议一议房地产信贷，下面是张学峰给大家的分享，一起来看看。
贷款申请进度查询
前几天有多个城市的数个楼盘工程烂尾，房贷停供，业主通过媒体展示了自己的力量，维护自己的切身利益。现在此事已基本解决，多家涉事银行公告显示本行房地产信贷管理机制健全，不存在风险事件，多数楼盘已经复工，楼盘能够完成工程交房给业主。
房地产信贷是业主“拿捏”开发商的卡口。实际上房地产信贷的信贷风险很小，因为在房贷断供时有房地产可以作为抵押品变现还贷。问题是此次事件的房地产并没有封顶建成，而是半拉子工程，所以断供对银行是带来了资金损失的可能，银行不得不干预。
关于房价高低，银行是否有调控能力？现在普遍采用售房预收款制度，业主在首付之外从银行贷款，支付给开发商作为预付款。开发商用预付款缴纳给财政部门土地出让金、支付建筑成本等费用。因此，从房屋开发一开始，就必须有银行的参与。现在有一个普遍的情况是，房屋只要建成，基本都能高价售罄，没有滞销或者停盘的现象。从建造前的环境评估、房型设计、容积率确定、绿植安排，到楼盘周围商业、娱乐、教育、交通等附加设施的条件，上述对房价都有影响，也就是楼盘资质加上地段价值对房价影响很大。而银行对这个过程是可以提早参与，可以在早期干预楼盘价格的，因为银行可以利用资金优势参与到一个地段商业价值的系统性设计规划和开发之中。
银行对房地产开发商授信，同时对购房业主发放准信用贷款，通常是稳赚不赔，利润率多少与楼盘大小和商业地段有关。楼盘越大利润率越高，地段越繁华和设施越集中其利润率也是越高。银行没有平抑房价的义务，但是房贷利率的高低与花边是银行可以控制的，有的优惠数额可以达到相当多的程度。
以前贷款操作规程有“三查”，贷前调查，贷时审查，贷后检查。对于大项目贷款，用款进度与项目进度相匹配，按阶段审查用款量，可以对贷款额度调增或者调减。对于中小规模贷款，以抵押贷款为主，要按时多次审核抵押品的价值与所有权的留置情况。需要大量使用现金或者以活期存款结算的，要及时调拨补充流动资金头寸。房地产信贷的风险控制相对简单，主要是工程质量与按期交付使用的问题，不像工业企业生产经营贷款涉及大量工程技术与财务管理的问题。
房地产信贷的期限通常比较长，有的达到30年，从黑发青年时贷款到两鬓斑白的老人还清贷款，30年占据了人生的黄金时期，这30年每个月都需要付月供。在贷款结清时，贷款本息是购房时房价的两倍还多。似乎银行是非常的不体恤民生，是食利者，是剥削阶层，而且房地产业是银行利润的重要来源，也是国家经济增长的重要驱动力，同时房地产业景气度有经济晴雨表的作用。个人和家庭因为购房，对一方经济、对社会发展的贡献是不言而喻的，购房者是社会经济中消费群体的中坚力量。
如果您在房地产信贷借贷和偿还过程中出现问题，要冷静对待，可以找银行等多方求助。不是一时还不上房贷都必须变卖房产，有很多办法可以缓解您的财务问题。您可以多探索和积累这方面的财务知识，为了您生活的更美好更幸福！
怎样查贷款审批进度
作者莫开伟系中国知名财经作家
银监会曾于2016年发布《中国银行业监督管理委员会2015年报》显示，不良贷款余额新增5100万元至1.96万亿元，不良贷款率为1.94％，逼近2%，略高于2014年的1.60%。而一些国际机构对不良贷款测算则显得悲观，如BCG（波士顿咨询公司）估算不良资产在9-11万亿元的规模；中信里昂证券曾测算，截至2015年6月中国银行业的不良率约为8%。
中国官方与国际机构对银行不良贷款数据相差“悬殊”，用“十万八千里”来形容再恰当不过。当然，社会各界会质疑，二者数据相差如此之大，到底谁更接近不良贷款真实性？商业银行是否为了鲜艳业绩而存在故意隐瞒不良贷款行为？国际机构数据到底从哪儿来？会不会是有意唱空中国银行机构？这些疑问，或许暂时无法得到令人满意的解释，但有一点可肯定，目前商业银行向社会公布的不良贷款数据尚未全部反映不良贷款，应是毫无疑义的。因为，商业银行不良贷款总额与当前经济下行导致的银行不良贷款反弹及利润下滑实际存在较大差异。
那么，商业银行为何不敢真实反映不良贷款？据分析原因如下：一是受“一级压一级”的严苛内部下降考核，为了绩效工资、福利及职位升迁，不得已在不良贷款压降上“做手脚”隐瞒不良贷款，“一级骗一级”，导致总数据“骨感”。二是监管部门不切实际的不良贷款监管措施，虽对商业银行控制不良贷款起到一定震慑作用，但反过来却又在一定程度上触动了商业银行“弄虚作假”行为。三是为了“虚荣”的社会经营形象及不发生经营危机，会千万百计压低不良贷款数据，以获取股东和存款人信任。四是现有不良贷款核销程序过于繁琐，导致核销进度缓慢；且随着经济下行和银行利润下降，基层银行也不敢贸然核销不良贷款。
银行不真实反映不良贷款，主要通过或明或暗手段、将实际不良贷款少报或不报的方式，向上级行或监管部门提供虚假不良贷款数据的行为。商业银行不真实反映不良贷款行为具有较大的金融危害性：
其一，从总体上影响银行社会诚信形象，给银行潜在成长与发展带来障碍。银行是经营“货币”的特殊企业，诚信是立行之本，向社会各界及银行股东如实公布不良贷款，将风险完全暴露给公众，是商业银行经营最大的诚信行为之一；如果隐瞒不良贷款真实性，就是对诚信经营行为的“亵渎”，会引发全社会对银行的不胜任感及产生系列负面影响，不利于营造银行良好经营生态，导致银行发展后劲不足。
其二，会加剧商业银行弄虚作假行为，直接导致银行信贷数据失真，也会影响货币政策执行决策准确性。同时，隐瞒不良贷款实质在于美化商业银行不良贷款数据，掩盖了不良资产真实情况，会干扰管理部门分析研究经济金融波动问题的准确性，麻痹商业银行信贷风险决策；也掩盖了不同银行之间管理资产的水平差异，使得风险暴露后移，可能导致监管政策的及时性与针对性不足，会使不良贷款风险越垒越高，最终使政府决策部门丧失对客观金融运行的操控性。
其三，越来越多的不良贷款由于被隐瞒，得不到及时处置，会促使整个银行信贷资产低效运转，不利于提高信贷资产使用效率，使银行支持实体经济信贷能力下降。同时，大量不良贷款集中产能过剩领域，长期得不到化解，不仅难以推动银行整体信贷资产优化，更不利于中国产业经济结构有效调整。
由此，商业银行能否真实反映不良贷款，事关重大，不仅关系到商业银行自身经营的“操守”，更关系到商业银行能否博得社会广泛信任和获得源源不断社会资源。商业银行应要认真对待此事，把它纳入重要经营管理及风险管控目标，将不良贷款真实性全部展现给社会和全体股东，以消除各界不必要的质疑。
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