「房产知识营」 房龄如何影响住房贷款？，下面是贝壳找房青岛站给大家的分享，一起来看看。
贷款年限和房龄的关系
二手房交易中，经常会提到“房龄”，房龄如何计算？房龄又对住房交易有哪些影响 ？本期【房产知识营】带大家聊聊“房龄那些事儿”！
首先，房龄如何计算和认定？
（1）查看不动产权证中的房屋登记表记载的日期：以该日期确定房龄。
（2）到不动产登记主管部门查询档案：以档案认定的建成年代，计算房龄。
房龄不但影响房屋质量和居住舒适度，还会影响到贷款。
一、房龄影响贷款年限：
1、多数商业银行要求房龄≤30年，且房龄加贷款年限不得超过50年。汇丰银行要求房龄加贷款年限不超过45年，光大银行、浦发银行房龄+贷款年限不超过55年，邮储银行房龄+贷款年限可以放宽到60年。
2、公积金贷款要求房龄≤28年。还款年限不能超过30年，且最多贷款30年。
二、房龄影响贷款成数：
1、公积金贷款成数与房龄有密切的关系。以首套房为例，房龄10年以内房屋，最高贷款成数为7成；10-15年以内房屋，最高贷款成数为6成；15-20年以内房屋，最高贷款成数为5成；20-25年内房屋，最高贷款成数为4成。
2、商业贷款中， 房龄过大，贷款成数会降低，贷款年限会减少。购房者在计算购房成本时，要明确房屋可贷款额，避免出现资金不足的情况。
最后，提醒购房者：二手房交易中，如果希望得到银行贷款，必须重视房龄。房龄较新的二手房存在的折旧风险相对较小，转售时也更容易出售。
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贷款是按年龄还是房龄
很多人在买二手房的时候注意到了地段、配套、户型、小区环境等等因素，却唯独忽视了房龄！其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候，一定要问清楚房龄。
首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。
评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。
土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。
而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。
其次，房龄越大，你能贷款的年限就越短。
一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取最短的。
二手房的话，商贷年限为50年减去房龄（各银行有差异）；砖混结构公积金贷款年限为47-房龄；钢混结构公积金贷款年限为57-房龄。
一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段，房屋周边配套十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了（教育地产另当别论）。
二是随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。
三是因为房龄大的房屋出手困难，转手困难的话对于投资也是很不利的。
四是房龄大的楼所在的小区相对老旧，绿化率较低，这也会影响老小区未来的升值。
房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。
同时，房龄太大的话，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老，管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。
目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。
关于土地使用权到期后，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。
综上所述，买二手房不应该忽视房龄，特别是要贷款买房的朋友，尤其要注意房龄问题，大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。
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