“提前还房贷”掀高潮？划不划算得这样看，下面是财经早餐给大家的分享，一起来看看。
商业贷款提前还款划算吗
2月1日，#扎堆提前还房贷并不可取#的话题冲上微博热搜！
话题是围绕经济日报一篇文题为《提前还贷利大于弊吗》的文章延伸出来的讨论。
文章主要探讨了市场近期提前还贷热潮的成因、提前还贷的利弊、一些可行性措施等。
来源：微博
作为居民的一项大额支出，房贷怎么还的问题向来广受关注！
提前还贷的考虑
事实上，关于要不要提前还房贷的问题，市场一直分成两派，考虑角度和目的各不相同。
去年以来，支持者认为，手头有点闲钱赶紧把房贷还掉才是正事。毕竟，提前还贷还能省下不少利息。
当然，这类人群又细分成几种，比如，有人考虑到对于未来的不确定、找不到其它好的投资品类等，提前还贷或许是一种无奈之选。
还有一类人，是本着无债一身轻的想法，当下有钱就当下还，以免夜长梦多，并不会过多考虑未来政策利率导向。幸运情况下，也能省下不少利息支出和避免掉未来利率抬升的风险。
另一个角度，反对者也给出了合理的解释。比如，房贷是普通人能借到的金额最大、期限最长的钱，不到逼不得已，绝对不会选择提前结清。
不过分歧之下，去年以来，提前还贷的情况是否有所增多？
数据层面确实给出了肯定的答案，提前还贷数量在某几个月曾出现激增。岁末年初，似乎又迎来一波小高潮。
根据方正证券的调查，2022年，2月、4月新增的居民中长期贷款为负，为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。
这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民部门出现短暂的主动去杠杆现象。
以上现象主要归咎于两点：
1.居民储蓄率处于高位，叠加前期疫情冲击下，居民收入承压。按理说，居民是没有余力提前偿还房贷的，但消费支出的减少使得居民的储蓄率提升，反而成了还贷的来源。
2.低风险资产收益率降低，居民按揭房贷利率较高，提升了居民提前偿还房贷的意愿。
央行1月公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期LPR为3.65%，保持不变；5年期LPR为4.3%。5年期以上贷款，利率相对其他贷款显得较高。
提前还贷，如何平衡？
在银行信贷中，提前还款是一种很正常且常见的行为。
借款人出于自身资金安排考虑提前还款，银行出于风险管理需要，在符合合同情况下也可能要求借款人提前还款。
不过，对于居民来说，提前还贷划不划算，并非简单用一句“省下不少利息”一概而论！
要看计息方式。不同时间点决定了计息方式的不同。因此，不能只是简单对比理财收益率和房贷利率。
根据方正证券的测算，选取2018年10月的房贷利率，这是2016年新一轮房地产上行周期中的绝对高点。
假设该居民购房需还100万商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，2022年10月一次还清（已还4年）。
居民面临两种选择，将现金用于一次性还清房贷；购买理财产品。
方案一：还房贷。通过计算，最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息，平均每年节约利息3.31万。
方案二：购买理财。以94.94万元用于理财（3%~4%），一年的收益能达为2.85~3.8万元。
结果显示：对比3.5%以上的理财收益率，提前还贷并不划算！
事实上，造成这种常识性偏差的原因在于：房贷利率的计息方式与理财收益率有差别。理财收益率是简单的单利逻辑，与本金及买入时点无关，但房贷利率还与还款月数有关。
提前还贷节奏不同。一般而言，提前还贷可分为部分提前还贷和全部提前还贷两类。
部分提前还贷，还可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限，每月还款额不变。
还贷方式不同。房贷还款中分为等额本息和等额本金。
等额本息，指每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，通常前期还款金额高，压力大。
一般来说，对比之下，等额本息所支出的利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差就越大。
对于银行而言，房贷是一笔资产，居民的提前还款热情，将直接导致银行信贷规模的缩减。
而收回来的钱，如果找不到合适的流出口，会造成银行大量信贷减产富余和闲置，对其经营造成压力。
结语
作为居民而言，要不要提前还贷款，需要结合自身的人生、财务规划。
此外，还可以适当关注国家关于房贷利率相关的调控政策，做出适合自己的选择。
【重要风险提示】文章内容仅供研究和学习使用，不构成任何投资建议。投资有风险，过往业绩不预示未来表现。
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提前还款10万有意义吗
小编下半年最大的事就是提前把房贷还了一部分，实在是怕居住的房子短供，毕竟现在工作并不稳定，未来房贷的压力可能是生活很重的一部分
··· ···
说一下小编自己的提前还贷经历，我是13年购置一套房屋：
贷款28.8万，还款期限30年，利率6.55%，到期应还利息37万，30年后本息合计应还66万；
房贷于2013年11月放款，我是22年8月申请的提前还贷，
2013年至2022年期间我已还本金：4.4万；利息12.2万；
22年8月，我的房贷本金剩余24.4万，我提前还款本金10.5万，另外还利息违约金1238元，
选择还款金额不变，缩短还款周期，还完后，房贷剩余本金：13.9万，年化利率4.75%，剩余还款周期114期（9.5年）
提前还款后我需还的利息为3万，那么提前还款后，我的利息总计少还了37-12.2-3=21.8万元（当然这里的利率按照6.55%计算，如果按照现在的4.75%计算，25.3-12.2-3=10万）
可见提前还款是可以节省很大一部分利息，那么提前还款到底划不划算呢？
下面我们就从通货膨胀、投资回报、工资涨幅、银行利率等方面去分析一下，提前还到底划算不划算？
假设你手里有100万，10年间，你是用来还房贷？搞投资？存银行？到底什么划算呢？
手里的钱越来越不值钱了——100万剩54万？
“假设你手里有100万，那么什么都不做10年以后这100万相当于现在的多少钱？”
要想算出来我们的钱贬值多少，要看计算通货膨胀率的2个指数
第一个CPI，居民消费价格指标，CPI是英文consumer price index的缩写，指的是物价指数；该指标是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。
近十年来我国CPI指数较为稳定，最高点在2011年前后，为5%，其他时间在2%上下波动，平均为2%-3%，这样看通货膨胀似乎不高。
当然单纯看CPI并不能完全反映通货膨胀率，首先CPI很难反映出地区间的价格差异，例如：某些特定类型的支出，例如医疗成本等，难以被准确估计，从而导致CPI数据可能被低估。
第二个比较真实反映通货膨胀率的指数是M2增速-GDP增长率，其实这个也很好理解，M2增幅是全社会货币流通量的衡量标准，当货币流通>产出增加，多出来的部分就是通货膨胀。
广义货币，M2=M1+企业和个人的定期存款+信托类存款+其他存款（M1：狭义货币，M1=M0+企业和个人的活期存款；M0：流动中的现金）
根据国家统计局公布的数据说明，在过去的二十年里，M2增速-GDP增速的累计涨幅为241.81%，折算成年化增长为6.3%。也就是说，如果你的钱没有做任何投资，在年底的时候意味着你的现金贬值了6.3%。
那么这里按照M2增速-GDP增长率计算通货膨胀率，100万如果放在手里，10年以后相当于现在的54.3万。
这么看钱留在手里真的是超级不划算，还得干点啥...
