经营贷置换房贷？别被坑了！，下面是社区金融学人给大家的分享，一起来看看。
贷款置换是什么意思
近期，随着经营贷置换住房按揭地下市场持续火爆，监管部门不得以再次下场“平乱”。
纵观相关报道，被称之为“经营贷”的信贷产品屡次出圈，但并不是因为经营，而是违规进楼市、股市、理财等，总之哪有羊毛它去哪。
经营贷的缘起
经营贷并不是一个专业名词，在官方文件中泛指用以企业生产经营周转等途径的贷款产品，比如购置设备、经营场所装修、发放工资等，主要目的是为了满足企业临时性周转性资金需求或提升企业持续运行能力。
经营贷属于普惠金融的范畴，本质上就是小微企业贷款。2015年国家提出大力发展普惠金融，随后各家商业银行纷纷组建专门的普惠金融部门，也推动了经营贷款的快速发展。
经营贷款的借款主体除了小微企业，还进一步扩展至小微企业主、个体工商户等，随着金融科技等发展，经营的申请、审批、支用等环节更加便捷，既有抵押类也有信用类，既可以基于房产等不动产进行授信，也可以基于税务、订单、用电等信息进行授信，很多产品甚至可以实现全线上操作。
经营贷的出圈
经营贷出圈始终伴随着股市、楼市的火爆。
早在2009年，四万亿刺激计划之下信贷暴增叠加A股暴涨，企业流动资金贷款，也就是企业经营贷的前身，通过各种途径流入股市。根据国研中心、社科院等机构当年推算，仅上半年流入股市的信贷资金或接近1.5万亿元。
2017年，随着房地产调控趋严，国家对“首付贷”进行了全面封杀，不得以资金中介将目光转向正在快速扩张的普惠金融贷款，其中面向小微企业的经营贷凭借利率低、流程快的优势脱颖而出。
往后的几年中，为加大对小微企业及个体户等群体的支持力度，经营贷利率持续下降，线上办理渠道进一步完善。股市、楼市稍有风吹草动，经营贷就像嗜血的蚂蚁，通过各种渠道渗透进来。
经营贷的发展
随着信贷产品的持续创新，经营贷的服务主体越来越广，产品体系越来越全。尤其是个人经营贷的快速发展，进一步降低了利用信贷资金套利的门槛。
2007-2009年，个人经营贷年均新增不到1000亿元；2010-2019年年均5000亿元左右；2020年疫情爆发以来，个人经营贷利率持续下滑，增幅超万亿元规模，三年来分别为1.06万亿元、1.36万亿元、1.59万亿元。
经营贷逆势高增的秘密
2022年个人中长期消费贷新增规模较上年下滑3.58万亿元，这固然有房地产销售低迷的原因，但经营贷的逆势高增不排除经营贷置换按揭贷款的可能。
2022年以来，居民贷款整体低迷。尤其是来受按揭贷款拖累，居民中长期消费贷持续低迷，已连续13个月同比负增长；而经营贷逆势高增，自2022年2月起反超消费贷，已连续8个月同比多增。
背后的原因就是经营贷和房贷利率倒挂，存在套利空间。
房贷利率是LPR加点形成，最新5年期以上LPR利率4.3%，首套房贷利率平均为4.1%左右，二套房为5%，很多存量房贷都有不同程度的上浮。很多一、二线城市严格限购时期，二套房上浮高达40%，利率达到6%左右。而经营贷利率普遍在4%以下，期限也可以做到20年，甚至更长。
以贷款金额100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例，假定房贷利率为5.5%时，月供为6879元，总利息为65万元。而置换为同期限的经营贷后，假定利率为3.5%，月供为5800元，总利息为39万元。月供减少近1000元，总利息支出减少16万元左右。
置换背后的风险
国家多次明令禁止经营贷资金进入股市或楼市，金融机构也会随时对信贷资金使用情况进行检查，防止使用不当。因此，房贷置换成经营贷属于不合规业务，具有较大的风险。
（1）假设中介有能力帮忙置换
法律风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。
贷款被提前收回。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款。因此，即便侥幸申请成功，后续的贷后检查中一旦被发现违规使用，将会被提前收回贷款。
（2）假设中介没有能力帮忙置换
提前还贷损失。如果采取先还清再置换的模式，一旦经营贷没有申请下来，则实际上就是办理了提前还贷，得不偿失。
过桥资金利息。如果采取过桥置换的模式，经营贷没有申请下来，必须面临偿还过桥资金的压力，同时需要承担高额的过桥利息。
（3）假设中介打着置换的幌子诈骗
如果中介根本就没打算帮忙置换，那便是各种诈骗套路等着人入坑。
切记天下没有免费的午餐。
置换有风险，入坑需谨慎。
房贷置换抵押贷是啥意思
想提前还贷还得排队，这时候如果告诉你们，除了提前还贷，还有一个方案可以节省大笔房贷利息，你们心动吗？
这个方案就是“房贷置换”，贷款人借助第三方助贷机构的一系列操作，将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款，从而享受更低的贷款利率。
利率更低、利息更少、且贷款期间不需要偿还本金，乍一听很“香”，但实际上很有可能是噩梦的开始。
首先，什么是经营贷？
经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款，划重点，经营贷是必须有经营才能申请的贷款。
其次，房贷置换具体是怎么操作的？
购房者需要先借助中介的过桥资金结清房贷，再将房屋以个体工商户或企业法人、实控人、大股东的名义抵押，向银行申请经营贷款。这样便可实现房贷向经营贷的转换。
最后，房贷置换有风险吗？
房贷与经营贷之间虽有套利空间，但是房贷置换背后的风险可不小，老话常说“免费的往往是最贵的”。
要知道，在申请经营贷的时候，银行一般会要求企业营业执照满半年或一年、有实际经营地点、企业流水可以覆盖贷款本息偿还等。当然这些条件在中介那里都不是事，他们会利用贷款人的信息注册一个“空壳”公司用于银行审核。
拿到经营贷后，可能还存在噩梦：
一方面，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵经营贷的贷款期限往往只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，如果没有足够的现金流支撑还款计划，就要面临较大的违约风险。一旦违约还款人会上征信黑名单不说，房产也会被银行拿去拍卖。
经营贷的贷款期限一般较短，以经营贷置换房贷，贷款人需要面对频繁续贷的问题，比如每隔几年向银行递交一次申请材料，接受一次审核，但大家都清楚中介帮忙办理的材料都是伪造的，经不住多次审查，翻车也不是没可能。
另一方面，中介也不是白忙活的，还需要支付一定的服务费用，对贷款人来讲，实际贷款利率被抬高了。并且，即使看上去需要还款的金额少了，但少还的背后，是个人承担了更大的风险。
细算下来，很可能一顿操作似猛虎，一算收益心里苦。
透过现象看本质，房贷置换本质就是违规操作行为，哒咩～
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