买房贷款多少合适（为什么首套房要尽量买大的）

分析贷款成数的影响，买房你知道怎样才要划算吗？，下面是曹韵聆的天空给大家的分享，一起来看看。

买房贷款多少合适

一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出。

如果都负担得起的话，那就要看当时的银行利率水准与把剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。

杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10%，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。

在这个例子里，贷款七成自备款节省8万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10%来计算，15年后（以每月复利的方式计算）会增为356313元，如果以贷款六成的方法，每月可省下856元，用这笔钱来投资，年平均获利率也是10%，则15年后，可有354786元的储蓄。两者相差1527元，贷款成数多一成稍微划算。

如果投资获利率更高呢？以15%来计算，则8万元15年后会变成748506元，每月投资856元，15年后会变成572241元，相差176265元。如果获利率只有8%呢？8万元增值为264553元，每月投资856元，则可积存为296208元，比前者多出31655元。

归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款较划算。

权衡贷款与投资的决策

有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负但也逐渐减少，了解这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。

判断投资获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利率和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度。

无论怎样，投资者首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

学会了投资商业旺铺，接下来谈谈如何投资二手写字楼。要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。

目前一般计算房产年回报率的公式是：年回报率=月回报率× 12。其中，月回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%〜10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

其次，物业地点要选好。投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地段的二手写字楼投资升值空间最大呢？

通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。

公共交通要便利。写字楼所处的交通位置非常重要。如某个二手写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。

写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考察范围。

硬件配置很重要。写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。比如地王大厦，高达69层，在里面办公，感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定了上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。

至于周边配套设施，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。

为什么首套房要尽量买大的

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，作为一个外省人，我具备天府新区两年户口的购房资格。可以从五城区或者天府新区买房。我很少去成都，以好出租，交通便利，业态成熟为主，同时要兼顾具备升值潜力。请问我应该选择天府新区还是锦江区还是武侯区呢？此外，有推荐的小区吗？

回答：你好，从投资的角度看，老区配套成熟，不存在超预期溢价，你可以当作低风险传统行业，比如银行，基建。新区好比创业，科技。你问到底买哪个能赚钱，这要看你具体买的是什么票，无论老城区新区都有坑，但是新区的优势就像创业板的独角兽，有更大的想象力，未来的溢价更可观，当然高回报也就意味高风险，怎么来选择考验个人的智慧和运气。投资天府新区除几个网红限价盘其他建议不要去已经过气，建议去成华和锦江区，成都处于主城空地最多的板块，有空地才有新房才有溢价发展潜力大，锦江区教育资源好，武侯区说实话有些地方受航线影响，但是这个噪音还是看个人，我个人认为噪音习惯了就不觉得有什么影响，具体买哪儿还是看楼盘位置和周边配套吧。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：雕叔你好！我在三、四线城市有一套闲置房，价值100万，考虑到三四线城市的房子保值不好，想把这套房卖了，在成都买一套（成都我已经有一套，还有一套购房资格，但新楼盘几乎摇不到号，只能买二手房）。所以我主要是想以投资为主，自住为辅，在成都5+2购买一套次新房，由于有老年人，如果带花园的户型最好。我自己根据需求了解了下成都的房子，我的预算在150W左右，5+2区域价格已经很高了，所以想咨询下，我这个预算在5+2有没有好的推荐，如果没有的话，周边有没有好的推荐？比如：温江光华大道怎么样？有什么楼盘推荐的？

回答：你好，作为普通资格，在成都150万买新房很难，买二手房也很难，为了不必要的浪费精力，我们建议还是着重看二手房即可。其实不论是5+2也好，还是二圈层也好，这样的价格，都是可以买得到的，但是从投资的角度来看，能买一圈层就尽量买一圈层，而不是主要去看二圈层。考虑到有老年人，可以考虑低楼层的带花园的套二、套三楼盘。可看推荐以下适合老人自住的青羊区——元益花园（万家湾板块，人气旺）；高新区——御廷上郡（中和板块，潜力大）；成华区——上霖东方（地铁附近，中环楼盘）；金牛区——东原亲亲里（地铁口，西门上风上水）、远洋朗郡（西门公园房，安静不吵）；从另一个养老的角度来看，温江也确实不错，比较推荐中铁瑞景澜庭、金科天宸、西班牙森林二期、中铁丽景书香、洲际银海湾等楼盘。以上楼盘，都有符合预算内的带花园次新房源，可以着重先看5+2区域，其次再看看温江区的地铁口养老房。

