在佛山买房抵押贷款，你得知道这种公司的套路和玩法...，下面是楼司令给大家的分享，一起来看看。
禅城汽车抵押贷款
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
以前时不时有人说：哪个板块的房子有没有投资风险，问评估公司就一清二楚了。
没错，评估公司的态度，一定程度上反应了被评估的房子，在市场上的客观价值。
但有没有风险，跟具体值什么价，是两码事儿。评估公司对于同样的房产，也会出现高评和刻意低估的反馈。
于普通人而言，如果不是买二手房，或做抵押经营贷款，基本上跟评估公司没交集。所以当有交集时，大家对于其中得操作，多是一知半解。
这篇文章就是帮大伙儿梳理个中的干货潜规则，在以后进行相关业务时心里有底。
同一套房子，作为二手房交易来评估和作为抵押贷款来评估，其评估价是会有天壤之别的，甚至有30%的价差。
下面我就从这两个领域，简单说道说道。
01.
在佛山买二手房，只要做按揭贷款，大多离不开评估公司的介入。
他们负责对接银行，出具房屋的评估价给后者做贷款参考，通常这里存在一些操作空间，比如过去很常见的“高评高贷”。
即二手买家为了多贷款、少给首付，一些中介会建议采用这种非常规操作，让评估公司拉高估价，让银行尽量审核通过。
过程中，需要收一笔按揭服务费，通常由中介公司报价收取，再跟评估公司拆数，而评估公司也顺带跟进银行进度、网签及过户手续。
当然，买家如果有认识银行的人，或自己去找银行，有些银行网点会接，而不需要买家额外支付按揭服务费。
但得自己麻烦些跑流程，跟进度，且做不了高评高贷。不过，在当下房贷异常紧张的局势下，个人去找银行做二手贷款，可能要吃闭门羹了。
有的银行甚至洁癖到只接某几个大中介行递上去的单子，个人找上门的还不待见，除非......你懂的。
所以当下这个时候，没有评估公司做桥梁，二手按揭贷款这事还真不好办。有些钱，只能说该人挣，只要合理就行。
在佛山，按揭评估费收多少才合理，视具体情况分析，通常中介会把它跟中介费分开报价。
有一种吊诡的情况：中介费报的很低，当你相中房子进入交易后，会被告知还有1%以上的评估费，这摆明要坑你，一般按揭服务费不用这么高。
除非你的贷款资质差到极点，或者贷款金额就几十万（按照每笔最低收取额）
02.
通常高评能拉高10～20%之间，核心区被低估的房源，在楼市上行期，可以被拉高更多。
有些房价涨得过快的新区，及单价在整个板块一骑绝尘的楼盘，想做高评就难了。反而评不到正常成交价，买家要多给首付。
一些老破小的楼梯楼社区，大面积别墅，或交易不活跃的小区，通常也没啥机会高评，甚至首套买家都贷不足7成。
在过去，禅桂的二手市场交易价格、周期一直有比较明显的差异。
而根据不少中介及评估公司的反馈：桂城的二手流通性优过禅城，有一个不可忽视的原因--桂城的二手房比禅城更容易拉高评。
评估价高了，银行批贷就多了，刚需买家的首付就低了，甚至能拉扯到两成。
根据过往的亲身经历，广佛两地的银行对待某些房产评估，有明显的差异和底线：
广州的银行接佛山二手贷款时，能接受比佛山的银行更高的评估价，尤其是没那么热门的板块，评估价单价会有1~2千的差距，这导致不少佛山二手交易找广州的银行做贷款；
当然也看房子、小区的保养综合而定，而像千灯湖的二手，因为太热门，佛山和广州的银行评估价没什么大差异。
03.
