上海钱智金融信息服务有限公司：房贷没还清，也能卖房过户？，下面是苏州融大哥给大家的分享，一起来看看。
没还完贷款的房子怎么卖
3月30日，自然资源部、银保监会联合公开印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。
《通知》表明：要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
紧接着3月31日，北京正式启动,存量住房交易“带押过户”模式,居民出售在京住房,买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。
什么是带押过户
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
简而言之，“带押过户”是在卖方无需提前结清二手房原有的按揭（抵押）贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记，实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。“带押过户”政策是为了实现在抵押权不解除的情况下办理住房所有权的转移登记。
“带押过户”的三种模式
目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。各地在实践探索中，目前地方在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等三种“带押过户”模式。
模式一：新旧抵押权组合模式
通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：新旧抵押权分段模式
通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式
通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
另外，《通知》要求，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
“带押过户”有哪些好处
北京银保监局表示，可以最大程度降低居民的交易成本。此外，“带押过户”还有利于保障交易安全，提高效率。
在此之前的传统二手房交易过程中，用按揭贷款方式买房的人群在卖房时，若二手房贷款尚未结清，需要卖方提前筹集资金还清银行按揭贷款，解除原有房屋抵押后才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
“带押过户”使得二手房的交易成本明显降低。“带押过户”实际就是“免赎楼带押过户”，这一方式免去了赎楼环节，除了省时，更省钱，交易资金由银行全程进行监管，交易安全也有保障。与传统的二手房交易相比，“带押过户”模式简化了结清、解押、过户流程，交易效率更高；“带押过户”模式下，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无需为还贷筹措资金，有效节约卖方提前还款所需资金成本。
东方融资网以数据举例说明：王先生按揭总价200万的房子，贷款金额140万，目前贷款本金余额还有100万，现在王先生生意上需要一笔大额资金考虑卖房。如果按照过去的交易模式，王先生需要先筹集100万元才可以实现房产转卖。加之王先生卖房原因是资金短缺，在筹集100万时，除了找亲友凑钱外，很大程度上要选择借用第三方机构的“过桥垫资”，这样卖房成本明显增加。据业内人士介绍，二手房领域的“过桥资金”费用成本一般在过桥资金的1%左右。而按照现在的政策，流程简单化，100万元的提前支付成本和“过桥资金”中介费用可以全部节省。这自然使得二手房的交易明显加快。
从案例中不难看出“带押过户”给大家带来的主要直接影响是省时，省事，省钱。有房贷的房子，在出售时，不需要提前还清贷款也能过户。这是以前二手房买卖很难想象的，以前买卖房子，提前还款、解押、网签、过户、抵押、取房产证……，每次都得提前预约，不跑五六次可能都很难办下来。
“带押过户”助力房地产市场发展
东方融资网从整体看“带押过户”政策的意义在于，简化二手房交易流程，缩短二手房交易周期，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。节省过桥资金成本，降低“过桥垫资”可能带来的风险。有助于盘活二手房市场，加快换房需求入市，提升二手房流通率，二手市场的活跃同时也会对提升新房交易量有所助力，从而激发市场交易活力，可进一步促进房地产市场良性循环，进而能够对房地产市场平稳健康发展的起到一定作用。
