小学入学季已过两月 津热门学区房价格未见松动，下面是给大家的分享，一起来看看。
公产房能贷款吗
天津网讯 每日新报记者王月 无论是在前一段房地产市场低迷不振的时候，还是近期利好政策不断为市场加温的时候，由于家长望子成龙的心理，学区房始终保持一枝独秀的态势，持续火爆。虽然小学入学季已经过去2个月，津城热门学区房的价格却未见松动，记者在采访中遇到和平区实验小学片区的一处“落户房”，区区6.18平方米却要价135万元，创下单价每平方米21.8万元的新纪录。
价格看涨
单价惊人总价“不高” 买卖“不停闲”
像魏女士这样的家长其实不在少数，但作为月薪几千元的工薪家庭，购买学区房面临的压力巨大。记者在近期的调查中发现，和平区学区房的价位一直位于“领头羊”的位置，而且是逐年增长的趋势。从房产中介了解到，属于和平区实验小学片区的小区总共只有10个左右，忠厚里、益寿里、尚友里、华荫东里（部分）等近几年一直属于实验小区的“铁片”，尚友里小区的房价本月均价为52089元/平方米，环比上月增幅1.40%,同比去年增幅2.49%。一套上世纪80年代的房子，两室一厅，建筑面积65平方米，现售285万元，每平方米达到4.4万元；而在实验小学附近的一家中介公司门前，华荫东里的公产房，计租面积25平方米（建筑面积=计租面积×1.3，32.5平方米），总价款达到了240万，每平方米售价达到了7.4万元。
这还不算最贵的，中介公司介绍，在西安道一处建筑面积6.18平方米的私产平房，售价为135万元（可议），每平方米达到21.8万元。由于此房交易未过5年，所以契税、土地出让金、营业税和中介费，总房款差不多快到150万元。这套房子挂出一个月，虽尚未寻到买家，但中介表示这套由于总价低，又可落户，在近几年已经被多次交易。
不仅在和平区，其他市区内的学区房的价格也是“涨”声一片。河西区闽侯路小学分校旁的福至里小区二手房评估价22821元/平方米，环比上月增幅1.16%。而在去年年底，闽侯路周边一室房源成交均价在每平方米18000~19000元之间，而现在的价格上涨20%，而且未来还存在一定的升值空间。南开区中营小学附近的壹街区二手房评估价22987元/平方米，环比上月增幅0.26%，同比去年增幅6.43%。此片区房子较新，一套2008年建成的94平方米的房子现卖210万元，约合每平方米2.2万元。
尽管价格从未松动，但是家长们仍是“情有独钟”。特别是刚刚过去的“金九银十”，学区房仍是成交主力。
新政影响
私产学区房占优势 房源更为稀缺
看了半天，很多购房者会发现在学区房中公产房占有了很大的比例，特别是和平区学区公产房交易占比高达40-50%。在“津十六条”发布之前，公产房虽然房龄久，但是由于面积小，且不计入“限购”套数成为学区房中的首选。但今年10月30日后，购买家庭唯一普通住宅，单套建筑面积在144平方米及以下的，按照成交价格1.5%征收契税，单套建筑面积在90平方米及以下的，按照成交价格1%征收契税。新政出台后，过五年的私产学区房增加了优势。
记者了解到，根据今年7月1日实施的《天津市直管公产房屋管理办法》规定，直管公产住房置换时，购房人购买使用权同时购买产权。按照目前市场上公产房买产权费用一般在1-3万元左右，虽然公产房可以提供贷款，但由于手续上相对麻烦，所以绝大部分的公产房都是通过一次性付款交易，外加2%的过户手续费，对于这一两百万以上的花费，工薪家庭难免要东拼西凑。相对同等面积的私产房来说，按照新政，如果是90平方米以下5年以上的首套住房，契税只有1%，加上1%土地出让金，省去了原来5.65%的差额营业税，所以从税费上节省了大笔开支，而最重要的是私产房可以申请贷款，像一套200多万的房子，从税费上就能节约不到20万，这样给买房者减少了很大的压力。只不过，这样的房源更为稀缺，即便不是学区房销售的旺季，这样的房源只要挂出便会很快被买走。
