2008年和2015年之后的涨幅就不用多说了吧。
所以，如今如果你问我央行和银保监会的这个政策出台，到底有什么影响？
我只能说：机会！
一批刚需自住者捡便宜上车的机会！部分实力不错城市回暖的机会！
但记住，政策的截止日期是年底，窗口期只有三个月！
2003年贷款基准利率
交通银行首席经济学家 连平 交通银行金融研究中心高级研究员 陈冀
上海社会科学院世界经济所助理研究员 邓志超
当前，金融市场上有一种观点认为，人民银行应该降低存款基准利率，减轻商业银行的计息负债成本，从而提高其投放信贷和服务实体经济的意愿。然而，存款基准利率变动的影响路径和效果较为复杂，通过对利率政策空间、商业银行计息负债结构、存贷款增速差和实际利率等四个方面的综合分析，我们认为现阶段降低存款基准利率短期不合时宜，长期效果可能适得其反。
首先是降低存款基准利率的政策空间有限。
自2015年10月人民银行将前期一年期存款基准利率由1.75%调降至1.5%以来，存款基准利率已处于历史最低点，这一低点甚至相较于2003年和2009年货币政策宽松时期的1.98%和2.25%还要低出许多。在1.5%这样一个低水平上再次调降，其幅度会较为有限，进而降低商业银行计息负债成本的效果不会明显；也难以有效引导市场預期。
其次是商业银行计息负债成本率高反应其吸储能力弱。
当前我国商业银行整体的计息负债成本率约为2.3%-2.5%，明显高于一年期存款基准利率的1.4倍，说明现阶段存款属于卖方市场，银行吸收存款能力较弱，负债议价能力不强。
从存款结构来看，住户活期存款占比存款总额为15.28%，非金融企业活期存款占比为12.57%，两者合并占比为27.85%，这一部分活期存款对应的是活期利率0.35%，降低存款基准利率对这一部分存款影响非常有限。这类存款如果全部以0.35%计息的话，可以发挥压低银行业负债成本的重要作用。
然而事实上，不少银行为了吸收和留住存款，采用活期存款定期化结息办法，更有甚者大幅上浮这部分存款利率，以有效争夺存款资源。这一做法抬升了商业银行计息负债成本，使得原来价格最便宜的活期存款也要付出定期基准利率以上的成本。
此外，同业存款和结构性存款的利率都不同程度的高于一年期存款基准利率。数据显示，目前我国只有四大国有银行和招商银行的计息负债成本率在2%以下，绝大部分中小银行的计息负债成本率都在2.4%以上，有不少中小银行甚至接近3%。同时，四大国有商业银行和招商银行在银行业中所占份额已经低于40%，意味着中小银行己成为银行业主体。
由此可以推断，银行业整体的计息负债成本率很大程度上是由中小银行主导。而中小银行吸收存款能力较弱，存款供求关系偏紧，从而使得存款基准利率难以抑制银行业吸储成本上升的压力。此时降低存款基准利率，可能难以实现驱动银行业负债成本同步下降的目的，反过来会导致中小银行吸储能力更趋弱化。
再次是存贷款增速差走扩限制银行业放贷能力。
近年来，互联网金融、资管理财、资本市场快速发展和同业负债下降使得银行业负债资金来源渠道变窄，存款增速持续处在8-9%的相对较低水平。而人民币贷款增速则持续高于存款增速，在12-13%区间运行，两者之间差距为4-5个百分点。
随着时间的推移，整个银行业的人民币存款与贷款的比例发生了很大变化，由2015年的接近70%上升为目前的接近80%，目前已有一批商业银行的存贷比达到了相当高的水平。当银行业存贷比为70%左右时，银行业的信贷投放能力相对比较强，因为其可用资金较为充裕，但当存贷比超过80%、多家全国性商业银行超过了90%、甚至个别银行超过了100%的时候，银行业资金来源普遍偏紧，信贷能力受到制约。
在此背景下，降低存款基准利率可能会进一步减弱银行吸收存款的能力，使得资金更加流出银行业，导致存款增速持续下滑。一方面，银行将不得不加大力度揽储，反而可能大幅上调存款定价，从而抬高负债成本，同時也会牵动贷款利率上升。这一结果与降低企业融资成本的初衷显然是相悖的。另一方面，随着互联网金融、资产理财和资本市场的迅猛发展，其对银行存款来源分流的趋势越来越强。
而未来一个时期存款基准利率不宜太低，因为经济增速持续下行和社融增速偏低，决定了银行信贷仍将需要保持较高的增速，较高信贷增速又需要存款增长的支持，如果存款基准利率太低，理财等非存款类金融产品对存款的替代作用会进一步加强，商业银行负债增速减缓将难以支撑信贷投放。
事实上，现阶段降低融资成本较为有效的方法是全面或结构性调低存款准备金率。这既可以增加银行可用资金，增強信贷能力；又有助于银行稳定息差，降低信贷定价；可见此举对银行业和实体经济来说是双赢之举。
最后是实际利率为负限制了存款基准利率的调降空间。
近四年来，我国存款基准利率均低于CPI指数，形成了事实上的负利率，这一情况短期内还将持续。2020年1月我国CPI同比增长5.4%，处于阶段性高点，因为翘尾因素和疫情影响，CPI在上半年可能在4%左右高位徘徊，下半年将逐渐回落。当下如果降低存款基准利率，使得实际利率为负程度进一步加深，可能引发存款人不满，造成社会负面影响。可见，近期调降存款基准利率显然是不合时宜的。
综上所述，降低存款基准利率短期内降低企业融资成本的作用有限，长期反而可能加剧商业银行对存款的争夺，从而抬高融资成本，使得政策效果适得其反，故不建议此时降低存款基准利率。
事实上，近年来我国的利率市场化大幅推进，基准利率的政策效用正在逐渐淡化。贷款基准利率开放正在进行，剩下来的是存款基准利率开放的推进。在这个推进过程中，应该更加重视市场化的供求关系对存款利率的影响，以市场化为导向逐步取消存款基准利率，让商业银行的负债成本逐渐由货币市场和货币政策工具决定。
作者简介
连平 中国首席经济学家论坛理事长
中国银行业协会行业发展研究委员会主任
邓志超 上海社会科学院世经所助理研究员
上海市经济学会金融开放研究院主任
陈冀 交通银行金融研究中心高级研究员
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