提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右  首付3成。我看了温江区：凤溪院子  雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城  成华区：万科锦园  天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛  双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请雕叔给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。

提问：你好雕叔，想现在在成都买房，二手房，龙泉驿区大面和双流航空港，哪个位置好一些，价格差不多，给点意见？

回答：你好，自住建议双流航空港，投资建议龙泉大面。两者价格确实差不多，航空港和机场垂直，基本没什么航线，噪音少。另外限高，基本都是16层以下的，视野看起来很舒服。所以自住建议买这里，但是因为在三个区的夹缝中，三不管，所以升值空间不如龙泉。龙泉大面，基本都是三四十层的高楼，且容积率大，走在小区与小区之间，就会觉得比较压抑，个人体验感不好。但是，有东进政策，等天府国际机场建成后，成都老城区和新机场中间不会发展太差，有政策扶持，所以增值空间比航空港大。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔，你好！昨天提问忘记写城市了，补一下！目前凑凑有30w出头首付，首套房。昨天看了西咸新区秦汉新城万科金域缇香的小三室，期房，23年交房！也看了几套沣西和城区二手房，比较犹豫，期待您给点建议！

回答：西咸新区体量比较大，潜力还是有的，但是任何新区的发展都需要时间的等待，10年左右这个板块会非常不错，自住加投资问题不大。沣西刚起步，崭新的新区都需要守大长线，地铁沿线挑个单价最低的，做好长持额度准备。投资的话站在风险的角度，还是首选主城区，主城区如果被限购那就选西咸能源金贸区、沣西、沣东，毕竟已经有产业、有配套风险小。

提问：雕叔您好，我是成都户口老婆外省户口，在成都高新大源有个自住的小套二，贷款还剩30多万，目前手里有50的子弹。请问下是还贷后卖掉这套然后再大源买个大点的好，还是去摇号买新盘(天府新区锦江生态带) ?不过成都这边二套需要首付7成，这点首付也不够，有什么好的解决办法呢，谢谢赐教。如果是买⼆套的话，⾸付不够怎么解？可以把现有房⼦dy贷款吗？

回答：现在平稳期，刚需改善型可以出手置换，如果资⾦差很多，建议卖掉再买。缺⼝不是很⼤的话，买⼆⼿做gpgd，降低⾸付款。

提问：雕叔你好，我们决定在锦江或者成华购入二手房一套，预算200w，现在开始大范围撒网阶段。因为人在外地相对没有那么多时间来一一看房（也是想偷懒），想要提高看房效率，所以麻烦雕叔可以帮我们初筛一下看房的小区哈！麻烦了！我们的诉求是小区的品质比较重要，邻地铁、商圈，不毗邻高架桥，房子的面积可以小一点。目前考虑锦江区的有：望江橡树林一期，鑫苑名家，恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场，万达锦华城，锦江城市花园，华都美林湾，华润凯旋天地。成华区：上海东韵，龙湖三千城，恒大豪庭，中海新华度，云水苑，华润二十四城一期二期，观城，中粮锦云，鲁能公馆，蓝光锦绣城，御龙山一期，香澜半岛。这些楼盘里有直接不符合要求pass的吗？或者还有其他好品质的楼盘忽略掉了吗？

回答：200万限定锦江成华的话，确实没什么好选择的了，你们大概是可以买到套二的。推荐看看你提到的望江橡树林一期、恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场；龙湖三千城、恒大豪庭、华润二十四城一期二期，中粮锦云，鲁能公馆和御龙山一期。此外推荐看看万科魅力之城、明信鹭湾、成华奥园广场、九龙仓御园四期。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

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