从抽屉协议到营销卖点 “欲说还羞”接力贷背后谁最受益？，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
接力贷贷款年限
财联社2月16日讯（记者 王海春）房贷最长年龄纪录被刷新了。
建发房产日前发布的一则海报信息显示，建发房产与南宁部分银行合作，购房者购买建发南宁相关楼盘，在子女作为共同借款人情况下，住房按揭贷款年龄加贷款期限可放宽最长至100岁。
对此，建发房产南宁旗下多个楼盘置业顾问2月16日告诉记者，近期的确与合作银行推出可贷至100岁的接力贷产品，目前已可以操作，具体贷款政策以银行输出为准。
南宁部分楼盘推出“百岁贷”之际，近期北京、上海、成都、宁波、无锡等地部分银行先后延长最高贷款年龄期限。如成都部分银行推出“合力贷”，贷款人贷款年限及年龄之和最高可至90岁，北京部分银行表示在有子女担保前提下，最高贷款年龄期限可达95岁。
中指院市场研究总监陈文静表示，对购房者而言，延长最高贷款年龄期限为有购房需求的老年人提供了政策支持，降低了老年人的购房门槛。
“短期来看，信贷端支持住房需求力度或将进一步增强，延长最高贷款年龄期限的政策或出现在更多城市。”陈文静称。
另有分析人士认为，基于接力贷的特殊性质，目前该项业务是否会被叫停，有待进一步观察。
近三年南宁楼市持续低迷
“百岁贷”如何展开操作？
南宁建发五象印月置业顾问对记者表示，一个购房者无法贷这么长时间，但银行放宽相关贷款条件并引入接力贷产品，则可延长贷款时间。
“所谓‘百岁贷’的主要含义是，之前贷款年龄最高到65岁，一些银行现在放宽至70岁，如果采用接力贷方式，子女再贷30年，70年加30年即为100岁。”上述置业顾问称。
就如何申请接力贷，南宁建发和鸣置业顾问告诉记者，如产证上仅写父母名字，子女作为共同还款人，应不用查验子女房贷等情况。但子女名字若写入产证，则需同步核验子女收入情况、是否仍在偿还其它按揭贷款等。
“主要是查看还款人还贷能力，收入流水能否覆盖月供。合作的各银行的要求及政策并不相同，能贷多久、利率多少，具体操作细则由各合作银行掌握。”建发和鸣置业顾问说。
易居研究院研究总监严跃进指出，“百岁贷”本质上是增加部分购房者贷款时长，同时增加购房者贷款额度、减轻月供压力。
“此类做法的好处是，老年人可利用名下购房资格为子女购房、申请房贷。通过接力贷，银行提供了充足的贷款期限，又不必担心老年人房贷出现违约，因为有子女作为该项贷款的共同还款人。”严跃进表示。
在58安居客研究院院长张波看来，无论放宽还贷年限还是接力贷，均可视为降低购房门槛的直接表现。
“此举虽然并不会减少总还款额度，但通过延长贷款期限可有效降低月供压力，也可降低首付利率。这些措施是拉动需求侧的重要方式，将对促成交易起到较为明显的带动作用。”张波表示。
从市场层面来看，南宁部分楼盘推出上述措施，与当地楼市降温明显有一定关系。
张波告诉记者，南宁近三年主城区商品住宅成交量持续下滑，其中，2022年南宁主城区商品住宅成交395万平方米，同比降幅度超过33%，2021降幅也超过三成。
“成交量的不断下滑，促使部分楼盘联手银行推出该项业务，以推动楼盘销售业绩增长。” 张波补充道。
谁是“欲说还羞”接力贷的背后推手？
财联社记者获悉，在建发房产发布有关“百岁贷”宣传海报不久，建发房产称相关广告撤回，同时部分南宁的银行也否认了“百岁贷”产品的存在。
而之所以欲推还将广告撤回，或与接力贷历来备受市场争议不无关系。
中原地产高级研究经理卢文曦指出，“百岁贷”成为热议话题背后，反映出当前市场一股潜流：在超长的还款周期中，接力贷大有于愈演愈烈之势。
“该项业务此前曾开展过，但在楼市深度调控背景下，接力贷很长时间内处于灰色地带，很少有房企将其作为营销卖点。房企一旦将其作为营销方案公布出来，可能会有更多楼盘或银行跟进，从而推出类似产品。”卢文曦在接受记者采访时说。
张波指出，近期房地产信贷的宽松化趋势值得关注，对需求侧合理的购房需求予以充分保障是政策的重要方向，但过于放松信贷门槛也会使得隐性风险扩大。
“‘百岁贷’虽然在一定程度上对于楼市热度提升会起到一定作用，但仍需要一个合理尺度，借款年龄的过度延长本身也有待商榷。”张波补充道。
卢文曦认为，接力贷在刺激改善性需求的同时，可能也会激发投资性需求。“对银行而言，通过接力贷有望获得增量优质客户，但具体操作中，如果存在相关审核环节不到位，就可能存在一些潜在风险。”
多位分析师表示，即便接力贷备受争议，但银行仍选择与开发商合作推出相应产品，或与银行寻求长期稳定的收益不无关系。
与越来越多城市推出接力贷形成对比的是，近期提前还款现象不断升温。
卢文曦认为，提前还贷难与房贷不断延期这两个现象中，存在一个相似之处，房贷被金融机构视为风险小、收益稳定的优质资产。
“总体来看，购房人还款贷款周期越长，银行可从中获得的相应收益就越多。”卢文曦称。
穆迪副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁指出，去年下半年以来按揭提前还款趋势仍在延续。
“按揭提前还款对银行而言并非信用风险，因为本金会提前还给银行，但提前还贷将使银行面临再投资的风险，目前利率下行的大环境下，将对银行资产盈利有一定影响。”诸蜀宁称。
本文源自财联社记者 王海春
接力贷可用公积金还月供贷款吗
近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。
这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。
中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。
就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。
目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。
三大松绑细节值得关注
8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。
而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。
具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。
按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。
（图源：中原视点）
而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。
简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。
而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。
“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。
“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。
不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。
中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。
信号意义明显
考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。
今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。
北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。
从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。
自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。
从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。
另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。
目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。
中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。
栏目主编：顾万全 文字编辑：卢晓川 题图来源：图虫创意 图片编辑：雍凯
来源：作者：第一财经 亓宁
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