商业贷款利率最新（2023房贷利率涨了吗）

央行发布商业性个人住房贷款利率新规，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。

商业贷款利率最新

中新社北京8月25日电 (记者魏晞)中国央行25日发布公告，规定：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

此外，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。

按照“因城施策”原则，央行省一级分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

央行有关负责人当天就此回答记者提问时表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(按8月20日5年期以上为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上计算为5.45%)，与当前中国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。(完)

2023房贷利率涨了吗

关注潜在的房贷利率上调风险

申万宏源宏观周报·第206期

屠强 FRM 高级宏观分析师

贾东旭宏观分析师

王胜博士 宏观研究部负责人

申万宏源宏观

主要内容

注：本报告仅是结合最新70城房价数据与此前央行首套房贷利率下限动态调整的客观机制，分析该机制下目前房贷利率潜在的上调风险，并不涉及对于未来房贷将加息的判断，央行也可通过LPR调整以及LPR加减点调整进行对冲。

大部分城市房价环涨，根据首套房贷利率动态调整机制，关注房贷利率潜在上调风险。根据央行首套房贷利率动态调整机制，截止3月底已有36个城市放宽首套房贷利率下限要求，配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，共同推动地产销售快速反弹，且结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。而4月15日统计局公布3月70大中城市商品住宅销售价格，新建商品住宅环比上涨城市较2月增加9个至64个，且结构上回升明显也主要是二三线城市。而根据首套房贷利率动态调整机制，2-3月二三线房价环涨城市明显增多，满足阶段性放宽首套房贷利率下限要求的城市范围大幅缩小至5个（此前为38个），若5Y LPR持平，未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的潜在风险，尤其是二三线。意味着此前支撑整体地产销售反弹最主要的区域面临退坡风险，关注央行后续是否会对5Y LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。

央行Q1货币例会：保交楼聚焦优质头部房企，信贷转为合理增长，并未认为处于“通缩”。4月14日中国央行发布货币政策委员会2023年第一季度例会通稿。央行对一季度经济的恢复态势予以确认，未再提及“三重压力”，但也明确“恢复的基础尚不牢固”。政策表态也随宏观经济变化而改变，删除“强化跨周期和逆周期调节”，而强调“搞好跨周期调节”，更加强调精准。针对地产，本次例会首先强调“有效防范化解优质头部房企风险”，相较于22Q4货币例会时表态更为提前且措辞更为坚决，旨在通过头部房企更好的发挥“保交楼”效果，推动8万亿已预售期房加快形成实物投资和竣工。针对市场上最近讨论较多的信贷和通胀数据分化问题，央行同样在例会分别给出方向：一是针对23Q1信贷持续超市场预期增长，央行本次会议更加强调“保持信贷合理增长、节奏平稳”而非上次“总量有效增长”；并重申“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，信贷将趋于平稳。二是针对物价，央行表示“在国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件下，保持物价水平基本稳定”，实际上认为当前物价并非因需求偏弱导致的“通缩”，更多是供给增加保障物价低位，和我们前期判断一致。（详见《如何看待两年来首次核心商品CPI转负？——CPI、PPI简析（23.03）》（2023.04.11））

3月用电量：增速创22Q4以来新高，二三产积极回补。3月全社会用电量当月同比较2月大幅回升3.6个百分点至5.9%，达到22Q4以来新高，结构上第二产业回升构成最主要支撑，与3月出口与高频数据显示工业生产加快填补22Q4供给缺口的过程基本一致。与此同时，第三产业用电量积极回升亦构成次要支撑，显示服务业加快恢复格局。

高频数据经济表现：汽车销售、工业生产改善。乘用车零售同比较上周大幅上升44pct至47%，累计同比-10%。全国整车货运量同比降幅缩小。房地产市场：地产销售整体平稳，因城施策继续加码。政府性基金与基建：新增专项债583.8亿，下周计划发行485.6亿。工业生产与制造业投资：开工率维持高位。通胀：猪肉、蔬菜、水果、钢铁、煤炭价格下降，油价上升。货币政策与汇率：资金利率平稳，美元指数下行，人民币升值。

