泰国“房产热”背后的冷思考，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
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来源：环球时报
【环球时报驻泰国特约记者 冷江涛 李源欣】在曼谷繁华商圈拥有一间可以俯瞰城景的公寓、在普吉岛拥有一栋观海别墅……这些听起来颇有吸引力的泰国置业选择背后真有这样惬意美好吗？据泰媒报道，今年1-4月，约有33万中国游客涌入泰国，同时也有不少中国人选择在泰国购置房产。据泰国住房银行房产数据中心（REIC）统计，中国人购买的公寓数量占外籍人士购买总量的一半以上。中国投资者在泰购房热情高涨，而部分泰国房地产业内人士则对当前房市表示担忧。
较低的房价和国际教育体系成卖点
“疫情3年，泰国的房子几乎没有用武之地了。但今年开始，中国人在此置业的需求明显提升，有好几个朋友找我咨询曼谷买房事宜。”刘女士2018年在曼谷购入一套两居室公寓，一方面是为了在泰国旅游时方便短期居住；另一方面是考虑到，在空闲时间出租公寓，也是一笔回报率不错的投资。
以上两点也正是多数中国人在泰购置房产的原因。此外，与国内一线城市相比，曼谷较低的房价也吸引了不少投资者。据安居客海外地产网数据，今年4月份曼谷公寓均价为每平方米27917元，别墅均价为每平方米18651元。曼谷房产中介素差对《环球时报》特约记者表示，今年开始中国人的购房需求呈现上升趋势，其中曼谷的公寓和普吉岛、芭提雅等地的别墅最受欢迎。曼谷某房地产公司置业顾问吉拉瓦表示：“在曼谷，华人聚集区辉煌和拉玛九区域仍和以前一样，是中国人最热门的选择。”
还有一些人瞄准了泰国的国际教育体系。泰国是亚洲最早引入国际学校体系的国家之一，相比英美等传统留学大国，泰国因距离较近、学费和生活成本相对较低受到中国家长青睐。吉拉瓦表示：“最近来咨询的客户很多会把房源附近是否有国际学校列入考虑因素。”
据新加坡《联合早报》报道，在过去5年中，泰国国际学校对中国学生的整体录取率从2.1%上升到3.2%。由于成本较低，清迈很受中国家庭欢迎，该市许多国际学校的中国学生比例已接近40%。
购房“高热”，谨慎避“坑”
“许多中国人在泰国买房是为了投资，而非自住。”吉拉瓦透露，目前泰国购房的投资回报率在4至6个点左右，并不是网上所说的5到8个点。虚高的投资回报率吸引了不少中国投资者前去泰国购房，无意中踩了“大坑”。
杨女士2015年来到泰国留学，期间在多家地产公司当过兼职中介。杨女士透露，“除曼谷外，其他地区如普吉岛、华欣等基本只有短期游客，房子很可能会面临长时间的空置。”另外，泰国很多公寓明令禁止做民宿业务，切断了短租业务的可能性。长时间的空置意味着业主无法获得收入，但物业费还得照交不误。
相比回报率低，更让投资者头痛的是楼盘烂尾。素差说：“泰国期房开发商卷钱跑路的现象并不少见，有的机构明知很多项目存在烂尾风险，仍然对其进行销售。”由于距离遥远，工程进度信息滞后，以至于有时项目已停工许久，国内投资者还全然不知。素差表示，自己会建议客户购买大开发商的现房。如果因为地理、价格等因素选择购买期房，一定要在购房前检查楼盘是否通过EIA（环境影响评估报告）。EIA是泰国房地产项目必须进行的一项重要检测评估，报告结果会影响房产项目的开发建设，以及发展方向。
近几年因为缺少EIA而最终烂尾的楼盘不在少数。由于泰国还没有建立黑名单与警示系统，投资者在购房前需要谨慎考察楼盘各类资质。即使开发商和楼盘资质都没问题，投资者也还需要考虑其他因素。在泰购置了多处公寓的蒋先生表示：“很多中国人会实地考察楼盘，与开发商直接沟通并完成购买。”但购房之后，许多人选择将房屋交给中介打理，而中介的资质与实力也是影响投资回报率的不确定性因素之一。“有时候租客损坏了房屋设施，但中介没有及时处理，后果只能业主自己承担。”
除以上因素，想要购置别墅的投资者还需要考虑购置资质问题。泰国法律规定，外国人不能持有泰国土地，因此外国人不能直接在泰国买别墅，只能注册公司后以公司的形式在泰国购买别墅。由于注册公司程序复杂，部分投资者选择与泰国人私下合作，以泰国人的名义购置别墅。但由于这种形式并不受法律保护，一旦双方合作破裂，后期维权十分困难。