买房不易
儿子还上幼儿园 夫妻俩“跑断腿”
魏女士的儿子还在上幼儿园的中班，但是为了让孩子上个好小学，夫妻俩“跑断了腿”。“我们从去年开始四处看学区房，和平区的房子几乎看遍了，找不到一套便宜的。”魏女士一心想让孩子去实验小学，然而无论是从网上搜，还是从中介的门店去找，那些挂出来的学区房价格让她“望房兴叹”。“我倒不是想住在这边，只希望买间小面积的，让孩子落个户口。看了几套，面积倒都不大，一般以公产房居多，大都20平方米左右，可是每平方米单价都在五六万以上，公产房需要一次性付款，这让我们真的无法承受。”尽管这样，魏女士还是没有放弃，两口子天天和中介公司联系，“硬着头皮”继续奔波在寻找房子的路上。
风险提醒
迁移户口条款要提前约定
随着楼市成交的活跃度增加，不少专业人士认为学区房的价格未来还是看涨，涨幅大概在5%~10%之间，学区房热度虽然居高不下，但购买学区房的风险亦水涨船高。
按照以往的经验，购买“学区房”主要是为了“落户”上学，每年的中小学学区划分方案是必须要研究的。购买一手房的家长，即使开发商承诺其房源可以划入重点学区，也并不能保证入住后业主子女确实能够就读其承诺的重点小学。因为房产证未颁发之前，小区归属方案并未落实，加上重点小学适时会对其实际学片社区进行更新划分，这都让学区房的购买存在更高风险。而针对二手房中的学区房，卖房后不迁移户口的问题不具有可诉性，即不能通过法院强制卖房人迁移户口，这就要求购房者在购房合同中必须加入迁移户口的条款，比如约定在某时限内不迁户口要支付违约金等条款。因此，购买二手房时，业主最好先和原房主一起到所在地派出所确认户口是否全部迁出，再办理产权交易手续。
单价数万一平方米的“天价”学区房，让选择教育变得不再像“孟母三迁”的典故一般轻松。不要让孩子输在起跑线上的想法，让如今孩子的父母为房子操碎了心。不少人一边为学区房付出昂贵经济代价的同时，一边思索，学区房真的能决定孩子的未来吗?
为此教育人士表示，“成材”就是一个模糊的说法，每个人都有自己的定义，上名校并非唯一的答案。一位刚刚购买了一套远郊房、孩子还未到入学年龄的80后表示，“孩子只要健康、快乐的成长就够了，大部分人过的都是平凡、平淡的生活。而且，学校只是一个方面，孩子本身的追求、上进心、家庭教育也是非常重要的因素。为了一个学习环境，透支全家人大半生的积蓄去购买学区房，实在没有必要。”当然更多的家长坚持，好的学校无论从师资力量、教育资源、成长环境等各个方面来说都更为理想，毕竟“想把最好的给孩子”、“望子成龙”是中国人的传统观念。
公产房如何抵押贷款
扬精华以炫燿兮。《老师来了》首场公益讲座百问百答精华版上线喽。
在2019年开年，我们邀请了三位重量级嘉宾作客直播间，帮助各位群友梳理买房的相关难题，关乎政策、贷款、落户、学区。直播历时150分钟，课程过程中我们针对群友提出的近百个问题做了解答，活动过后我们复盘以下精华问答并进行分类，是否是你想要的答案？
01
天津哪些区域值得买
Q:
人才引进落户，总价控制在100万至150万，买市内六区50平米，还是买周边区县80或90平米？ 从投资角度来说，市内六区和周边区县对比，哪个升值空间更大？
A:
如果考虑上学问题，建议还是市区，但是可选择性也只能局限在老破小上，
如果对于居住环境有要求的话，可以考虑远大新。