跟二手交易做高评高贷相比，评估公司在面对抵押经营贷款时，态度则谨慎多了。因为这评估业务，是银行付费，要对银行负责。
关于抵押经营贷的操作，之前的文章里有聊过。回顾请查看链接：比房贷还便宜的贷款
如果中小企业贷款借钱做生意，银行清楚其中的风险会比住房按揭贷款更高，所以以前经营贷的利率比房贷还高，目的就是为了对冲风险。
而如今，经营贷的利率已经去到4.05%，还是先息后本，比当下房贷5%以上的利率（等额本息）低多了。你说银行更想拿钱做哪个业务？
去年经济形势不明朗时，还流传个段子：中小企业跟银行借钱去做生意，银行很紧张，听说是去买房，银行表示很放心。
要知道评估公司出了评估价，银行还要按照七折来放贷，但银行依然担心风险，对评估价卡得紧。因为一旦银行出现贷款亏损，是会影响领导政绩升迁的。
评估公司作为被委托的乙方，针对标的物做评估时，有时还要尽量低于正常市场价。比如佛山工行，经常参考世联行的标准，这比正常市场价要低。而有的银行，多少还能操作高评一丢丢。
04.
针对佛山不同区域，不同板块，不同类型的物业，评估公司的态度都会截然不同。
此前跟银行和评估公司的朋友交流，有几个现象，想拎出来说说：
①大概在四五年前，大户型普遍拉不高评估价，但如今银行更喜欢做大户型的资产放贷，尤其钟爱豪宅，其中面积以180～230㎡为最优，能拉到比小户型更高的单价；
但伪豪宅小区的大户型，就不受待见。像面积动辄三四百方的单位，银行不感冒，因为这样的产品流通性差，比如禅城碧桂园城市花园四五百方的超大平层，评估单价都比小户型差一大截；
这种转变，跟当下品质豪宅盘的大户型被追捧的现象，很吻合。以前大户型单价不如刚需三房，现在恰恰相反，但面积太大反而是累赘。
②禅城房子的评估价，除开个别有口皆碑的豪宅盘，整体都拉不高；
其中就有评估公司表示：这是被某L姓的超级大盘给拖累的，很多禅城次新小区在评估时，都被拿来跟这L姓大盘的成交均价对比；
③某些口碑好的品牌开发商的房子，评估价比那些口碑不好的开发商的房子更高；
一般情况下，口碑好的开发商，二手房流通性更优，相对应的溢价也会更高，这对于银行放贷会有更高的安全性。
④商业公寓、商铺，银行谨慎接单，甚至拒接。
05.
现如今，银行是个极度害怕风险的机构，一直在用脚投票。而投票的逻辑，也一定程度上反应了当下市场上房子的价值。
可以笼统的说，能被银行高评的房子，出于自住考虑，不怕拿。
当然，一些有成长性的新兴板块，银行因为惧怕风险不愿给高评，也不代表没有投资价值。
但是，如果银行都不愿意接单的房产，那就尽量别碰了。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
越秀汽车抵押贷款
中新知识城广州粤芯12英寸芯片制造项目基地，电力保障部门为项目一路开绿灯。
大洋网讯 “利民之事，发丝必兴；厉民之事，毫末必去”。从营商环境1.0版到营商环境2.0版，广州相关职能部门持续优化服务、提升效率，把“企业体验”作为衡量工作成效的重要标准。
在广州正在大力推进的十大营商环境重点领域攻坚工程中，企业获得电力将越来越便利，高压电力接入办理时间不超过15个工作日，低压电力接入办理时间不超过3个工作日；为了解决企业融资难、融资慢的痛点，不动产登记“1230”优化营商环境专项行动更是提出要实现企业不动产抵押登记“零跑动”，当日办结的“广州速度”领跑全国……
用企业家的话说，广州这一套优化营商环境的“组合拳”，着实提升了企业体验，让越来越多的企业选择落户广州。
案例聚焦
南沙首个临电租赁
为企业省下百万元
近日，记者在黄埔区中新知识城现场看到，广州粤芯12英寸芯片制造项目正进入冲刺阶段，车间已经建好，各种设备正在装配。该项目将于年内投产，将填补广州制造业“缺芯”的空白。 据悉，2018年11月26日，广州粤芯12英寸芯片制造项目提出用电需求，总用电需求9万千伏安，一期用电需求约3万千伏安。但因外电工程需报建又跨春节长假，在顺利推进的情况下，项目最快也要2019年2月28日才可接上电。 为保障项目加快投产以及投产后的用电需求，南方电网广州供电局开辟了绿色通道，设专人跟踪协办。对外主动协调政府部门加快行政审批，对内加快施工建设进度，新敷设专线供电。今年1月30日就完成了企业的装表接电工作，整个流程走下来比原计划足足提前了一个月。
