武汉抵押贷款，居然还有“潜规则”你知道吗？，下面是李雄伟丶咨询顾问给大家的分享，一起来看看。
房产抵押贷款看负债吗
吾业三事：为有钱人理财，为缺钱人融资，为实体经济服务
金融 / 财税/法务|定制化咨询服务 编辑 / 李雄伟
这是小伟咨询的第364篇原创文章
任何事都是相对的，而非绝对的，就好比武汉的抵押贷最基本，最合规的用法就是用于企业经营所需或者是个人日常消费支出，这也是银行的贷款合同上白纸黑字写明了的，但是抵押贷款的资金用途真的就是这些了吗？
首先我们需要知道一点：抵押贷款绝不能与消费信贷划等号；
目前武汉的房价，我们将房产抵押给银行一般少则几十万，多则几百上千万，那么这么大一笔资金该怎么使用了？申请人真的将这笔钱用于生意上的周转吗？
小伟提前声明，下面的内容可能并不“合规”，但是确实目前抵押贷款中所存在的潜规则，懂的人都心知肚明，却闭口不谈，因为谁也不敢拍着胸膛保证这笔资金用于哪里去了！
抵押贷款的资金用途主要是这几类：还款、买房、外借、理财、经营 ；
01用于还款：
这个用途可以说是目前最为常见的一种了，或许换个名字大家就觉得比较熟悉了：“债务重组”，“债务整合”等等；
在电视剧《人民的名义》里大家应该有看过吧！大风厂的老板蔡总，不就是因为过桥失败最终导致丢了整个大风厂，这个过桥就和债务重组有密不可分的联系；
什么情况下才会产生“过桥”呢？我们简单举个例子，假如你在银行申请了200万的贷款，可能是信贷，也有可能抵押贷款，但是现在这笔贷款要到期了，而你目前手上并没有可用资金能偿还这笔债务的；
不过你还有房子，可以申请房产抵押贷款，但是抵押贷款的钱不能直接用于还贷款，那么怎么办呢？只能通过过桥公司提前垫资将这些旧账先还了，等抵押贷款下来了，再将过桥的资金还上，等后面资金回笼了就可以把抵押贷款还了，这样就形成了一个完美的闭环；
这个过程你看着像很简单，那么大风厂的老板蔡总咋就倒闭了？小伟给你总结了以下几点原因：
1、以贷养贷本就是银行最忌讳的；
2、抵押失败了，放款失败了，最终被过桥资金的利息给压垮了，在自身负债积极糟糕的时候去办理抵押贷款是具备一定的风险的，这个风险管理中被称之“贷中监控”，如果申请人在放款之前，资金发生意外变化，那么银行有权利重新进行风险评估，从而拒绝此次贷款的申请；
而资质之所以有变化其原因有：
1、负债过高；
2、征信在审核期间发生变化、逾期或查询变化了；
3、资产被查封了；
4、遭到了起诉；
以上这些情况都会影响银行的贷款发放，如此你就需要承担过桥高额费用了，至于为什么过桥的利息费用较高，因为其本身就是一笔大额的信用贷款，不需要抵押，为了降低其本身的风险就只能提高利率了，因此很少能见到超过1个月的过桥；
虽然说这其中存在一定的风险性，但是对于名下有多笔、小额、利率较高，被债务困扰的人而言，用抵押贷来债务重组，不也是一种好办法吗？关键是利率低，额度高，期限长；
02用于购房：
虽然一直有管控，禁止经营贷流入楼市，但是全款买房再抵押，已经是很多人心照不宣的路数了！很简单，还不是先过桥，全款购置了，等抵押放款以后再还过桥，房子涨了以后再卖掉，这不就赚了！！
现在的情况是，要求合规放贷，下面却是变着法子来符合“合规”，为了合规，各家银行制定不同的政策，比如说给借款人加个股东或法人的限制，或者说是要求企业必须成立不少于半年。
于是，政策限制又催生出了一个又一个的新鲜产物，具体的咱们就不过多讲解了！
03用于外借：
这种情况现在已经很少见了，毕竟是将自己的房子抵押，钱给被人用，目前疫情影响，经济下行严重，现在借出去给别人使用承担的是双重风险，一般人还真遭不住；
04用于理财：
由于现在监管越来越严，再加上目前一般的理财产品的收益并不比贷款利率高多少，就算是超过了，还要加上现在的通货膨胀，一来二去你就会发现得不偿失，我们不过多讲解了；
05经营周转使用：
做生意，扶持中小微企业才是国家一再强调降低融资成本的初心，但是能够一直遵循这一点的人其实并不多，或者说是他想要贷款却贷不到，不敢贷，甚至是不想贷款的，银行是一再降低门槛让他们能贷！！
小伟总结：虽然说贷款的用途大致这几类，但是我们贷款还是要提前规划好，贷款是双刃剑，尤其是当前行情不稳定的情况下，不要随便打它的主意，稳中求胜才是硬道理；
融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；
网贷负债40万办抵押房贷款
曾在场景分期屡屡失控的晋商消费金融，正在试水房屋二次抵押贷款产品。根据官方介绍，该产品类型为一般消费贷款，贷款年利率10%-24%，贷款额度在1万−20万元之间，贷款期限12个月。北京商报记者注意到，除了晋商消费金融外，目前，有不少消费金融公司在大推房抵贷产品。在分析人士看来，消金机构纷纷布局房抵贷业务，主要是为了丰富产品线，以此带动消金业务的整体发展，此外，房屋二次抵押贷款模式风控方式比较传统且有效；不过，房抵贷业务难以全部线上化，在人力等方面成本较高，且贷后资金流向追踪仍是难题。