泰国房市整体仍然低迷，业内人士担忧泡沫风险
随着全球疫情形势好转，越来越多的外国人涌入泰国购房。泰媒称，目前泰国政府并没有针对外国人炒房行为的调控措施，甚至为了吸引全球高净值人群，还提出允许外国人直接购买占地1600平方米的低层住房。泰国房地产行业内人士对此表示担忧，在宽松措施下外国人涌入泰国炒房推高房价的同时，还可能助长房市泡沫风险。
虽然泰国旅游业的火热给泰国房地产市场注入了新活力，但总体而言，行业仍然较为低迷。泰国咨询公司LWS发布的2023年第一季度曼谷大都会区房市信息显示，2023年1-3月曼谷及周边新开售房源合计21935单元，同比减少5%，总投资额796.75亿铢（约合163亿元人民币），同比减少1%。与去年第四季度相比，新增单元数量降幅高达19%，投资总额更是直降40%。
泰国开泰研究中心3月发布的报告称，虽然今年消费者购房需求有所回升，泰国房地产市场利好因素变多，但由于市场的累积待售住宅供应量仍处于高水平，且存在全球经济衰退风险、大选后新政府的政策走向及贷款利率持续上升等诸多不确定因素，房产投资仍须保持谨慎。
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事先讲好只需付数百元的搬家费，搬家公司却在搬家当天坐地起价，强行索要几千元甚至上万元搬家费。近日，上海市长宁区检察院对一起冒充知名搬家公司实施强迫交易案的犯罪团伙提起公诉，该团伙5名人员均获有罪判决。
2022年初，吴先生准备搬家，他在网上搜索到一家知名搬家公司，于是拨打了网页上的联系电话。“简单可依赖，用心搬好家。欢迎您致电某某搬家客服电话……”接电话的客服李某通过询问搬家距离、搬运物品种类、是否需要拆卸等事项后，给吴先生的报价是1100元，并声称已经将人工费等包含在内。考虑到价格比较低，又是知名搬家公司，吴先生当即预约了搬家日期。
然而，到了搬家当天，东西搬到一半时，搬家师傅忽然口风一转，以要增加人工费、楼层费为由，将搬家费用涨到了3440元，并扬言“你不多给钱，我就把车子停路上了，这货我就不送了，要么把货搬回去费用照算”。吴先生一头雾水，前期谈好的价格怎么能说变就变呢。他立马打电话质问李某，没想到对方矢口否认，并称以现场价格为准。虽然明知其中有诈，但看到对方人多势众，吴先生最终无奈交钱，息事宁人。
仇先生也掉进了同样的圈套。对方起初报价888元，搬到一半时，索要600元小费，卸货到一半时，又狮子大开口，要求增加运输费、人工费等一共6800元，否则就不搬了。因为费用远远超出预期，仇先生并不愿意按照搬家公司的账单进行支付。但因当天下雨，纸箱被卸在地上淋雨，一通争执后没办法，仇先生最终支付了6200元。2022年6月，被害人报案。随着警方的侦查，真相浮出水面……
2021年起，李某因其名下的搬家公司生意不景气，便动起了歪脑筋，纠集何某、曹某等4人为公司骨干，在各大网络平台投放广告招揽生意，冒充知名搬家公司从事搬家业务。
招揽到意向客户后，李某会以一个较低的价格留住顾客。到了搬家当天，师傅们身着统一制服，各种单据齐全，看上去非常正规，一般消费者难以辨别真假。然而，搬到一半时或一到目的地后，这伙人就以各种理由伺机抬高价格。“现场主要是‘看人下菜’，根据顾客是否好讲话，再决定收多少钱。”李某到案后交代。
该团伙往往将跟车随行的年轻女性、老人等作为宰客目标，搬家师傅采用围坐在被害人周围形成心理压制，外加言语威胁、恐吓等手段，逼迫被害人支付高额搬家费。
经查，2021年以来，先后有24名被害人中了圈套，其中一半为年轻女性，60岁以上老人占四成以上，涉案金额8.2万余元。
2022年12月，公安机关将该案移送检察机关审查起诉，长宁区检察院经审查后认为，李某等5人以暴力、威胁手段，多次强迫他人接受服务，情节严重，其行为已涉嫌强迫交易罪。经该院提起公诉，近日，法院判处主犯李某、何某有期徒刑一年八个月，各并处罚金1万元；判处从犯曹某等3人一年至七个月不等有期徒刑，各并处罚金。
（转自：检察日报·法治新闻版 作者：钱宇文）
来源： 山东省人民检察院
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