无须还清按揭也可过户！广州、南京等10余个城市推行二手房“带押过户”模式，下面是界面新闻给大家的分享，一起来看看。
南京二手房贷款
记者 | 曾令俊
编辑 |
继无锡、福州、南京等地之后，广州也明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。
界面新闻记者获悉，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
与之前的模式相比，二手房“带押过户”模式无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。
人民银行广州分行表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。
这种模式可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。不过，这其中也涉及一些风险。
人民银行广州分行指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻记者分析说，“从这里可以看出，其已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对此类风险提出了公证或担保的操作。”
严跃进表示，广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把带押过户可能存在的风险提前预警，这样有助于更好更妥善地推进此类政策。
事实上，除了广州之外，二手房“带押过户”近期在国内多个地区陆续推出。截至目前，已有青岛、合肥、珠海、昆明、金华、深圳、济南、西安、南京、福州、无锡等超过10个城市推行二手房“带押过户”模式。
9月19日，在无锡市不动产登记中心服务窗口，华先生和汤先生通过“带押过户”办理了二手房转移登记，这是无锡市区首例个人不动产登记“带押过户”业务。
福州市不动产登记中心日前也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。
9月16日晚，南京市不动产登记中心发布消息称，其通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，促进住房消费。
不过“带押过户”模式也有一定的局限。中原地产首席分析师张大伟认为，在执行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，比如原房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行，才能实现带抵押过户，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，“所以节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率上又磨平了。”
中介说贷款批了让去过户
今年以来，在政策的呵护下，银行加大信贷支持实体经济和中小微企业的力度，然而，有不少中介意图钻空子，趁机向购房者推销“以贷换贷”生意，将利率较低的经营贷与较高利率的房贷进行置换。7月11日，北京商报记者调查发现，针对此类违规行为，北京地区多家银行人士表示，“以贷换贷”对于普通购房者来说风险极高，一旦被发现违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，可能会被以骗取贷款罪追究刑事责任。
重拳打击“以贷换贷”行为
在监管要求银行加大对中小微企业金融支持力度的当下，却有中介机构利用抵押经营贷利率较低这一优势，为客户提供“换贷”服务。“只要条件符合就可以考虑换贷，帮你省利息！”近一段时间，不少中介都在社交平台上不断推出“以贷换贷”的生意，该方式是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率较低的经营贷与年利率较高的房贷进行置换，助推经营贷违规投入楼市。
针对此类违规交易，已有银行重拳出击进行打击。7月11日，北京地区多家银行人士在接受北京商报记者采访时均表示，一旦发现“以贷换贷”违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，可能会以骗取贷款罪追究刑事责任。
“‘以贷换贷’对于普通购房者来说风险极高。”一位股份制银行相关负责人表示，经营贷款较住房按揭贷款普遍期限较短，同等贷款金额下，转换成经营贷，会加大个人月供还款压力，存在较大违约风险；其次根据监管下发的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，如果一旦发现违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，有可能会以骗取贷款罪追究刑事责任。
由于较大金额的经营贷普遍需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，因此，对于那些没有公司经营资质的申请人，中介会通过一系列操作，将一家公司过户到申请人名下，并伪造经营流水，让用户“变身”经营者，然后再进行产品置换，这也变相构成了骗贷行为。
一家国有大行信贷经理提醒，“如果银行发现经营贷被用于偿还房贷，即使这笔贷款已经发放也可以进行追回，银行一旦发现‘以贷换贷’此类操作便会要求归还这笔贷款，若购房者未在限定时间内归还，银行便会采取起诉、拍卖抵押物等措施”。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，近期以来随着楼市宽松政策逐渐发酵，信贷端下调房贷利率，楼市成交迎来了明显的回温，尤其是热点一二线城市，出现了一些钻政策空子，如“以贷换贷”等现象，扰乱了市场的稳定健康发展，值得注意的是，政策的适度放宽并不意味着完全放开，更不意味着部分中介以及炒房者等可以借机扰动市场秩序。
加强审核严防经营贷违规入市
经营贷置换房贷套路的出现，说明当前贷款中介市场乱象依旧未得到完全解决，在调查过程中，北京商报记者注意到，也有不少银行收紧了经营贷审核标准，例如将宣传口吻由此前较为确定的“有稳定、合法的收入来源和预期收益”等口径改为“具体情况需要上报系统进行审核，不同用户审核标准不一”等。
“目前我行经营贷利率大概在4%左右。”一家国有大行信贷部门人士说道，“具体能贷多少金额还要根据用户的资质一事一议，并没有统一的标准，一旦贷款用途没有专款专用，银行都可以根据大数据查询到。”
另一位国有大行支行人士也介绍称，“目前行内对经营贷的要求是为一家公司的法人或股东，靠中介包装成为‘经营者’是违规的，我行会对做经营贷的公司进行考察和分析，比如公司流水、报表、公司环境，此外公司经营还要满一年，担任法人和股东资格满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常法人或股东的变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度”。
“我行现在报批的每笔经营贷数据都要经过系统审核，贷款周期、贷款金额都需要系统监测后才能显示，目前决定经营贷放款的参数不只有流水，还有企业纳税情况、日均存款等多项内容，不是一个指标决定的。若监测到贷款违规进入楼市，用户将被拉入‘黑名单’，银行也将不会再进行审批贷款处理。”一家大型银行人士说道。
对“经营贷”资金入市的违规行为，强监管手段将会只增不减，此前，已有北京、上海、广东、深圳等多地展开清查行动严防信贷资金违规流入房地产市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，银行针对经营贷业务的审核升级符合预期，通过这种方式能在很大程度上打击以经营贷置换房贷的行为，既规范了经营贷业务，也规范了购房贷款方面的业务。
加强对中介机构的监管和排查
今年以来，在加大信贷资金投放力度、减费让利的监管要求下，已有多家银行将消费贷、经营贷利率进行了下调。在采访过程中，也有多位银行人士透露，未来将继续按照市场化原则进行产品定价，进一步下调经营贷利率。
在利率普降的背景下，银行如何进一步防控风险？在光大银行金融市场部分析师周茂华看来，若经营贷资金违规流入房地产市场，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。在跨市场资金存在套利且检查资金违规使用的成本较高的情况下，就需要在相关贷款各环节严格把关，压实责任。对发现违规使用贷款资金苗头及时预警，并对违规行为进行一定惩戒。
上述股份制银行相关负责人提到，目前，各家银行都在严格落实监管部门相关要求，严禁贷款资金用于购买房产、股票、期货、理财产品等其他权益性投资及法律规定禁止的用途，如发现伪造经营贷款虚假资质，各行均将采取终止授信额度并提前收回贷款的措施，并保留追究相关责任的权利。
正如陈霄所言，在政策上要严格打击经营贷违规流入楼市，加强对借款人资格审核，加强对中介机构的监管和排查，对违规行为列入征信系统，另外，对于违规行为加强惩治力度，借此增加对经营贷违规入市的警示作用。
“银行也需要向用户提醒此类经营贷置换房贷的违规行为。”陈霄进一步提醒称，部分用户可能不了解业务情况或存在侥幸心理，银行应明确告知用户此类行为属于违规操作，若是被发现不仅会被收回贷款，对于个人征信和以后购房等贷款等都会有所影响，严重者可能要承担法律责任，并且还存在着一定的风险，若是中介机构跑路或者是虚假公司，那么购房者将会面临严重的经济损失。
北京商报记者 宋亦桐
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