金融实务：农村耕地可以抵押贷款吗？，下面是延安市金融业协会给大家的分享，一起来看看。
农村房屋能抵押贷款吗
前言
《民法典》第三百九十九条删除耕地使用权不得抵押的规定。也就是说，农村耕地使用权可以进行抵押贷款。
《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【案例索引】
审理法院：辽宁省锦州市中级人民法院
案号：(2021)辽07民终1178号
裁判日期：2021.07.23
【案情简介】
1. 2016年3月25日，育苗公司（借款人）向A银行（贷款人）借款510万元，双方签订《流动资金借款合同》，约定借款期限自2016年3月25日至2019年3月24日，育苗公司于2016年3月30日提取借款510万元。
2. 同日，汪某、唐某等4人分别与A银行签订《借款保证合同》，为上述借款提供连带责任保证，育苗公司与A银行签订了《借款抵押合同》，自愿将其名下的流转土地及地上附着物（（温室大棚））作为抵押物。
3. 借款到期后，育苗公司未足额还款，A银行起诉至一审法院，要求判令育苗公司偿还借款本息，汪某、唐某等4人对上述款项承担连带清偿责任，A银行对抵押物享有优先受偿权。
4. 一审法院认为：本案抵押物系耕地及地上温室大棚违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第（二）项“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押的规定，应依法确认无效。故一审法院未支持A银行请求对抵押物优先受偿。
5. A银行不服一审判决提起上诉，二审法院认为原审法院适用法律部分错误，但结果正确，故驳回上诉，维持原判。
【法院观点】
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定，合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。
本案中，《中华人民共和国民法典》第三百九十九条删除了耕地使用权不得抵押的规定，也就是说，耕地使用权可以进行抵押。上诉人A银行与被上诉人育苗公司签订的《借款抵押合同》，抵押物为农村流转土地及地上建筑物（温室大棚），适用《中华人民共和国民法典》的规定更有利于保护民事主体合法权益，故原审法院认定抵押合同无效属于适用法律错误，本院予以纠正。
另《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案，担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。上诉人没有完成抵押登记，其对涉案抵押没有完成公示，故其诉求对抵押物享有优先受偿权没有事实依据。
综上，上诉人的请求不能成立，原审法院适用法律部分错误，但结果正确。
提示
案例中的判决结果仅是针对具体个案的判决结果，由于每个个案都不一样，因此本案的判决结果不具有普遍约束力，仅供读者参考；
为了方便大家阅读，作者删掉了判决书中与该知识点无关的信息，并进行总结提炼。
（来源：法润万家 版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们删除）
宅基地自建房可以申请贷款吗
早在2019年，当时的国土资源部门就公布数据称全国闲置农房数量已经超过7500万套。而多年以来围绕盘活农村的闲置农房，从国家到地方都出台了很多政策和规章。2015年开始就在全国多地开展了闲置农房盘活的试点工作。也出现了美丽新乡村这样的全国性农村房屋出租信息平台。
农村房子盘活的方式除了在美丽新乡村这样的农房出租信息网站出租之外，还有房主跟一些民宿主进行合作，以房入股经营，委托经营等方式；还有有偿退出的方式。有的地区也试点了宅基地抵押贷款等金融手段进行盘活，希望能实现宅基地的金融属性。
相比之下，以宅基地为抵押物进行抵押贷款的方式很受农民或是宅基地使用权人的欢迎。但是这一手段推广不是太快，中间还有几个问题没有解决。那么宅基地抵押贷款全面推广有哪些问题呢？
一是如何明确贷款主体和抵押物用益物权的问题？
因为宅基地所有权是村集体经济组织的，房子产权才是农民的。那么如果贷款主体为农民的话，宅基地贷款抵押是以什么进行抵押？
很多试点区域是以宅基地和房屋的使用权进行抵押。这里就不得不提到正在进行的宅基地三权分置的试点落地，宅基地的所有权虽然归村集体经济组织，但是按宅基地三权分置的试点政策农民有资格权和使用权。农民房主这个宅基地的使用权和农民的房子使用权可以用来作抵押。
在试点区域除了农民房主可以凭宅基地和农房使用权抵押之外，租了农民房子的租户也可以凭租期内的使用权进行抵押贷款。
二是宅基地作为抵押物如何评估价值？
我们在明确贷款主体和抵押的物权问题后，就要解决的是抵押物评估的问题。如果一位北京的村民想要拿自己的房子去抵押贷款，那么银行该给他贷多少钱呢？那就要看这个宅基地和房子使用权的价值了。现在还没有专业机构可以对农村的宅基地房子的使用权进行价值评估。因为宅基地的农民房子不能卖给本村以外的成为，所以要实现其资产价格只能通过租赁实现，而现在只有美丽新乡村网这样的全国性农房出租信息网站有全国农村房屋出租的租金价格数据。
假设以美丽新乡村网的农村房屋出租信息平台的数据可以评估出来当地农村房子的价格，那么农民可以将自己宅基地和房屋使用权20年租期来作抵押，美丽新乡村评估其20年租金价格80万。那么银行少可以根据20年租期的评估价格80万决定给这位农民贷多少款。
三是如何解决贷款的逾期的问题？
在抵押物评估时提到，假设以美丽新乡村这样的全国性农房出租信息网站能解决评估，那么就能解决评估问题，银行就可以按评估结果为农民贷款了。那么如果农民贷款逾期不还怎么办呢？银行不可能把农民的房子租期拿过来还债，因为他没办法把农民的房子变成钱。需要把农民的宅基地和房子的使用权变成资金还银行。所以最好在评估的时候就让美丽新乡村网站把评估和逾期处置都放在一起考虑，如果逾期了，农民的宅基地房子就可以在美丽新乡村网上出租，将20年租期出租，收回的租金优先还银行的本息，多出来的部分再给其他成本和返还给贷款主体。
再假设，一个被美丽新乡村网评估为80万/20年租期的宅基地房子，银行按6折贷给贷款主体48万元。如果逾期不还款，银行可以将房子委托给美丽新乡村网站出租，只需要按6折出租，银行就能收回本息，多出的部份就可以支付贷款过程中发生的其他成本。
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