买房贷款人年龄放宽至80岁？你想多了，下面是中国新闻周刊给大家的分享，一起来看看。
房屋贷款有年龄限制吗
继此前“买房免费坐地铁”引热议之后，南宁楼市近日再次出圈。
2月13日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的话题引爆网络，真相到底如何？南宁楼市调控屡屡出圈有何背景？对于南宁乃至更多的城市而言，此举是否值得借鉴？
图/图虫创意
并非是贷款人年龄放宽至80岁
近日，有消息称，广西南宁有楼盘对外宣称，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，其合作银行据称是中信银行南宁分行。随后，该消息被部分网友误读为贷款人年龄放宽至80岁，引发强烈关注。
中信银行南宁分行一家支行工作人员告诉中国新闻周刊，2月13日上午，南宁分行召开会议，专门强调“外界理解有误”，该行的规定是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，而并非是贷款人年龄放宽至80岁，事实上，该行“贷款人年龄不超过70岁”的规定并没有改变。
南宁市一家房产中介公司的员工告诉中国新闻周刊，目前，“贷款人年龄加贷款期限”不超过80岁的规定并未普遍执行。而且，之前网上所传的鼓励70岁到80岁的老人贷款买房，属于误读。根据当前的市场交易现状，一般买房人的贷款期限在10年到25年之间，最高的有30年，参照“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，政策面也不会是将贷款人年龄放宽至80岁。
这名中介表示，政策面主要利好两类人群，一类是40岁—50岁的人群，比如一个50岁的买房人，按照之前政策规定，他只能贷款20年，而按照现有的政策，他可以贷款30年，贷款期限变长了，相应地月供变少了，短期的还款压力变小了。另一类是60岁—70岁的人群，能更加便利地通过贷款购房，比如一个70岁的人，理论上讲，按照之前政策规定，他不能贷款买房，但现在可以办理十年期的住房贷款。
对此，上述中信银行南宁分行一家支行工作人员表示，对于符合条件的年龄较大的人群，还需要审核收入证明等资质条件，会有严格的流程，“当然，出台这一政策确实有稳定房地产市场的考虑”。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双向中国新闻周刊表示，政策实际上并未调整贷款人的年龄上限，且办理相关业务的前提是贷款人收入流水满足条件。因此，该政策调整的是贷款人的贷款期限，贷款期限的延长能够一定程度上激活中年及以上群体的购房热情，同时能够一定程度缓解居民的首付压力和还贷压力。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，与首付比例下调、房贷利率下降、商业贷款转公积金贷款、一人购房全家帮等有相通之处，本质上体现了楼市宽松政策的导向。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向中国新闻周刊表示，这种做法有利有弊，作为购房人也不可忽视其中的风险。
一般而言，到了60岁、70岁以后，部分老人的资金支付能力是相对不佳的，一方面承担房贷可能会影响到自己的老年生活，另一方面，相关的风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。
还贷压力减少两成
范建双表示，南宁此次放松信贷政策与其楼市的现状不无关系。
过去的几年里，作为广西首府，南宁的住房市场一直受到广西各地购房者的青睐，有着较强的集聚效应和辐射效应。住房需求尤其是外地购房者需求的增加带动了房价的较快上涨，南宁城市房价从2016年的8000元/平方米上涨到2020年的11000元/平方米。
但范建双告诉中国新闻周刊，近年来，受到疫情和经济增速放缓等多重因素叠加的影响，包括南宁在内的全国房地产市场均出现了较大幅度的放缓和价格下调。
过去一年，从成交来看，南宁的楼市寒气十足。广西中原地产数据显示，2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%。
从库存看，当前南宁的去化周期较高。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月，这一去化周期在全国属于较高水平。
从价格看，南宁房价下行趋势明显。国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌超过一年。
事实上，自去年以来，南宁楼市为卖房可谓使出了浑身解数。
一方面，是供应端的开发商推出低折扣、送车位、特价房等各种优惠措施，南宁轨道地产甚至推出了“购房享受免费坐地铁10年”的福利活动。
另一方面，从政策面来看，南宁也多次推出了降首付、降低贷款利息、提高住房公积金贷款额度等楼市宽松政策。
今年1月31日，南宁市住建部门发布新规，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套房款利率下限，将下调为3.7%。
上述南宁市房产中介人员告诉中国新闻周刊，目前南宁已在执行首套房贷利率3.7%的政策，这一利率水平在全国几乎是最低的，已经接近公积金贷款利率水平。
严跃进认为，此次延长贷款年限将进一步减轻购房者的负担。以50岁的购房者为例，在100万贷款本金的情况下，若按过去模式，需要20年内偿清贷款，月供额为6113元/月，而现在则可以调整为30年，月供额为4832元/月，即月供可以减少1281元/月，还贷压力减少21%。
