拖欠土地出让金的房企看过来，滞纳金能减吗？，下面是旭阳侃法给大家的分享，一起来看看。
土地贷款延迟交款
在疫情期间，很多地方出现了房地产企业拖欠土地出让金并承担高额违约金（滞纳金）的情况，一些企业冀希望法院判决调减滞纳金。近日四川某区一例该类案例令人关注。
一、案件基本情况
近日，最高院最高法（民再205号）对再审申请人区规划和自然资源局（以下简称规自局）因与被申请人四川X基房地产开发有限公司（以下简称X基公司）合同纠纷一案，重点就欠缴土地出让金涉及违约金每日1‰能否调减作出判决。
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综上所述，X基公司主张调减违约金事由不能成立，区规划局不存在违约，其主张按照每日1‰支付违约金的请求，符合国家相关规定及双方合同约定，依法应予支持。原判决认定事实正确，但适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省高级人民法院（2020）川民终XX号民事判决；
二、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初XX号民事判决；
三、四川X基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向区规划和自然资源局支付补缴土地出让价款本金24260834元，并按照每日千分之一的的标准向成都市X区规划和自然资源局支付滞纳金（以5852167元为基数，从2018年6月1日起计算至2018年7月30日止；以14630417元为基数，从2018年7月31日起计算至2018年9月30日止；以24260834元为基数，从2018年10月1日起计算至实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、最高人民法院审理意见
第一，区规划局与X基公司作为甲、乙双方签订的《变更协议》，系对《国有土地使用权出让合同》（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）进行的补充和调整，《变更协议》中关于“如果乙方不能按期支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳滞纳金”的约定,属双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，且X基公司对此也并未提出异议，因此对合同双方均具有约束力，双方均应遵照执行。
第二，X基公司逾期未缴清土地出让金的行为构成违约。根据《变更协议》约定，X基公司应按照补缴土地出让价款29260834元，该款项分别于2018年5月30日前缴纳5852167元，2018年7月30日前缴纳8778250元，2018年9月30日前缴纳14630417元。X基公司在《变更协议》签订后未按照协议约定时间缴纳土地出让价款，X区规划局先后六次向X基公司发出六份《成都市X区国土资源局关于催缴土地出让价款的通知》。2018年9月28日，X基公司向X区规划局发出《关于延期缴纳土地增容费的申请》，2019年3月26日，X基公司向X区规划局发出《君悦中央一期土地增容费展期申请与缴款计划》，说明X基公司知道其行为已构成违约，因自身资金流转问题申请对其应补缴款项进行延期缴纳。除X区规划局在原审中自认X基公司曾于2018年9月30日向其支付5000000元土地出让价款外，X基公司未缴纳剩余土地出让金，已构成违约。
第三，本案违约金所涉欠款既是地方财政收入来源，也是X区规划局贯彻中央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。虽然《合同法》第一百一十四条规定,违约金过分高于损失的,当事人可以请求调整，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张违约金过高时,人民法院应以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚信原则予以衡量，但是土地使用权出让合同带有一定的行政因素，相较于普通的民事合同具有其特殊性。况且，违约金兼具损失填补功能和惩罚功能，是否调整违约金还应考量具体合同类型及对方当事人的履行情况。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条及《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条均明确规定，在国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。上述规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定,系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,其目的不仅在于弥补损失,更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。故上述规定体现在土地出让合同中,不属于双方能够任意协商达成的条款,在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下,原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作出相应调整。本案中，X基公司作为房地产公司在签订《变更协议》时应对协议内容有明确清晰的认知，一旦签署，对双方均具有约束力，同时X区规划局已依约完成了合同约定的土地出让义务。因此,对《变更协议》中违约金条款的约定,除非有充足且正当理由,一般不应予以调整。
