房贷利率连续“松动”最低降至4.25%，能否刺激购房需求？，下面是澎湃新闻给大家的分享，一起来看看。
银行房子贷款利率
澎湃新闻记者 陈月石
备受市场关注的5月LPR如期下调，但力度和方式超过了市场预期。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。
这是2019年8月LPR改革后是首次出现1年期不变而5年期以上下调，同时，15个基点的下调幅度，是5年期以上LPR的最大降幅。
“意外”的非对称降息
在经过前几次的非对称式下调后，1年期LPR利率与5年期以上LPR利率的差距明显拉大。自LPR改革以来，在5月LPR调整前，1年期LPR累下调55bp，而5年期以上累计下调25bp。
中信建投认为，1年期利率未降原因主要在于1年期利率主要锚定MLF利率，在海外紧缩、汇率压力背景下，MLF利率下调动力和空间不足。而5年期利率调整15bp在前期银行存款利率市场化调降10bp的基础上进一步调降，在房地产销售、开工、价格承压的背景下，显示了对房地产的支持。
作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的降低有助于中长期贷款的企稳回升。
光大证券指出，非对称“降息”的三点信号。第一，LPR出现5年期与1年期“一动一静”，体现出了较强的政策导向；第二，信号意义强烈，旨在降低居民债务负担，刺激固定资产投资，恢复购房和消费需求。一方面，进一步释放刺激购房需求、恢复销售的信号，降低固定资产投资利息支出。另一方面，在存量住房按揭贷款中，约90%为首套房贷款，但这部分居民却承担了最高的房贷利率（约5.5%），这不仅是对刚需的一种“误伤”，而且加剧了居民债务负担，我国居民的DTI指数逐年提升，对消费需求形成了较大抑制；第三，恢复正常的LPR曲线，降低期限利差。理论上，1年与5年期以上LPR理应维持一个相对合适的利差水平，这个利差能够充分反映两种利率的期限溢价。在对公贷款利率已明显下行的情况下，若继续下调1年LPR报价，则会推动银行对大型央企和优质国企的贷款利率进一步走低，进而加剧资金套利行为。
房贷利率连续“松动”
金融监管部门近期连续出手引导房贷利率下行。
在本月5年期LPR下调了15bp后，结合5月15日的房贷新政，后续居民首套房利率的下限将有望降到4.25%。
此前，央行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
央行此前公布的额数据显示，4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元。
“与调整下限不同，本次对5年期LPR的调整可以涵盖所有的新增按揭贷款，覆盖面更广，预计有助于促进新增房贷需求的边际改善。但房地产销售存在‘买涨不买跌’的特征，相较于贷款成本而言，居民对房地产市场的预期对购房意愿的影响更大。不过从央行当前释放出来的态度来看，预期的改善可能只是时间问题。”华安证券指出。
光大证券指出，今年以来，部分地区按揭贷款利率下调、下调首套房利率下限20bp以及本次5年期LPR报价下调15个基点，已经进一步印证了本轮按揭贷款利率“松动”的信号，明确了按揭利率进入下行周期。后续来看，按揭贷款利率仍有大幅下行空间，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望下行，房地产销售增速在今年三季度有望触底企稳。在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，且不排除后续5年期以上LPR报价仍存在下调的可能。
后续MLF或不会跟随下行
中信建投认为，货币数量方面，后续可能还有降准操作，随着国债、地方债（特别是地方专项债）以及潜在的特别国债发行，市场流动性可能在6月后还有紧张。此次LPR调降显示央行对于市场环境的维护。按照过去几轮货币宽松周期的经验，降息之后大概率还将配合降准继续释放宽松流动性。最后，疫情、房地产等风险因素能否稳定还需要观察，如果疫情持续，需要降准来释放维护稳定的预期，并提供稳定的流动性环境。
方正证券预计，LPR下行并不意味着后续MLF利率要下行，央行重点是推进宽信用，并且存在外部约束下，短期降MLF概率不高。从2019年8月LPR报价改革的经验来看，LPR和MLF利率变动不一定完全同步。本次5年期LPR大幅下行，并不意味着后续MLF要跟随下行。美联储进入加息周期，中美利差倒挂，人民币汇率贬值压力尚未释放完毕，这会对央行降低MLF/OMO形成约束。而且资金面也已经较为宽松，央行下调MLF的诉求减弱。央行重点在疏通货币市场利率向贷款利率传导的渠道，比如央行改革存款利率定价机制，降低按揭利率下限等。
中国民生银行首席研究员温彬指出，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。
责任编辑：郑景昕 图片编辑：蒋立冬
校对：栾梦
2023年4.1%房贷利率表
随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频
文｜《财经》记者 陈洪杰
编辑｜张威 袁满
经过落实金融16条、实施改善优质房企资产负债表计划、推动住房公积金业务更加好办易办等一系列措施后，部分城市继续下调住房贷款利率，进一步支持房地产市场发展。