该项目负责人告诉记者，按照计划，2月底进行系统联调，必须具备正式可靠电源。但如果按照建设永久变电站的建设周期，新建一座变电站一般需要2~3年，如此一来，既无法满足用电需求，又严重影响工程进度，“项目月产4万片芯片，如果推迟一个月投产，影响巨大。”
企业的需求就是命令。黄埔供电局负责人告诉记者，为推动这一区重点项目早日投用，在客户提供的用地还没建成变电站的情况下，供电部门从现有的电网资源分别批复了临时用电3200千伏安和永久用电32000千伏安的用电容量，为企业年内生产创造了有利的条件。
作为国家级开发区，中新知识城集中了不少研发服务、信息技术等企业。数据显示，中新知识城去年停电时间小于1分钟，其配电网已处于国家领先水平。“年均停电时间小于1分钟”意味着，无论是在这里的企业还是居民，几乎感受不到停电。
当前，广州越来越多的企业正在感受办电流程精简、时间压缩、成本下降带来的利好。在南沙，高低压用电报装环节压减到2~3个，报装时间大幅压缩；企业接电将实现“零审批、零成本、零跑动”，年平均停电时间不超过1个小时……3月26日，《中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区优化电力营商环境实施办法（试行）》对外发布，自贸区南沙片区“获得电力”指标评分有望进入全球前列。
“临电租赁起码让我们节省了二三十万元的用电成本。加上送电时间大大缩短，起码节省了上百万元。”近日，南沙区首个临电租赁项目——恒大智能汽车项目实现送电成功。这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，南沙区在新电力供给模式下的第一个临电租赁业务项目。恒大智能汽车项目负责人表示，通过临电租赁形式，企业接电周期大幅缩短，从两三个月缩短至不到1个月，这对于企业尽快达产至关重要，“耽误一天，我们就损失4万~5万元，节省一个月时间起码节省上百万元！”此外，一般项目结束，自建专用变压器就没用了，成了一堆废铁。现在恒大智能汽车项目只需要从南电公司租用设备即可解决需求，大大减轻了传统过程中自行购买设备造成的经济负担，回收处理难的问题也随之得以解决。
广州供电局市场部主任苏志鹏
基层思考
广州供电局市场部主任苏志鹏
业务部门多跑几次腿
换来企业群众不跑腿
“获得电力”是评价营商环境的重要指标。广州供电局正以“减四提二”作为核心举措，打造“获得电力”典范，助力广州营造现代化国际化营商环境。什么是“减四提二”？具体来说，就是精简办电程序，减少申报材料，压缩接入成本，降低用电支出，提高供电可靠性，提高业务办理便捷度和透明度。
在提高供电可靠性方面，去年广州中心城区全年平均停电时间压缩到了1小时以内，建设了多个高可靠示范区，年平均停电时间不超过2分钟，很多老百姓根本感觉不到停电。虽然“少停电”听上去很简单，但其实非常非常难。比如，需要做到客户双回路，一回路停了，另一回路供上，让客户感觉不到曾经停过电；还需要在检修或者接入新线时供电人员带电作业。仅去年，带电作业就达到14125次；此外，还需要建立快速解决和快速复电机制。可以说，“少停电”不是一日之功，是建立在无数供电人员若干年的不断努力基础之上的。
去年底，在国家能源局南方监管局对珠三角9城市开展的“获得电力”满意度调查中，广州以93.04分获得满意评价第一名。提升电力营商环境永无止境，我们的目标是打造世界一流的电力营商环境，目前还需要攻克很多难关。如何让停电时间进一步压缩？如何通过我们“多跑腿”，换来企业群众全部办电项目“一次都不跑”？这是我们下一步努力的方向。