“这对于释放这部分中年人的购房潜力有一定的推动作用”，严跃进表示，在全国14亿人口中，40-59岁年龄段的人口占比为31%，明显超过20-39岁、60-79岁的两类年龄段人口。此次政策调整将释放40-59岁年龄段的中年人购房需求，其购房支付能力强、获得足额信贷的需求也较高，若能获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极的作用。
范建双表示，在我国进入人口老龄化的背景下，房地产市场的需求也发生变化，中老年群体尤其是中年群体是改善性需求的主力群体，房贷期限延长政策的调整契合了这样的市场变化。
以价换量仍有空间
进入2023年，南宁楼市又表现出不同的态势。
从一手房市场看，南宁楼市有多日能达到单日成交300套的水平，其中2月1日，南宁新房成交385套。从短期看，这一成交水平基本上超出去年的平均数值。
进一步从成交项目来看，截至2月13日，在今年的成交榜上，洋浦星项目以298套的成交量位居第一。此外，荣和伍壹大道、华润未来城市、华润江南中心等项目的成交套数分别为164套、94套、87套依次排在二三四位。
从上述排名前四位项目的单套平均成交面积算，基本上都低于100平方米，从成交价看，整体价格区间并不高，比如华润未来城市的价格为11000多元/平方米。
“一些低总价、套型适中的项目，其销售群体主要是刚需和改善型需求，在当地仍然有一定的市场”，上述南宁市房产中介员工表示，他现在除了售卖二手房，也会根据安排，与开发商合作销售一手房。
范建双表示，楼市政策面的重点还是要解决刚需和改善性需求购房者的住房问题。短期来看，随着各项优惠政策的加快落地，预计南宁市2月份的新房成交量会有所上升。当然，成交量反弹不一定意味着房价会上涨，短期看房价上涨的可能性不大。并且南宁市区域间和板块间会出现分化，部分板块和房企会小幅涨价，部分板块和房企则会继续降价。
范建双预计，在相关政策的支持下，2023年下半年会逐渐回暖，但要恢复到疫情前的水平还需要一定时间。
对于购房者而言，面对“房贷年龄期限延长”等变化，王玉臣建议，还是要慎重理性选择、量力而行。毕竟在房住不炒的背景下，房产去资本化已经成为一种大趋势。此外，在购房过程中，也要留心还贷等相关的法律风险。
作者：刘德炳
65岁以上能借款的平台
不久前，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予政策支持，其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。
近日，中新经纬调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。
有银行人士对中新经纬透露，接力贷在北京市场一直都存在，并非近期才出现。业内人士认为，接力贷产品对当下楼市而言，意在降低购房的门槛。同时也需要进行规范，警惕其成为一种炒房的手段。
“接力贷”：父母主借，子女共借
家住北京市大兴区的王女士最近在和中介聊天时意外得知，有银行可以做接力贷。“我和我老公现在买房就算二套了，首付太高了，但是中介说可以用老人名义买，用接力贷。我公公婆婆名下没有房产，这样首套房只需要3.5成首付，压力就小很多。”王女士说。
不过，中介告诉王女士，父母的年龄最好不要超过70岁，而王女士公公婆婆的年龄已经超过，她用接力贷买房的想法也只能作罢。
所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。
近日，中新经纬以客户身份咨询北京某地产中介，对方表示，可以做接力贷，前提条件是父母有北京购房资格。如果父母名下有房算二套房贷款，如果无房算首套房按首套贷款，退休的需要提供退休金证明，子女提供收入证明覆盖月供的2倍即可。
“只要您符合银行的资质，和项目没有关系，都可以做。我们和四大行都有合作。”另一位北京地产中介称。
中新经纬又以客户身份向中国建设银行、中国农业银行、交通银行 、华夏银行、光大银行等多家银行的客户经理进行咨询，均称可以做“接力贷”。目前来看，主流的借款人最大年龄是70周岁。
农行某客户经理介绍，针对其合作楼盘，若父母其中一方作为主借款人，年龄最大不得超过69岁，且必须有收入。若父母已退休，办理贷款时需提供退休证复印件和近一年的退休金流水。收入证明方面，需要父母和子女的收入总计不低于所还月供的2.1倍。
该客户经理称，目前北京市首套房利率为5%。以贷款150万为例，还款期限25年，需要每月还款8768.85元，父母和子女收入证明需达到每月近18500元。
建行北京某支行的客户经理表示，这种相当于老人买房、子女共借。需要看主借款人家庭的资质，如果名下无房无贷就可以认定为首套房贷款。另外，共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。
关于贷款年限，上述客户经理称，90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限，例如父母今年65岁，则贷款年限为25年。办理贷款需要父母提供退休银行工资流水。子女名下房贷计入家庭负债，收入证明也需覆盖家庭负债。
华夏银行一位客户经理也表示，该行可以办理接力贷。当被问及父母年龄超过70岁是否可以办理时，该客户经理表示：“可以，最多可以贷款年限是84减年龄。”比如父母年龄72岁，只可以贷款12年。