100-150万新房选择的版块比较有限，例如：团泊湖、天嘉湖、东丽湖，但整体在的交通配套上兑现较差，目前仅为投资版块。
从学区角度来讲：市区老破小其实是有一定资源的，例如学区是资源，地铁也是资源之一，更有保值性。
如果从贷款抵押角度来讲，房龄及学区均不作为抵押估值的考虑范畴。
Q:
天津市主要的发展方向是哪里？除市内六区，哪个区未来的发展潜力更大，房价升值空间更大？
A:
京津冀一体化：城市向北发展，吸引了北京的购房者，但这两天北辰速度加快，包括武清地铁的规划，更适合和北京的城市衔接。
天津市区和滨海新区，东部是衔接的主轴，但目前东部的城市发展从居住角度来讲速度放缓，相反，津南、环城、北辰都有核心版块。
西青和津南是有不少本地外溢人口的进入，西部衔接南开的外溢，比较热门版块中北镇、精武镇、李七庄。而津南整体布局相对有些散，从辛庄、海教园、北闸口、天嘉湖。整体发展战略分散。
北辰潜力较大，最好的资源导入是轨道交通，也是环城区域表现最好的。
Q:
西青张家窝和津南海教园，从自住-孩子上学-日后发展，哪个更有竞争力
A:
自住角度，是天津环城主力板块，价格在2万左右，价格相当，不相上下。
如果自住来看，西青张家窝整体生活氛围更好。目前入驻及板块成熟度来讲比较适合自住，地铁3号线已开通，整体入住率较高，但从后期规划来看除张家窝出社会山附近规划的商业来看暂无其他规划。
如果从未来学区资源看，海教园有9年一贯制的南开学校，但未来承载的人数是有限的。
从综合角度来讲，从目前入驻及板块成熟度来讲比较适合自住，地铁3号线已开通，整体入住率较高，但从后期规划来看张家窝出社会山附近规划的商业来看暂无其他规划。
Q:
想了解一下空港的今后的发展趋势 人口能否发展起来
A:
在东部整体版块，空港整体发展是最好的，同时，空港最早发展也依托于当地的产业布局。
目前承载的人口及房源较少，未来会外溢到华明及东丽湖版块。
目前版块兑现比较好，sm广场、空港总医院。
目前新房供应较少，包括土地供应较少且暂未亮相。
Q:
南站社会山的房子怎么样？是买周围的现房呢还是买新的期房
A:
社会山是南站的鼻祖，历时10年发展历程，周边不少现房。选择余地较大。
社会山西苑17000的价格，在新房市场的价格优势较大。
Q:
房产税的出台会影响房价吗？
A:
上海和重庆作为试点城市，对房价影响并不大。
主要是要抑制炒房。
Q:
目前北京上班，三五年后，回天津工作
河东:中储正荣，万欣城、
河北: 天房中山路、绿道丹庭
红桥 :九和府
考虑落户，将来上学和居住，哪个性价比高呢？"
A:
首先从问题来看并不考虑北京天津的往返，如果从教育资源来看，河东、红桥、河北并非是市内六区资源集中的区域。
其次，从项目角度以上项目均属于性价比比较高的刚需和刚改盘。
从户型角度来讲，不少项目都有小两室可以选，入住门槛不高。
Q:
西青的张家窝的发展怎样？配套在环城四区是什么水平？
A:
轨道交通方面：南站地铁3号线
教育资源：先对比较贫乏，优质学区较少，基本能满足上学的需求。
医疗资源：目前周边比较贫乏
商业配套:目前仅有社会山的大型商业及后期中骏商业地块的开发建设。
生活基础配套基本能满足。
Q:
天津中新生态城发展怎么样，规划如何？生态城内的学校质量如何？
A:
生态城是中国-新加坡国家战略的区域，未来区域规划的支撑比较好。
Q:
东丽开发区和空港经济区的房子相比，哪个更有潜力呢
A:
东丽开发区目前在售新房较少，如果参考发展潜力，更建议选择空港经济开发区。
02
关于贷款你必须了解这些
Q:
贷款需要什么条件？我是指对社保缴存时间，工资流水时间这些有没有要求。比如必须工作，社保满几年？