下一步，我们将致力于不断缩短停电时间，力争明年中心城区客户年均停电时间低于0.5小时。2020年，广州供电局将在全市建成12个一流配电网示范区，各区的中心区都纳入示范区范围，达到各类区域可比的世界一流水平。这些高可靠性示范区，将为粤港澳大湾区科创“展翼腾飞”保驾护航，并助力广州老城市焕发新活力。
优化电力营商环境是一项长期、艰巨的系统性工程，抓好改革要求方案到位、机制到位、措施到位、考核到位，这四个到位只是广州供电局走出的第一步。及时回应企业和群众用电期盼和诉求才是推进改革的首要目标，市场主体的获得感和满意度才是衡量改革的最终标准。要解决好这些问题，我们已经做好集中力量打好攻坚战和持久战的准备，真正做到对用户“无事不扰、有求必应”，以优质的服务让广州的营商环境更有“温度”。
案例聚焦
不动产抵押贷款一年提速五倍
中小企10天拿到500万元贷款
位于临江大道的507创意园分布着大大小小几十家创业企业，对枫木生物科技有限公司总经理覃启壬来说，今年春天比往年来得更早。
“一笔500万元的不动产抵押贷款，居然不到10天就审批下来了。中小企业的春天到了！”看着这笔刚刚拿到的贷款，覃启壬不禁竖起了大拇指。因为公司扩大进口规模的需要，过完春节，覃启壬将名下一间位于滨江东的商铺抵押给银行申请贷款。2月28日，覃启壬向建行广州越秀支行递交了抵押贷款申请就回公司忙业务了，之后没有再为贷款奔波一次。3月10日，他就接到了银行审核通过的通知，500万元的贷款已经打到了卡里。
10天完成贷款审核，这里有何玄机？据了解，为了重点解决企业融资难、融资慢的问题，广州市规划和自然资源局协同多家银行推出“e登记”服务。深化“不动产登记+金融服务+互联网”机制，打造不动产登记线上办、容易办、快速办，降低企业办事成本。银行可以通过政银信息共享平台实时查阅相关不动产登记信息，免去了企业往返不动产登记机构打印证明的步骤，促进银行提升防范金融风险的能力和水平。
简单的一个数据共享，能为企业节省多少时间？覃启壬有话要说。原来，就在一年前的2018年4月，覃启壬办理另一宗不动产抵押贷款时，足足耗时一个多月。
数据多跑路，企业零跑动，不到一年，审批效率提升了5倍，让很多像覃启壬一样的中小企业创业者尝到了甜头。覃启壬给记者算了一笔账，有了500万元的贷款，他的进货量提升了3倍，进货价降低了5个点。据测算，今年利润总额预计比去年高出200万元。
目前，广州已经实现受让方为企业的不动产转移登记业务、企业变更登记和非批量一般抵押登记业务当日办结，最快60分钟办结。今年6月底前，还将实现其他涉企不动产登记业务4个工作日内办结。这样的“广州速度”，已经走到了全国前列。
据广州市规划和自然资源局相关负责人介绍，“e登记”服务启动以来，服务覆盖范围不断扩大。目前，申办服务点已覆盖包含国有银行、民营银行和广州本地银行在内的十大银行服务点，抵押贷款整体时间压缩70%，中小微企业最快1天完成融资贷款，随着优化营商环境专项行动的深入，“e登记”服务将在今年6月底前延伸至所有银行。
广州市规划和自然资源局不动产登记处处长张劲泉
基层思考
广州市规划和自然资源局不动产登记处处长张劲泉
精准解决痛点堵点
抓铁有痕推进改革
精简材料、缩短时间、提升审批效率……不动产登记业务直接面对企业和群众，如何提升便民服务至关重要。去年7月开始，广州市规划和自然资源局开展的一系列便利度改革，都是站在企业和群众的角度，真正从他们的需求出发，把提升便利度作为改革目标，不动产登记“1230”优化营商环境专项行动，更是精准解决他们心中最迫切的痛点堵点。
不动产抵押贷款是企业重要的融资方式之一。不动产“e登记”业务，就是针对不动产抵押贷款融资慢开出的药方。以前，企业办理不动产抵押贷款，需要在不动产登记机构、银行甚至一些按揭代理机构之间来回跑。而现在，银行通过一个网上申办平台，就可以实时查询抵押物的物权状态，做到线下“零跑动”。“零跑动”的同时，不动产抵押登记业务时长由7个工作日缩短到当天办结。这一项业务，北京需要1到4个工作日，上海需要5个工作日，广州则做到了当天办结！
