“提前还贷”可能涉及的三个法律问题，下面是天津二中院给大家的分享，一起来看看。
贷款提前还款怎么算
近期，提前还贷成了一个热门话题，越来越多的购房者加入到了提前还房贷的行列。其实，提前还房贷的背后涉及到了法律问题。
今天我们一起来聊聊提前还贷的那些事儿
老李几年前买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
如何判断自己是否需要提前还贷款，可以关注以下几点：
1.权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。
2.考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，做出更利于自己的还款选择。
3.关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。
4.要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。
来源：浙江天平
贷款提前还款怎么算利息
被开除的银行经理透露的秘密。
我一个银行的朋友被开除了，昨晚找我喝酒哭诉，就因为跟客户说了一句大实话。这句话在我们房产圈里，一般老经纪人都知道，只是大部分人都不会说出来。银行客户经理为了业绩更加不会告诉客户他那一天做贷款，心一软居然说出口了，然后就被开除了。
很简单就是你只要有钱就一定去办房贷的提前还款，尤其是前几年利率高的那批客户。但凡你有点钱一定要记得去提前还款。就这道理很简单。如果这是没好处，银行不会让你提前还款，想方设法的去给你设置障碍。你像有的现在排队排个半年，3个月5个月的不都是人为制造障碍的吗？银行为什么要这样，处心积虑的不让你如愿，因为你就是给银行每月按时还款，免费打工30年一直到退休的小可爱。银行怎么会舍得让你走呢？
你去还款的时候，就是不管银行有没有告诉你提前还款，你一定要去选择月供不变期限缩短，而不是银行默认的期限不变月供减少。我给你算笔账，你一定要清清楚楚清清楚楚的听清楚。
假设100万的房贷，我们按照5%的年利率，30年来计算总利息是93万，你提前还款50万，如果选择期限不变月供减少，总利息也是减半变成46万多。但你如果是选择了月供不变期限缩短，你猜利息会降到多少呢？13万扎不扎心！贷款提前还还一半月供不变93万，总利息降低到了13万。有人会告诉你这个秘密吗？你不信你自己去算一下，算完以后记得把这个视频发给你的朋友和家人。还有还有的朋友说，银行不让我提前还款，还不让我改期限缩短等等等等，这些都是有办法去解决的。
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