第四，X基公司主张调减违约金的事由不能成立。其一，X基公司主张X区规划局未在《出让合同》中约定容积率、未及时通知X基公司补缴土地出让金且长时间未确定补缴土地出让金数额等行为造成X基公司损失的调减违约金事由，均发生在其与X区规划局签订《变更协议》前，不构成对《变更协议》约定违约金进行调整的正当理由。况且，X基公司亦未对《变更协议》的效力提出撤销或确认其无效等主张。其二，X基公司主张因X区规划局内部管控致使X基公司可销售的房产及车位无法变现筹集资金的事由，缺乏证据证明，亦不能成立。
三、讼争焦点
（一)证据问题
第一组为《关于严格土地用途管制规范建筑容积率管理有关问题的通知》（成国土资发〔2014〕250号）《关于成国土资发〔2014〕250号继续适用的通知》。拟证明案涉地块应按照成国土资发〔2014〕250号的规定确定初始容积率为2.5。X基公司质证认为，本案中没有X区规划局所述的初始容积率，X基公司第一次得知该宗地的容积率是在2012年，X区规划局核发了《强制性规划控制指标通知书》，批准该宗地容积率为3.0≤容积率≤5.0，后X基公司按照规定进行施工开发。2014年成国土资发〔2014〕250号文件出台，X区规划局并未要求补缴土地出让金，直至2017年X基公司办理初始产权登记时才要求补缴。
本院认为，案涉土地出让时未约定土地初始容积率，成都市为解决类似历史遗留问题发布《关于严格土地用途管制规范建筑容积率管理有关问题的通知》（成国土资发〔2014〕250号），根据该通知可确定案涉土地初始容积率为2.5。第二组为2018年9月28日X基公司向X区规划局提交的《关于延期缴纳土地增容费的申请》。拟证明X基公司对于补缴土地出让金没有异议，且明知自己违约，多次申请延缓缴纳款项，在承诺付款时间后仍未按照承诺时间履行，X基公司违约行为恶劣。X基公司质证认为，该份证据恰好说明X基公司并非恶意违约，X基公司一直在积极主动与X区规划局沟通协商，因资金问题申请延缓缴纳。本院将结合其他事实在本院认为部分对该证据进行评述。
(二）再审申请人意见
X基公司辩称，《出让合同》系民事合同性质，应受民事法律规范调整，原一审、二审法院适用法律正确，对案涉违约金进行调整并无不当。（一）2000年9月26日案外人夏友根与X区国土局签订的《出让合同》中未约定容积率，X基公司对此并无过错。案外人夏友根将案涉土地作价入股注入X基公司后，X基公司严格按照政府规划部门确定的强制性规划指标建设，于2015年11月20日取得建设工程规划合格证，随后X基公司于2015年12月将商品房交付买受人。X基公司在2017年3月15日办理国土竣工验收核查时，X区规划局才告知根据成国土资发〔2014〕250号文的规定，X基公司需要补缴土地出让金，X基公司对该事宜没有过错。（二）X区规划局在X基公司项目开发完毕并交付业主后告知X基公司补交土地出让金，造成X基公司巨大损失。X区规划局于2012年向X基公司发送了强制性规划控制指标通知书，明确了案涉地块的用地性质及容积率，X基公司按照通知要求完成相关建设，并于2015年取得建设工程规划合格证。2017年3月15日在X基公司办理案涉地块不动产初始登记时，X区规划局才通知X基公司需要补交土地出让金，期间X基公司多次联系X区国土局，一直未得到明确答复，直至2018年3月，X区规划局才确定X基公司需补交土地出让金的具体金额，致使X基公司不仅未能将该土地成本计入销售价格，还要对房屋买受人承担逾期办证违约责任，造成重大损失。X基公司虽不认可，但为推进项目办证，不得不于2018年3月30日与X区国土局签订了《变更协议》。
四、个人争鸣
由于信息掌握不充分，仅发表个人不成熟意见：
（一）《变更协议》对补缴土地出让金，算不算秋后算帐。对于企业已开发完毕的项目，补缴金额未纳入企业开发成本核算，既影响了销售定价和税筹，又造成企业亏损不利于经济秩序稳定。主管部门有渎职、不作为或慢作为行为，需要查处。
（二）《变更协议》是否有改变原有合同义务，增加企业负担，原企业未及时起诉或撤销，丧失了维权的最佳时机，非常遗憾。对于土地主管部门，因自身原因未明确容积率，事后限制其容积率，是否需承担先合同义务，其履行职权是否随意性太强。
（三）土地出让金逾期违约金每日1‰，是税务滞纳金的两倍。当前土地出让金均为税务部门征缴，一个部门两种计算模式，是否应该统一。特别是疫情期间，房地产企业资金断链情况较为突出，如何帮助企业自救，恢复生产至关重要。
保险缴费期最晚可以延迟多久
注意啦！陕西省2022年城乡居民医保参保缴费延长至2023年2月28日啦！具体通知如下：
12月21日，陕西省医疗保障局发布《关于进一步做好当前疫情防控医疗保障工作的通知》。
《通知》要求，延长2022年城乡居民医保参保缴费期，从2023年1月3日延长至2月28日，畅通各类参保缴费渠道，确保受疫情等因素影响未能在集中缴费期内办理参保缴费业务的群众及时参保缴费，参保缴费完成时间起30天后享受医保待遇。
来源：陕西省医疗保障局
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原文地址"土地贷款延迟交款（保险缴费期最晚可以延迟多久）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/166417.html。
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