A:
社保缴存时间在购房资格认定是要审核的。
工资流水方面至少1年时间。
对于银行审核贷款主要查看偿还能力。
Q:
12年买房开始还商业贷款，14年有两个月连续逾期，15年房贷已全部还清。再买房有多大影响
A:
逾期已经出现“连2”的情况，银行一般会关注近两年的逾期情况，咱不在考察范围。
可能会出现利率上浮的情况。
Q:
公积金余额支付房款和公积金贷款可以同时办理吗？
A:
公积金余额不能支付首付，可以偿还大额
Q:
在京名下有商办房产（公寓）贷款，欲在津购买普通住宅，是否仍算首套？
A:
商用住房贷款国家执行的是首付不低于5成，利率上浮不低于10%，但不属于住房按揭贷款范围，不计入住房贷款此时，同时也不能抵税。如果名下无其他住房贷款算首套。但如果再进行二次贷款会记入贷款负债。
Q:
夫妻其中一人引进人才落户，二人没工作都是个体，买房可以贷款吗？需要什么条件？
A:
首先是有申请贷款的资格，主要看个体的经营情况，有相应的作证，来证明正常经营及偿还能力。
Q:
外地工作，二套，购买是在天津银行贷款还是工作所在地的银行贷款？利率上浮多少？
A:
二套利率上浮10%，根据征信、收入，也有15-20%的
Q:
在外地有房有贷款在津买房，算首套二套？
A:
算二套
天津执行是认房又认贷，有贷款征信是可以显示的，全国联网。首付6成。
Q:
有贷款记录，滨海打算全款买一套，东丽打算再买一套，是必须全款吗？
A:
从房管局认定：滨海不限购，再到东丽买可能会涉及限购问题。
从银行认定，第三套限贷。
Q:
有一套贷款还在，二套贷款基准利率上浮，上浮过高有什么办法吗？
A:
二套最低上浮10%，可以考虑咨询多个银行，目前新房及二手房合作都是多个银行或者是多个银行的不同支行。可以根据个人资质多咨询一些银行。
Q:
征信查不到贷款记录算不算首套
A:
不是实时上征信的，如果在时间差内隐瞒征信情况，属于骗贷行为。
如果是其他类贷款，在征信上没体现，对购房影响不大。
Q:
使用公积金最高不超过余额的十倍，如果夫妻共同买房，是不是夫妻双方公积金之和的十倍？
A:
如果名下公积金贷款未结清，不能再次申请。
具体个人细节问题可以拨打公积金管理中心官方电话：12329咨询。
Q:
首套，但是工资低，银行贷款和工资流水的计算比例是什么？
A:
按照天津市住房公积金管理中心规定，要求收入证明覆盖名下所有负债的两倍。
公积金管理中心规定，纯公积金贷款和公积金组合贷款，是不需要流水的，要求的收入证明。
按揭部门，各大银行会按照房龄，楼盘要求不同，如果需要流水是需要作证个人收入的。
如收入不足，可向银行申请，是否可以添加子女、配偶，父母作为担保人，来弥补个人工资流水不足。
Q:
我有三年的信用卡分期20万，这个影响贷款吗，负债计算怎样？
A:
负债计算：房贷、车贷、网络消费贷、经营性贷款都算负债。
信用卡分期也会作为考量，虽然在征信显示不出来贷款，但会被认为是负债。
公积金贷款考量情况不同。
Q:
在天津工作一年是不是要提供证明呀 公积金贷款比商贷便宜多少
A:
房贷要求收入证明。
公积金贷款利率：3.25% 商业贷款利率：4.9%
Q:
贷款需要什么条件，指的是社保缴存时间，工资流水有没有要求，比如必须工作或者社保必须满几年。
A:
社保：是购房资格的判定条件。
贷款：主要参考工资证明及个人流水。原则性工资流水或者经营性流水，原则性提供不低于半年。
03
落户 学区一个都不能少
Q:
150-180万，河西，有哪些二手房推荐
A:
学区房是可以买1室，如果是到顶勉强可以达到2室标准。