多位郑州辖内的银行人士对《财经》记者称，其已于1月29日收到利率调整通知，首套住房商贷的执行利率为3.8%，二套房商贷利率保持原有不变。本次调整之前，郑州首套房按揭贷款利率普遍为4.1%。
目前，在河南省内，首套住房商贷利率降到3.8%这一政策仅出现在郑州，河南其他城市的首套住房商贷利率多在4%以上或者5%左右。
未来河南其他地区的房贷利率是否会比照郑州执行？“这需要当地的情况而定，还不清楚。”上述银行人士称。
郑州的此项举措是执行金融管理部门出台的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于满足条件的城市自主根据当地楼市供需情况，灵活调整首套房房贷利率政策下限。
《财经》记者统计发现，除郑州之外，另外两个城市太原和唐山也在近期下调首套房商贷利率，同样低至3.8%。“部分城市首套住房贷款利率下调，主要是降低首套刚需购房成本，提振市场需求，促进区域城市楼市加快恢复正轨。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
“对于部分楼市偏冷，房贷利率相对偏高的城市，接下来仍可能进行一定幅度下调。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。”市场分析人士表示。
“房地产本身对金融政策较敏感，降低房贷利率可以有效地刺激房地产行业和居民消费。”一位银行业分析人士表示。
2023年1月29日，郑州辖内的多家银行对郑州市区内的首套房商贷利率进行了调整，贷款利率由4.1%降到3.8%，二套房保持4.9%的利率不变。对于外地房贷未结清但在郑州购房者，可按照首套首付及利率政策执行。
由此计算，若按照100万元房贷、等额本息偿还25年计算，月供将由5333.74元降至5168.57元，每个月可以少还165.17元。
很多城市不接受异地公积金，对于购房者而言，通过商贷买房背负的压力较大，不利于房地产偏冷城市的经济复苏。
“郑州打响了新年的第一枪，信号意义非常强。此次政策总体上吻合人民银行和住建部的住房工作精神。尤其是此前人民银行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。
当下，一线城市与其他类型城市的房贷利率出现分化。贝壳研究院统计数据显示，分等级来看，2023年1月一线城市房贷利率最高，首套利率平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。
从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155BP（基点）和100BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和50BP。
“从趋势看，国内楼市复苏已经启动，一二线热点城市逐步回暖。”周茂华称，不过目前复苏“扩散”速度相对慢一些，但随着国内防疫措施持续优化，疫情经济干扰的不确定性趋势减弱，经济趋势复苏，就业和收入改善，居民信心回暖，加之国内稳房地产措施力度空前，此前受压抑需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。
“各地根据区域楼市复苏情况，因城施策积极用好用足稳楼市政策空间，促进区域楼市加快恢复平稳健康发展轨道。”周茂华称。
郑州首套房商贷利率降至3.8%，其他城市会否跟进？这很大程度上取决于当地城市的情况。
2023年1月5日，人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》显示，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
进一步来看，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
上述政策还规定，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
“河南其他城市的首套房商贷利率是否也会降低到3.8%，我们还未收到相应的通知。这需各地政府和人民银行中心分支行的评估。”一位河南银行从业者表示。
据统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件，主要是二线和三四线城市。而郑州并非第一个将首套房商贷利率降至3.8%的城市，其他城市包括太原和唐山。
随着政策的逐步落地，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。“当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月房地产市场开好局创造条件。”严跃进表示。
根据贝壳研究院监测数据显示，截至1月16日首套利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。另有贵阳、昆明等十个城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满结束。
另外需要注意的是，房贷利率水平会在较大程度上受五年期以上LPR的影响。数据显示，2023年1月20日LPR为：一年期LPR为3.65%，五年期以上LPR为4.3%，已连续五个月维持不变。
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