商品房抵押贷款办不下来，或者断贷的，怎么处理？，下面是肖铅笔说房产给大家的分享，一起来看看。
房子抵押贷款还不上
在日常生活中，购房人买房常常采用的是银行抵押贷款的形式。抵押贷款需要银行审批，很多时候已经和开发商谈好了关于房屋买卖的各项事由，但到最后临门一脚的时候，抵押贷款却没有办下来。这时候要如何处理呢？
商品房买卖合同约定，买受人以抵押贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
整体上说如果抵押贷款办不下来，那么可以解除商品房买卖合同。
问题的关键在于赔偿损失的部分，一个是谁赔谁，一个是赔偿数额。这个主要看无法办理抵押贷款的原因是什么。也就是过错方是谁。
这种情况是因为政策变动的原因，导致无法审批抵押贷款，那么就直接解除合同，返还购房本金及利息即可。
还有一种情况刚好相反，抵押贷款批下来了，但是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除了。那么这种时候，直接请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
日常生活中，断贷的情况也十分常见，尤其是最近经济下行，大批业主断贷的。断贷之后会面临什么局面，银行一般会如何处理？
断贷的时候，因为不动产权属证书很多时候还没有开始办理，所以银行是否取得了抵押证书也不一而论。
针对银行未取得抵押证书的，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
所以即使银行还没有取得抵押证书，也有权主张权利，处理房屋。
针对银行已经取得抵押证书，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
银行取得抵押证书的，一般就是对房屋拍卖变卖了。
二次抵押真的危害很大
“要不是检察机关的有力监督，企业那个时候真的就走投无路了……”近日，山东省青岛市黄岛区的民营企业家袁某收到法院撤销司法确认裁定书的民事裁定后，特地给黄岛区检察院办案检察官刘金丽打来电话致谢。
被法院撤销的司法确认裁定书内容是什么？这一切要从7年前说起。
为“平账”掉进陷阱
企业遭受重创
袁某在青岛市黄岛区经营着甲、乙、丙三家公司，并以甲公司的土地和厂房作为抵押物，向银行办理了抵押贷款。2015年10月，袁某的公司出现经营困难，急需资金周转。经人介绍，袁某认识了专门从事民间借贷业务的冯某。至2016年6月，袁某先后从冯某处借款12笔共计774万元，约定月息4.5分，利息每月一还。袁某将甲公司的土地和厂房二次抵押给冯某，每月不定时还利息。
2017年1月，因1900万元银行贷款即将到期，如果要向银行续贷，需先将冯某的二押解除，袁某为此找到冯某，请求他解除二押，等银行放贷之后再将甲公司的土地和厂房抵押给他。冯某不同意，要求袁某先将借款还清后再解押。袁某无力偿还，冯某便提出通过第三人“平账”的方式消除债务，并找来自己的合伙人丁某帮忙。连本带息计算好金额后，丁某让袁某重新签订一份800万元的借款合同，同样约定月息4.5分。随后，三人通过冯某转给丁某100万元、丁某将100万元转给袁某、袁某再转给冯某的形式，循环转账8次，最终形成了丁某借给袁某800万元的转账记录，以此“平掉”袁某和冯某的债权债务关系。
虽然此前袁某已经向冯某偿还470余万元，但为了能尽快解押，袁某只好认了800万元的借款数额并办理了“平账”手续。冯某强调，袁某和丁某之间的这800万元债务也是由他负责，袁某直接还钱给他就行，不需要和丁某联系。袁某答应了所有条件后，冯某配合他办理了解除二押手续。袁某顺利办妥银行的续贷手续后，冯某又要求袁某配合他办理新的抵押贷款手续，贷款金额为800万元，抵押权人为丁某。
一直按月还息至2017年4月，因资金紧张，袁某无法再按月足额支付利息，冯某便经常带人到袁某办公室要账，要求他到法院确认债权债务关系。袁某刚开始不同意，后来在冯某的一再纠缠下，只好配合他到法院达成了诉前调解协议。调解协议载明：袁某欠丁某本金800万元、利息160万元；由袁某支付丁某因案件产生的律师费10万元；若袁某未按期足额还款，丁某有权对甲公司名下的4栋厂房、1栋综合办公楼行使抵押权和优先受偿权；袁某的甲、乙、丙、丁四家公司对上述全部债务承担连带担保清偿责任。冯某通过申请司法确认调解协议的方式，明确了这份调解协议的法律效力。
后来，由于袁某无法按期足额还款，丁某向法院申请强制执行，甲公司的厂房、办公楼被法院查封，面临被拍卖的后果。在企业信誉受到影响、经营因遭受重创难以为继的情况下，袁某选择报警。
检察机关受理案件
刑民两部门接力监督
“他们骗我！去诉前调解前，他们说诉前调解的案件不会上网，不会对企业造成影响，他们也不会去申请执行，只是将债务确定下来，等我有钱了再还。可事实是，他们早就想好了要霸占我的厂房和土地。在和我协商以地抵债不成之后，他们就去申请强制执行，查封、拍卖厂房和土地。这些行为不仅是债务的问题，它产生的多米诺骨牌效应也损害了企业形象和信誉。投资人纷纷找我撤资，其他未到期债权人也来要钱，之前谈好的融资项目和开发项目也通通被撤销。一时间，我的几个公司全部都经营不下去了，而且厂房和土地一旦被拍卖，我就再也没有翻身的机会……”袁某焦急而气愤地说。