“接力贷必须得子女也就是直系亲属做担保”，上述客户经理表示，子女名下已有房贷算家庭负债，收入证明需覆盖家庭负债的2倍。比如子女现在每月房贷1万元，本次购房月供8000元，那么老人和子女的收入证明相加需要达到3.6万元以上。
另一位交通银行的客户经理同样称，“如果退休后有正常收入应该是可以的，但也需要看具体贷款金额。父母年龄在65岁之前肯定没问题，再大可能得看具体情况。”
“北京市场一直都存在接力贷，只是部分银行做不了。”一位股份制银行北京某支行人士对中新经纬透露。另一家城商行北京某支行个贷人士则表示，考虑到风险把控，该行并不做接力贷。中新经纬还拨打工商银行、招商银行北京部分支行电话，均表示没有接力贷产品。
北京三项目试点支持老年家庭购房
8月4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。
北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
对此，招联金融首席研究员董希淼表示，北京市这次试点并不是严格意义上的“接力贷”，它有严格的限定条件，老人名下要无房无在途贷款，并且购买的房子在郊区，子女才能共同还款。这和一般意义上的接力贷产品有所不同，范围是比较小的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点。
“针对老年人购房方面的痛点，包括首付能力较弱，尤其是贷款难等问题，在首付比例下调、贷款资格审查的门槛降低等方面落实了宽松的政策。尤其是允许子女帮忙一起贷款的做法，使老年人购房方面的压力会更小。”严跃进表示。
业内：接力贷有待规范
中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元。其中，中长期贷款增加1486亿元，同比少增2488亿元。
另外，国家统计局发布的7月70个大中城市房价数据显示，40个城市新房价格环比下跌，51个城市二手房价格环比下跌，分别较上月增加2个、3个。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。他指出，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下，居民消费意愿不足。多重因素综合影响下，房地产市场有所回落，房价修复动力减弱。
目前，全国多地在因城施策地调整楼市政策。今年4月，广州传出有银行启动“接力贷”的消息，但银行方紧急叫停了该项目。时隔四个月，又有媒体报道称，广州楼市重启“接力贷”。不过，据第一财经17日报道，多家股份行、国有行均表示并没有该产品。
6月，广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发市场关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。事实上，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、云南楚雄、河北沧州和秦皇岛等地出台公积金新政，也明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。
董希淼在接受中新经纬采访时指出，可以适当探索“接力贷”产品，一方面能解决老年人买房问题，老年人也需要改善居住条件，但银行对老年人贷款年龄的规定不同，老年人贷款就比较困难，接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质；二是对于银行来说，由于子女作为共同借款人也承担相应责任，风险基本是可控的。
不过，董希淼也提到，接力贷需要进行规范，它可能成为一种炒房的手段。比如子女已经有两套房，以子女的名义无法再买，再以父母名义购买也会有炒房的风险，因此还需要进一步规范哪些情况可以进行接力贷。
严跃进分析称，在实际操作中，接力贷也是一种比较创新的贷款工具，使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大，接力贷总体上是在监管的边缘线试探，和银行希望对客户多贷款的心态有关。
他认为，此类贷款做法之所以有批评，一是因为可能存在贷款方面的不公平，即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购，即子女帮父母办理接力贷，但实际上是子女自己在购房，只是借了父母的名义买房。
“后续各地要注意的是，这几个争议的内容要有预案，要有管控和预防风险的措施。在有措施的情况下再适当推进此类业务。”严跃进表示。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示，接力贷产品对当下楼市而言，是在降低购房的门槛。但是这个产品本身是有一定争议和风险的，所以在个别城市曾一度明令禁止。
王玉臣进一步指出，对于银行而言，风险相对小一些了，因为通过增加借款人的方式降低了自己的风险，进行了风险分担。对于贷款人而言，之所以会采用这种方式往往意味着自己的资金能力是有问题的，如果没问题，恐怕不会选择这种方式。当超出自己能承受的范围去贷款买房的时候，无疑会增加自己和子女或父母的经济压力。而且，开弓没有回头箭，一旦采用了接力贷，为了一套房子，父母和子女恐怕都要多年连带还贷。
王玉臣建议购房人，买房时一定要充分评估自己的资金能力。尤其是在疫情期间，对自己的资金能力要做相对保守估计，避免将来出问题。
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