如果是住宅，可以买到2室户型。
Q:
孩子目前初二，还未买房落户，什么时候转学合适，买房总价五十万的话能选择哪儿
A:
转学尽早转。孩子学习内容的接轨比较重要。
50万可以选择的范畴比较多，例如：小的独厨、拆间，或者是集体户口购买公寓类产品平迁户口。
初中教育局会按照统筹的原则进行学校的安排。
Q:
房本上有两个人的名字，可以变成1个人吗？
A:
如果名下两个人有贷款是不可以的。
同时，必须还清贷款，然后才能做更名到一个人名下。
未来政策来看，购买资格将变得越来越稀缺。
Q:
人才引进是直接买二手房还是买新房等房本下来落户？
A:
从时间角度来讲，二手房比较好，可以不去考虑下房本的时间，相对比较稳妥。
Q:
河西学区房的摇号比例各是对少，一、二、三片更推荐的哪些性价比比较高的小区？总房款在150-180万。
A:
一片、二片比较集中，三片范围比较大。
150-180万推荐2片中心小学，可以买到大一室或者小两室，相对居住比较舒适。
Q:
天津集体户口，只想落户，短期不住，买公寓可以吗？
A:
如果不考虑房子本身增值部分，可以考虑公寓落户。
不少优质公寓小区目前租金比较可观。
Q:
高一或者高二转学是转到房子所在片区的学校吗？
A:
片内学校主要指小学（一年级）
高中主要是按照教育局的统筹分配来确定转到哪所学校。
Q:
首套房首付100万，是买市内六区新房还是买二手房合适。不着急入住，求推荐地块
A:
市内六区可选择性比较大。新房二手房都可以。
Q:
我准备通过海英落户天津之后再天津定居，小孩1岁，可接受总房款250万--300万，想买城六区给孩子上学，或者城六区附近的其他区房子，新房二手房都行，房龄不太老
A:
河西可选，但是房龄新的，多是新校区，教学质量和师资还需要观察。例如：八大里、新梅江
Q:
办理天津集体户口，在北京工作，打算购买新房，如果不能及时落个体户口，户口会被清理吗？
A:
要考虑到当时政策，建议，买房立即迁户。从集体户口尽快变为个人户口
Q:
2003年我们办理的蓝印户口。后来换了红本，16年迁出了问下现在能迁回来吗，如何办理，学历本科，年龄33岁
A:
户口迁走之后算外地户口。
只能按照主流方式：海英计划或者积分落户重新落户。
Q:
想问下小孩来天津参加高考的方案，是高中过来还是必须来天津中考，什么时候来比较好
A:
高中转入是可以的，但考虑教材的不同，建议提前转入。
Q:
孩子随迁时，派出所会要求提供社保缴纳记录吗
A:
不需要
Q:
丈夫是天津集体户口，妻子是外地户口，可以以妻子的名义在天津买房吗？买房后妻子和丈夫均把户口迁到房子名下
A:
需要看结婚的时间，满足政策要求可以将妻子的户口转入天津
Q:
集体户口，买房落户，短期不住，推荐哪个区的房子？
A:
:首先考虑个人价位。
建议考虑市中心的房子。
Q:
房本没下来能把集体户口过程个人户口吗？
A:
必须有房本，提供户口页及户口首页加盖公章才可以办理。
Q:
配偶随迁有时间限制么？
A:
配偶随迁需满足三年以上
Q:
河西很多学区房都是企业产、公产的老破小，购买的注意事项，费率，风险，可以给些建议吗？
A:
安全方面没什么问题，过户费用2%，风险主要看房子情况
Q:
集体户购买企业产和公产是有限制吗？
A:
部分企业产是可以购买的，集体户口可落户企业，西京房地产，西建房管所，化学房地产，天纺（天津市有工作单位，所在单位的营业执照），鑫顺宇房地产有限公司，这些都是可以买的企业产
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