晋商消费金融进军房抵贷
近两日，关于晋商消费金融“杀入”房抵贷的消息引发市场关注，3月8日，北京商报记者就此向晋商消费金融工作人员求证，后者回应称，目前该公司确实已推出房抵贷产品，要求贷款人在22-60周岁，房龄在35年以内，最高贷款额不超过20万元，还款方式为先息后本或等额本息。不过，目前该产品受理范围只限于山西。
在产品宣传上，北京商报记者注意到，目前，晋商消费金融官网暂未大幅介绍相关该产品。不过，北京商报记者查看2021年2月底晋商消费金融更新的晋情贷产品价目表，其中提到了晋情贷（房抵类），该产品类型为一般消费贷款，贷款年利率10%-24%，提前还款需收取1%手续费，贷款额度在1万-20万元之间，贷款期限12个月。
另从晋情贷产品价目表更新情况来看，晋商消费金融早在2020年便在房抵贷市场布局，只不过在宣传、推广上并未“用力”。
针对房抵贷业务开展情况及背后考虑等多个问题，北京商报记者向晋商消费金融进行采访，但截至发稿未收到后者回应。
零壹研究院院长于百程告诉北京商报记者，房屋二次抵押贷款模式比较重，但风控方式比较传统且有效，贷款金额相比一般消费贷款大，晋商在山西开展此类业务，有可能本身已有线下团队，也可能是与第三方进行合作。
在于百程看来，晋商消费金融此前就在场景金融上吃过亏，此次布局房抵贷业务，反映出在目前竞争态势下业务方向上的变化，在一些特定市场回归传统的抵押风控方式。
贷后资金流向追踪是难题
众所周知，消费金融公司作为持牌金融机构，其定位主要是向借款人发放的以消费（不包括购买房屋和汽车）为目的的贷款。近几年，消费金融公司的贷款业务创新方向主要是线上和场景相关类消费贷款，但随着行业规模增速的放缓，业务竞争更加激烈，场景金融的相关风险暴露。
其中，晋商消费金融近年来就在场景分期上屡屡失算，仅2018年间，晋商消费金融就曾三次踩雷“租金贷”业务，一次踩雷汽车分期业务。此外，在医美、教育等场景上，也有不少消金机构遇到过骗贷、不当营销等事件，这也对作为资金方的持牌消费金融机构，在场景风控和审核方面提出了更高要求。
北京商报记者注意到，除了晋商消费金融，也有中银消费金融、锦程消费金融等消金机构在尝试房抵贷业务。其中，中银消费新易贷-乐享贷就是一款专为个人消费者推出的抵押消费贷款，可接受无抵押的房产、申请地商业银行为第一抵押权人的房产以及以申请地商业银行和住房置业担保公司共同为第一抵押权人的房产，最高贷款额度同样为20万元。
此外，锦程消费金融产品介绍页面同样大推抵押贷，宣称可接受“全款房抵押，按揭房再抵押，抵押房二次抵押，年化利率最低12.5%”。
消费金融专家苏筱芮表示，消金机构纷纷布局房抵贷业务，一是为了丰富产品线，以此带动消金业务的整体发展；二是房产抵押类业务相较传统信贷业务风险更低，更受机构青睐； 三是房抵业务模式成熟，不像传统线下消金业务还面临场景方的风险。
不过，在多位业内人士看来，消金机构布局房抵贷，尽管规避了场景方风险，但贷后资金流向追踪仍是难题。
事实上，此前就有消费金融机构因贷后管理不到位严重违反审慎经营规则，从而被监管处罚；此外，也不乏有借款人从消费金融公司处获得个人消费贷款，但房抵贷资金实际用于归还高利贷，或被用于投资房地产业务。
房抵贷是门好生意吗
不得不说，目前各大机构在细分场景的竞争愈演愈烈，但定位小额分散的消费金融公司，谋局大额房抵贷业务，真是一门好生意吗？
苏筱芮认为，目前房抵贷业务难以全部线上化，在人力成本等方面较高，如果出现风险事件，后期变现处置的周期流程较长。消金机构在布局房抵贷业务时，应关注后续资金流向的监测，避免被挪用于炒房、炒股等。
“基于消费金融公司的业务定位，房屋二次抵押贷款产品，只是风控方式与房屋有关，贷款依然需要流向消费，不能流向购房、公司经营生意周转、炒股等。”于百程同样称，大额贷款的资金流向往往难以监测，过往也有过消金公司发放的大额贷款业务资金流向违规案例。因此，对于消费金融机构来说，后续在房抵贷展业上，或将面临较大的合规性风险；其次，二抵本身在出现债务纠纷时，其受偿顺序低于第一抵押债权人，如果第一抵押债权人未起诉时，二抵机构起诉也存在一定法律风险；此外，消金机构二抵业务，也需要面临其他金融机构的竞争。
于百程进一步指出，房抵是一种风控方式，面向的是有房一族的大额消费需求，但在房抵业务中，资金流向的违规可能难以避免，比如房抵资金若流向房地产，将受到监管方的严格处罚和限制。因此，消费金融公司还是应该发挥数字创新的优势，在线上和场景业务方面作为主战场。
北京商报记者 岳品瑜 刘四红
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