风险提示：稳增长政策见效速度慢于预期，疫情形势变化。

以下为正文

周关注：关注房贷利率上调的潜在风险

1. 大部分城市房价环涨，关注房贷利率潜在上调风险

事件：4月15日统计局公布3月70大中城市商品住宅销售价格，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别为64个、57个，比上月分别增加9个和17个。

根据央行首套房贷利率动态调整机制，截止3月底已有36个城市放宽首套房贷利率下限要求，配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，共同推动地产销售快速反弹，且结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房贷利率下限政策每个季度进行调整，此前基于“2022年9月-11月”房价数据，满足放宽房贷利率下限要求城市有38个，该类城市自今年开始也相应进行放宽房贷利率下限操作，截止3月底，据中指研究院统计数据，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。而房贷利率下调配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，今年以来地产销售快速反弹，30大中城市商品房成交面积同比增速由2月前-20%左右一度冲高至60%的高位，虽然包含低基数影响，但观察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主，而同期一线城市成交面积四年平均增速总体处于0%附近。

但根据70大中城市新建商品住宅价格数据，2-3月房价环比持续回升，且结构上回升明显的也主要是二三线城市。70大中城市新建商品住宅价格指数22Q4持续环跌，也促成较多城市放宽首套房贷利率下限，但今年2月，70大中城市新建商品住宅价格指数已环比转正（0.3%），3月环涨幅度扩大至0.4%，同比也较2月回升0.5个百分点至-1.4%，分结构来看，3月一线城市房价变动相对较小，环比上涨0.3%，同比持平于1.7%，但二线城市房价环比上涨0.6%，同比上升0.5个百分点至-0.2%，三线城市房价环涨0.3%，同比上升0.6个百分点至-2.7%。

伴随2月以来二三线房价环涨城市明显增多，若5Y LPR持平，未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的潜在风险。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，此前阶段性放宽房贷利率下限的城市，“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”而基于“2022年12月-2023年2月”，满足放宽房贷利率下限城市的范围已由此前38个城市缩小至9个城市，而根据2023年3月数据，城市范围进一步缩小至5个城市，而截至3月底时有36城放宽首套房贷利率下限，譬如天津、厦门、郑州等城市，首套房贷利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。而全国首套房贷利率理论下限为LPR-20bp=4.1%，意味着从二、三季度开始，若5Y LPR持平于目前4.3%，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30bp的潜在风险。关注央行后续是否会对5Y LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。

总结而言，伴随二三线城市房贷利率上调，此前支撑整体地产销售反弹最主要的区域面临销售退坡风险，加之递延需求集中性释放的过程逐步过去，“提前还贷潮”与“二手房挂牌量>二手房销售>新房销售”的结构显示居民购房偏好不稳定，在近两年城镇化速度快速降速背景下，今年地产销售虽将回补，但回补幅度不宜过度乐观。

2. 央行例会：保交楼聚焦优质头部房企，信贷转为合理增长，并未认为处于“通缩”

事件：4月14日，中国央行发布货币政策委员会2023年第一季度例会通稿。

央行对一季度经济的恢复态势予以确认，未再提及“三重压力”，但也明确“恢复的基础尚不牢固”。相较于22Q4例会，我国宏观经济形势发生扭转，呈现出从疫情扰动中逐渐恢复的格局，消费、地产销售有所改善。对此，央行在本次例会上给予肯定，针对当前宏观经济定调中，删除了“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大”的表述，而更改为“国内经济呈现恢复向好态势，但恢复的基础尚不牢固”。

政策表态也随宏观经济变化而改变，删除“强化跨周期和逆周期调节”，而强调“搞好跨周期调节”，更加强调精准。货币政策实施根植于宏观经济运行中，在经济呈现积极恢复态势的过程中，货币政策的力度也要有所微调。本次例会删除了“逆周期调节”的相关内容，而增加了“搞好跨周期调节”。同时，本次例会再次强调“精准有力”，在房地产部分尤为凸显。