贷款审批效率提升了，企业就降低了融资成本。据建行广州分行测算，“e登记”一年可为客户降低15亿元的融资成本，同时为企业缩减融资时间70%以上，减少申报材料50%以上，实现“一站式受理、最快当天放款”全流程服务。
好消息不止这些。据最新政策，市规划和自然资源局继续推进“不动产登记+民生服务”“1+N”一体化工作。3月15日起，市、区不动产登记中心开始陆续与供电部门开通联办窗口，企业在办理不动产过户转移手续的同时可同步办理供电过户。从昨天（4月1日）开始，自来水、燃气过户将纳入到“1+N”服务模式中。目前，市不动产登记中心已建立“不动产登记+用电+用水+用气”一体化窗口。
再多口号和措施，如果不能让企业和群众真正受益，都是一句空话，改革不是说说而已，要说到做到，还要做得好，要抓铁有痕，事中事后及时反馈，不断调整举措，循序渐进。如果企业有任何需求，欢迎联系全市12个企业服务窗口向我们提出，我们会有专人对接服务。
广东亚太创新经济研究院理事长李志坚
专家点评
广东亚太创新经济研究院理事长李志坚
营商环境优化无止境
服务企业全生命周期
近年来，广州在打造市场化法治化国际化营商环境方面持续发力，从营商环境1.0迈向营商环境2.0，进步巨大。目前广州在设立企业这个“入口”上做了很多改进，企业登记注册越来越便利。广州在“引进来”上花了很多力气，正日趋成为企业投资首选地之一。
接下来，建议广州在“留得住”上下大力气。应聚焦助力企业做强做大，营造更系统全链条的营商环境，围绕企业成长的“全生命周期”精准发力，系统制定政策，重点突破，精准服务，助推企业发展。应致力于让引进来的龙头巨企、世界500强形成一个生态，带动中小企业发展；同时培养更多的本土企业做大做强，让引进的跨国企业与本土企业形成新产业、新生态。
以不动产登记和获得电力更便利来说，这两项就是“全生命周期”优化营商环境推动的“组合拳”，是一种创新，对企业降低成本有积极效果，必将对企业产生虹吸效应。
粤港澳大湾区正在如火如荼建设中，如何打破大湾区政策壁垒、行政壁垒？广州可以先行先试。目前广州各个区、各个职能部门都在制定政策，下一步建议“全市一盘棋”，将各个区的好政策统一推广到全市，让企业无论落户在哪里都能享受一样的政策。同时，要营造更市场化的营商环境，让国字头、省企、市企、民企公平竞争，吸引全球要素向广州集聚。
不动产登记“1230”
优化营商环境专项行动
1：“一个目标”
对标全国最优模式，创造更加快捷便利的广州市不动产登记政务服务环境；
2：“两个确保”
确保在今年3月底前实现企业不动产转移登记（受让方为企业）、变更登记（名称、地址变更）业务当日（最快60分钟）办结，实现企业一般抵押登记业务（不含在建工程抵押）当日办结（不包括批量登记情形）；
确保在今年6月底前实现涉企不动产登记业务4个工作日内办结；
3：“三个减少”
减少登记工作环节，减少登记申请资料，减少登记工作时限；
0:“零跑动”
全力打造广州“e登记”模式，实现企业网上申办不动产登记，推进企业“零跑动”。
获得电力
简程序：
广州已实现企业群众9成办电项目“一次都不跑”，目前高低压用电报装环节数从5个压减为2-3个，缩减近60%；用电报装实行“二证办理”，仅需身份证明和产权证明，压减近80%。
降成本：
广州地区全面推行用电容量200千伏安及以下采用低压供电，实现客户节电零成本，累计为小微企业减轻办电成本16.5亿元。
广州在全国率先实行报装投资界面延伸至客户用地红线，截至2018年底，累计为客户减少投资38亿元。
提高供电可靠性：
去年中心城区全年平均停电时间压缩到1小时以内，建设多个高可靠示范区，年平均停电时间不超过2分钟。
不断缩短停电时间：
力争2020年广州中心城区客户年均停电时间低于0.5小时。
专栏统筹：毕征、汤新颖
文/广报全媒体记者贾政、耿旭静 通讯员南宣、郝思远、黎珂珂、穗工信宣、穗规资宣
图/广报全媒体记者王维宣、杨耀烨
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