普通人投资——10年赚多少？
“普通人的投资收益途径有哪些呢？理财？储蓄？房产投资？”
我们来看看普通人的投资途径，再看看如果拿100万来投资10年，我们能赚多少钱。
基金：前几年基金基本是被吹上了天，各个赚钱，但是大环境下这样一直赚钱的基金其实是不合常理的，基金是一个没办法预估收益的东西跟股票一样具有很多不确定性，当然作为普通人没有太多金融知识，我们按照最保守的债券类基金为例，中长期纯债基金来说，近10年平均年化收益为5.1%。
当然还有很多收益更高的基金，这需要买者自己去博一下，那么按照5.1%的年化收益，100万10年后可变成151万。
银行利率：那如果将100万存入银行呢？目前按照邮政储蓄5年期利率3.44%算，存入100万5年为117.2万，存入第二期，10年后得到本息合计137万。
购房：按照国家统计局所公布的全国新建商品住宅的房价统计，在2010年到2021年，累计上涨了45.4%，这个拉平了一二线与三四线，是一个平均水平，当然也有很多北京这样涨了近3倍的和上海那种涨了2倍多的，那么未来房价的走势将是什么样的呢？根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021－2022）》房价方面，预计全年平均涨幅为－3％至3％。房子作为投资品的时代已经过去，但是一二线稀缺资源的房子年度上涨在3-5%的空间是相对合理的。那么理想状态下100万购置1套房产10年后预计价值150万左右。
这么来看，其实无论是投资还是存钱都很难跑赢通胀率，或者基本与通胀持平，当然，如果有很好的投资渠道，年化收益能达到8-10%以上，手里有钱用来投资还是一个比较好的选择。
工资上涨率——你的工资拉后腿了吗？
“统计局公布数据，21年收入平均增长9.7%，你去年工资涨了多少呢？”
这个观念其实有点意思哈，回看近10年的平均工资的增长率，按照统计局的数据，平均下来每年的增长幅度基本在8-10%之间，但是2022年到第二季度末，工资增长率为2.6%。
其实单纯从收入上看这个工资增长率貌似很高，但是这是基于一个人在一个快速发展行业内的平均水平，像今年别说增长了，很多人失业，连最基本的保障都没有，何谈工资增长率呢？还有很多行业薪资腰斩，工资拖欠已经成为了一种见怪不怪的现象，我相信很多小伙伴都深有感触。
从目前来看，如果真的有10%的工资增长率既跑得赢通胀也跑得赢房贷利率，那么其实提前还贷这个事就真的没有必要。
什么人适合提前还——怎么还划算？
其实总结起来提前还贷的出现主要有几个原因
1、房价上涨跑不赢房贷利率
2、收入下跌不足以支付月供
3、投资理财的收益率在整体下降
4、现在银行的贷款利率在不断下调，已经从之前的5.6%，下调至现在的4.6%
在以上条件下，大家当然要提前还款，减轻自身和家庭的经济压力。
当然哪些小伙伴适合提前还款呢，小编总结了几点：
1、工资收益不稳定，且未来预期不明朗的人
2、手中有钱但是没有太好的投资收益渠道的人
3、不影响生活水平，且保障手中现金流的人
4、商业贷款，非公积金贷款打折的人
符合以上特征的同志可以考虑提前还房贷，那么什么时候还，怎么还划算呢？
等额本金还款，也就是在还等额本金的部分外，还要归还剩下所有钱的利息。但是随着你还款时间的向后推移，你还的利息则是越来越少的。专家测算，当你还到全部还款期的1/4时，提前还款最合算。
等额本息还款，还款时间已到贷款期的1/3，这个时候已经还了一半的利息了。想提前还款就要抓紧。如果是等额本息还款已到中期，这个时候已经还了大部分利息，以后还的更多的是本金，提前还款意义不大。
想提前还款，选这些时间最划算
等额本金20年 第5年还
等额本金30年 第6年还
等额本息20年 第7年还
等额本息30年 第8年还
如果是部分还款，银行会让你选择还款金额不变或者还款期限不变，这个时候选择还款金额不变缩短周期会更节省还款利息。
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