针对地产，本次例会首先强调“有效防范化解优质头部房企风险”，相较于22Q4货币例会时表态更为提前且措辞更为坚决，旨在通过头部房企更好的发挥“保交楼”效果，推动8万亿已预售期房加快形成实物投资和竣工。22Q4货币例会关于地产政策的表态首要强调“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况”，而本次例会将改善房企资产负债的表态提前，且措辞更为坚决，指出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，我们此前在《地产周期的“第三次转型”——房地产产业链研究框架革新与展望》中指出，地产投资与竣工影响即期GDP，而目前驱动模式已由2017年前“销售-开工链”转换为目前“融资-复工链”，数据上也地产实物投资也与信用融资增速高度匹配，央行对于头部房企融资的进一步呵护，有助于更好的发挥头部房企保交楼效果。

针对市场上最近讨论较多的信贷和通胀数据分化问题，央行同样在例会分别给出方向：

一是针对23Q1信贷持续超市场预期增长，央行本次会议更加强调“保持信贷合理增长、节奏平稳”而非上次“总量有效增长”；并重申“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，信贷将趋于平稳。信贷增长本就是投资，特别是地产和基建投资的前置指标，并不能立刻传导至需求并拉动价格上升，因此并不能简单的通过一个季度的金融数据的超预期和通胀数据的低预期来判断货币政策效果。考虑到一季度信贷的强劲表现（同比多增2.26万亿），已经可以令后续投资发挥稳定内需的效果，后续信贷新增规模或逐渐回落至正常水平，以在年底实现“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。

二是针对物价，央行表示“在国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件下，保持物价水平基本稳定”，实际上认为当前物价并非因需求偏弱导致的“通缩”，更多是供给增加保障物价低位，和我们前期判断一致。我们前期就提示“CPI低于预期主因核心商品CPI两年来首次转负，而消费需求清淡仅能解释3月一半的回落幅度，更主要的趋势变化仍是22Q4以来PPI深通缩的传导。”背后是能源供给充足的有利结果，（详见《如何看待两年来首次核心商品CPI转负？——CPI、PPI简析（23.03）》（2023.04.11））本次例会央行承认物价稳定、且要继续保持，和我们判断一致，即更多是源于供给侧而非需求侧，不建议对较低的CPI数据过度解读。

3. 3月用电量：增速创22Q4以来新高，二三产积极回补

3月用电量整体增速达22Q4以来新高，结构上第二产业回升构成最主要支撑，与3月出口与高频数据显示工业生产加快填补22Q4供给缺口的过程基本一致。3月，全社会用电量当月同比较2月大幅回升3.6个百分点至5.9%，结构上虽然伴随天气转暖令城乡居民用电量增速大幅回落（-8.4pct至-5.7%），但用电量规模最大的第二产业增速积极回升构成支撑（+3.5pct至6.4%），对整体用电量增速的贡献上行2.6个百分点至4.2个百分点，延续了2月以来的较快回升趋势。显示工业生产加快填补22Q4供给缺口，也与3月出口数据与高频开工率等数据线索基本一致。

与此同时，第三产业用电量积极回升亦构成次要支撑，显示服务业加快恢复格局。3月第三产业用电量当月同比较2月大幅回升14.2个百分点至14%，对整体全社会用电量增速的贡献上行2.2个百分点至2.1个百分点。

高频经济表现：汽车销售、工业生产改善

1）商品消费与收入：乘用车零售较上周大幅改善，但今年以来累计同比仍-10%。截至4月9日，乘用车零售同比较上周大幅上升44pct至47%，今年累计同比-10%。4月1-9日，乘用车市场零售32.8万辆，同比增长47%，较上月同期增长8%。

2）服务消费：全国整车货运量与京沪深迁徙指数均有所回升。截止4月12日，全国整车货运量较2021年同期上行1.3pct至-15.7%；京沪深迁徙趋势较2021年同期小幅回升2.3pct至10.5%。

3) 财政与政府消费：截至4月14日，当周国债净融资-647.5亿，当周新增49.3亿一般债，下周计划发行0亿。

4）房地产市场：地产销售整体平稳，因城施策继续加码。截至4月15日，30大中城市商品房周均成交面积两年平均增速小幅回升2.1pct至-21.2%，分结构看，一线城市回落2.0pct至-6.0%，二线城市基本持平于-26.5%，三线城市回升7pct至-19.7%，因城施策继续加码，北京正在完善“一区一策”调控措施。