根据袁某的举报，公安机关以涉嫌虚假诉讼罪对冯某、丁某立案侦查，后提请黄岛区检察院审查批捕。该院刑事检察部门审查认为，此案虽存在伪造证据、虚假陈述致使法院作出错误裁定的可能，但审计结果显示，2017年1月，袁某与冯某之间的借款本金尚未还清，丁某用以起诉的800万元民事借款合同中包含了冯某的部分借款本金，起诉事实不属于完全捏造的事实，因此不能以涉嫌虚假诉讼罪追究冯某、丁某的刑事责任。
了解这一情况后，黄岛区检察院分管副检察长杨翠华立即召集该院民事检察部门召开检察官联席会议，就能否对此案启动民事诉讼监督程序进行探讨。杨翠华指出，民事诉讼活动中的虚假诉讼行为和刑法意义上的虚假诉讼罪，既有联系也有区别，刑事审查未能得出当事人涉嫌虚假诉讼罪结论的，并不必然影响对该行为的民事评价。此案既然存在伪造证据、虚假陈述致使法院作出错误裁定的可能，检察机关就应该依法监督，维护司法公正和权威、保护当事人合法利益。统一意见后，该院民事检察部门随即依职权启动监督程序，并指定检察官刘金丽办理此案。
刘金丽充分行使调查核实权，先从调阅涉案民间借贷纠纷诉前调解、申请司法确认调解协议的相关卷宗入手，对证据情况、协议内容、诉讼和协商过程等进行了详细审查。随后，刘金丽又分别调取了袁某、冯某、丁某等人在刑事审查过程中的陈述、供述，相互之间的银行交易流水、审计报告等材料，通过详细对比、审查、分析，查证了冯某与丁某、袁某以循环倒账的方式制造出袁某欠丁某800万元的交易流水，从而达到顶名诉讼、将非法债务合法化、侵占借款人财物的目的等一系列事实。
依法提出检察建议
错误裁定被撤销
事实虽已查清，但监督工作仍面临另一个亟待解决的难题。此案属于当事人申请司法确认调解协议的案件，即适用特别程序审理的案件。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，法院在特别程序、督促程序、公示催告程序、破产程序等非讼程序中作出的判决、裁定，是不能适用再审程序的。为此，黄岛区检察院民事检察部门再次召开检察官联席会议，对此案的监督依据、监督方式等进行分析和讨论。
经深入探讨，检察官们一致认为，在办理申请司法确认调解协议监督案件时，监督对象应为被司法确认的调解协议，审查重点应为被司法确认的调解协议是否存在违反法律和行政法规强制性规定、违反合法自愿原则、违背公序良俗或者侵害国家利益、社会公共利益、他人合法权益等情形。根据民事诉讼法和《人民检察院民事诉讼监督规则》的相关规定，检察机关发现同级法院民事审判程序中有“判决、裁定确有错误，但不适用再审程序纠正的”情形时，应当向同级法院提出检察建议。
此案中，袁某、冯某、丁某三人以循环倒账方式制造虚假流水，通过达成诉前调解协议并申请法院司法确认的行为涉嫌伪造证据、虚假陈述致使法院作出错误裁定，妨害了司法秩序，损害了国家利益、社会公共利益和他人合法权益，而此案又系适用特别程序审理的案件，因此检察机关依法应当以提出检察建议的方式予以监督。
今年2月24日，黄岛区检察院依法向黄岛区法院提出检察建议，建议撤销案涉调解协议司法确认裁定书。黄岛区法院经审查后，采纳了检察建议，于5月23日作出民事裁定，撤销了前述司法确认裁定书。
“我欠的钱我认，但必须是合法债务。这份‘撤销裁定书’既帮我保住了厂房和土地，也挽回了企业的信誉，之前的合作方又来找我谈项目开发了，通过合作融资，既能偿还债务，又能投入生产经营，使企业起死回生。以后我一定以实际行动感谢检察机关的帮助，将企业发展得更好，以更优质的产品和服务来回馈社会。”在检察机关进行回访时，袁某激动地说。
检察官说法
能动履职 依法维护民企合法权益
“法治是最好的营商环境。”检察机关护航民营企业发展，要最大限度地减少办案对企业正常生产经营产生的不利影响，还要积极发挥法律监督职能，以监督为手段，对危害民营企业合法权益的行为和行政、司法机关对中小企业存在不利影响的做法进行依法监督与纠正，努力为民营企业发展营造公平、公正、透明、稳定的法治环境。
检察机关应全面落实精准监督理念，针对在履职过程中发现的线索，通过检察建议监督有关单位和部门有效维护私营企业利益。本案中，根据《人民检察院民事诉讼监督规则》相关规定，对于人民法院通过特别程序所作民事裁定确有错误但不能适用再审程序纠正的案件，同级检察院应当依法提出检察建议。司法确认作为特别程序的一种，旨在使当事人高效便捷地通过司法确认程序取得民事裁定，解决民事纠纷。实践中，因当事人之间的对抗和辩论不足，法官对调解协议相关内容的审查不够深入，当事人通过伪造证据、虚假陈述等方式进行司法确认，损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益的现象屡有发生。检察院作为法律监督机关，应积极发挥民事审判人员违法行为监督和民事审判程序监督职能，充分运用检察建议职权，对司法确认调解协议案件存在的违法情形依法监督纠正，切实维护司法公正和司法权威，保护当事人和案外人的合法权益。
检察机关还应强化“一体化办案理念”，加强部门间的沟通协作，凝聚检察监督合力；应践行能动司法理念，正确处理案件刑民交叉问题；树立权力监督与权利救济相结合的民事检察思维，坚持应监督尽监督的原则，对于发现的问题积极履职，敢于担当，为社会经济的平稳健康发展和人民群众合法权益的有力保护贡献检察力量。（山东省青岛市黄岛区检察院刘金丽）
（检察日报 郭树合 刘金丽）
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