等额本息和等额本息还款方式，只有了解了计算方法，才能真...，下面是平邑高姐聊房给大家的分享，一起来看看。
贷款等额本息还款
等额本息的计算方法是什么？许多人在选择还款方式时会选择等额本息，但他们可能不太了解它的计算方法。了解等额本息和等额本金的计算方法以及它们之间的优缺点，有助于我们在选择还款方式和合适结清房贷时做出明智的选择。
· 等额本息是一种每个月还本息的还款方式，每月的月供是固定的。假设我们有100万贷款，贷款期限为30年，年利率为4.95%，我们选择了等额本息还款方式。那么，每月需要还多少月供呢？下面我们将分三步详细解释每个月需要偿还的月供利息和本金。
第一步，计算利息。将贷款总额100万乘以年利率4.95%，一年的利息为4900元，然后将其平均分配到12个月中，每个月产生的利息为440025元。
第二步，计算月数。为了方便计算，我们用几代表还款的月数。月供的公式是贷款总额乘以月利率，再乘以[1+月利率]n次方，再除以(1+月利率)的n减1次，将年利率4.95%平均分配到12个月中得到的月利率为0.4125%。将贷款期限30年转换为360个月，套用公式得到每个月的月供为5838元。
第三步，计算本金。用每个月的月供5838元减去利息42425元，得到1213元，这就是第一个月的本金。
第二个月的计算稍微简单一些，因为月供5380元是固定的。第二个月的利息是总房款100万减去上个月已经偿还的1213元的本金，乘以月利率0.4125%得到4120元。第二个月的本金是538元的月供减去4120元的利息，得到1218元的本金。
从第三个月到第360个月，每个月的计算方式都是一样的。在等额本息还款方式下，30年需要支付的总利息为921，572元。在等额本金还款方式下，30年的总利息为744，563元，两者相差17万7，509元。
从最初还款的利息和本金占比可以看出，在等额本息还款方式下，最初的利息占比较大，而本金占比较小。如果您计划在几年后结清贷款，那么选择等额本息可能不太适合。适合选择等额本息的人群是长期还款且还款压力较大的人。
如果您想了解更多关于等额本金的计算方法，请查看我置顶的一个视频。希望这些信息对您有所帮助，关注我，我会分享有用的房产知识。
等额本息提前还款是否划算
最近小川最近在后台收到一个网友的留言，她问：她于2009年底在成都买了套总价80万的房子，当时贷款40万，还款期限20年。这几年手上挣了些钱，想一次性提前还清，结束房奴每月还贷款的生活，想问下小川这样划算吗？
这个问题相信不少房奴们在还贷几年后都有想过，因为10年前的房价还不像如今这么疯狂，那时成都平均房价不到7000元/平，加上各方面收入在不断上涨，月供基本没什么变化，换到现在每月还月供压力还真不大，所以这位网友真的有必要提前10年还贷款吗？其实这个问题很好回答，即根据自己的实际情况来考虑。
在2009年房价还没涨起来的时候，很多城市的贷款利率都是可以打折的，很多人也是享受到了这个优惠，不像现在至少上浮15%。因为基准利率变化不大，就按照目前4.9%的基准利率来算，打7折算下来为3.43%，和现在公积金贷利率差不多。
这种情况下小川真不建议你提前还款，因为银行3年定存利率为2.75%，一些小型商业银行的利率可以做到4%以上，年限更高利率更高，我们保守一点存款利率达到4%还是较容易的，建议把现金流拿去存银行或比较划算。最后，小川还是提醒一下，目前很多城市的基准利率使每年1月1日定期更新的，就是说哪怕10年前是3.43%，但现在是按照利率上浮来还的，如果利率超过4%，对比下银行利率和贷款利率，提前还款更划算。
另外，大家可以注意下还贷比，每月的利息和本金的比例也是不同的，还款的方式分等额本金和等额本息两种，大部分人会选择等额本息，因为每月还款金额相同，但总利息会高于等额本金。我们按照目前不上浮的4.9%的基准利率来计算，贷款40万20年，本金加利益共628266.29元，每月还贷2617.78元，但首月还本金只占984.45元，其余1633.33元为利息，以后每月利息增加4.02元，本金减少4.02元，意味着前10年换了大概20万的利息，今后10年还剩大概6万元的利息没还，既然利息都要还完了，手头的资金不如拿去投个利率较高的理财产品，产生的利息足以抵消高于贷款利率。
综上所述大家可以看出，等额本息提前还款并不都总能帮购房者节省利息的，还可能白白送给银行钱，特别是选择等额本息还款方式，并已经还款不短时间的人，把利息换了大半，剩下的钱还不如去投个利率高点的理财产品。当然，如果真想节省利息，可以考虑在3-5年内还款，这样才能最大程度去给自己省钱。今天的文章数据较多，看起来比较烧脑，你看懂了吗？希望能在这方面帮到你，大家要讲科学、算数据，而不是脑壳一热就凭感觉去提前还款，吃亏的只有自己，给银行送钱。
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