把房子全款买下来再抵押贷款
如果你有一个房子，贷款已经不多了，或者是因为房产升值幅度大，原本的贷款占整个房产估值总额比例很低了，这个时候，如果你有资金需求，想做生意，周转，或者再买一套房，但是房子本身原来的按揭贷款你又没钱还，这个时候，你可以垫资赎楼抵押，流程和注意事项如下：
1.找一个靠谱的贷款中介或者公司（可以联系博主），何为靠谱，就是公司存在运营了很多年，最重要有信得过的人在那里办过。
2.确定赎楼方案，签订协议书。这一步很多人不重视，实际上垫资赎楼有较大的风险（后面会讲到），需要贷款公司提前讲清楚，防止后续纠纷。
3.垫资，垫资的目的是用其他人的钱帮助你还清贷款。此时需要注意，你可能并不是一分钱没有，你只是无力偿还所有剩余贷款，所以，你应该把所有能拿出的钱，一起还进去，则需要垫资的钱就会少，费用也会少。如还剩下70万贷款，你手上有20万，让贷款公司垫资50万。目前垫资费用一般是一个月2个点，半月以上算一个月，半月以下一天千一，费用还是很高的。
4.垫资手续，一般需要签订借条，表明借出公司多少钱，费率多少。另外，还需要签订“房产买卖协议书”，里面内容不需要填写，尽需要你签字按手印。很多人在这一步迟疑，这是业内通行做法，垫资公司此时风险较大，万一垫资之后你不抵押了，或者不还钱了，垫资公司会处理你的房子。所以选择靠谱的垫资公司非常重要。
5.预约还贷款，很多银行还清贷款需要提前预约，一般是提前15个工作日。
6.还贷款。一般垫资公司会即刻把钱打入还贷款账户，武汉一般是随即划扣。重庆有些银行则需要存满15个工作日不能取出，之后划扣，所以坑爹。垫资公司打钱，开始计算费用。
7.出结清证明和他项权证。一般划扣之后，15个工作日出结清证明和他项权证，这是银行规定，所以如果15个工作日还未出，有权质询。因为涉及垫资费用计算时间，很多人此时是非常着急的，想要加快周期。可以要到办理结清业务的银行职员电话，每天催，亲测有效，可以提前出结清证明和他项。像重庆普通按揭贷款和武汉的抵押贷款，由于不动产证也压在银行，所以结清之后，不动产证会一并拿出。
8.解压。拿到不动产证，他项，结清证明后，去房管局登记解除抵押，房管局会在你的不动产证上盖上“已结清”字样。仅需一天时间。
9.与银行签订抵押合同，办理抵押手续。这个工作，一般为了节省时间（时间就是金钱，垫资现在还在计算费用），可以在之前只要你有房产证就提前做了，等到解压之后就马上进抵押，进入放款程序。签订抵押合同，办理抵押手续，跟你做按揭是一样的，流水，征信，结婚证，户口本等，值得注意的是，抵押贷款对各方面资质要求，不算太严格，可操作空间较大。注意年限，利率，还款方式，违约金等项。
10.贷款审批。解压后即可拿证到银行做最后的贷款手续，等待贷款审批，贷款审批时间，也是计算垫资费用的，所以需要找资金充裕，贷款审批周期短，审批排队人数较少的银行，这些情况，只有靠谱贷款中介才知道，才会跟你讲，才会帮你选择。
11.进抵押，银行业务员和你本人一起去房管局，办理抵押。目前也很快，一个工作日。
12.等待放款，2017年，信贷紧，武汉曾有贷款审批通过之后放款周期达8个月的例子，普遍是半年，所以垫资风险在这个步骤上风险极大。主要取决于贷款中介专业程度，以及是否靠谱，愿不愿意帮你选择周期短的银行。选择了银行，也可以每天打电话催放款，催的多了，业务员可能会帮助你插队放款。我当年有一次，就闹到分管业务的副行长那里了，业务员很怕，就帮我插队放款。
13.做放款用途材料，一般抵押会以装修，买车等消费类方式去做用途，一般贷款公司会帮助你做好。
14.下款到用途卡，下款不是直接到你的账上，而是你做的什么用途就到相关用途卡。比如装修，回到装修公司帐上。实际上在贷款公司。有些时候，下款后账户对这笔钱是冻结的，一般是一个星期，有时候也不冻结，跟银行有关。
15.贷款公司划扣垫资资金及费用。费用在信贷紧的时候风险极大，因为每个月都会产生垫资费用，从你用了垫资公司的钱，到最后下款，周期长，事项复杂，不可控因素较多，再次提醒，选择靠谱的贷款中介和贷款公司，非常重要。
16.下款到你个人卡上。这一部分钱，就是你炸出来的房产升值的钱。
17.截断。为了规避首付贷或者违规贷款问题，需要到银行柜台取现，至少半个小时以后，分批存入不同账户，不能存入自己名下。如果没有时间，可以取现之后15分钟又存入同一家银行不同个人名下即可。值得注意的是，武汉目前资金监管非常严格，需要手续做的很好，不能大意，稍不注意，就会查首付贷，一查就都查出来，要抽贷。其他城市尚不严格。
18.用钱。这个时候，这些钱就是自己的了，就可以买房，做生意等等。
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