韩国楼市形势严峻！“逆全租”成常态，杠杆风险已达“溃堤”边缘→，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。
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近期，韩国房地产市场出现企稳反弹迹象，但房地产业内人士仍是忧心忡忡，原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动，随着去年下半年以来房价的持续走低，房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。如果韩国政府应对不当，那么今年年末极可能出现全国性房价崩盘、众多购房人破产的混乱局面。
韩国人购房时经常说句流行语叫做“带着全租买房”，意思是购房人在缴纳房屋全款前，可以先将这个房子以全租方式出租，得到相当于整个房款50%至70%的押金，然后再用这笔钱向原房主缴齐房款。在极端情况下，韩国人买房甚至不需要自己出钱，银行的抵押贷款和全租押金足矣。
韩国将银行贷款加全租押金的比例超过房款80%的情况称为“空易拉罐全租”，这个名字给人的直观感受就是这种全租方式带有一定危险性。一旦房价向下波动，租房人将面临无法全额收回押金的风险。然而过去几年韩国房价疯涨之时，全租房屋一房难求，很多急于租房的韩国人只能被迫接受“空罐全租”。
根据韩国央行本月的最新数据，在现有的存量全租租房合同中，面临“空罐全租”风险的家庭比重从去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，数量由5.6万户增加到16.3万户，增长了近3倍。
全租的租期一般为2年，到期后房主没有能力自己掏钱将押金返还给租房人，而需要依靠新租户缴纳的押金。但问题是，如果房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。
目前，“逆全租”在韩国已经形成一种常态，对房地产市场稳定构成了极大威胁。据韩国央行统计，去年年初到今年4月份，面临“逆全租”风险的家庭由51.7万户剧增到102.6万户，增幅达到一倍，有“逆全租”风险的合同占比超过了50%。
据韩国央行统计，随着房价下跌，与现有保证金相比，存量全租合同押金平均数额高出约7000万韩元（约合38.5万元人民币）。如果取样全租押金最高的1%的房屋，合同押金额比目前市价高出3.6亿韩元以上。也就是说，全租市场的押金增量根本无法核销目前的押金存量。
“逆全租”趋势的严重程度在首尔以外的其他城市更高。韩亚证券发布的报告显示，与全租最高价相比，今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%，而在六大广域市下降了18.8%。其中，首尔市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近两年入住率较多的地区分别下降了26.6%和23.4%。
专家预测，从今年下半年到明年年初，“逆全租”现象在韩国将更加严重。因为全租房价格从2021年末开始上涨，到2022年初达到了顶点，在此期间签订的全租合同将集中到期。届时房主必须筹措数亿韩元补齐租户押金差额，大致按每1亿韩元支付40万韩元利息的方式缴纳“逆房租”。
专家认为，这些房主绝大多数不具备返还押金或支付高额利息的能力，只能选择将房屋对外急售，由于这一群体规模较大，房地产市场供过于求的局面将进一步加剧，必定会对韩国房价造成强烈打压，从而形成全租价格继续下滑，购房人资不抵债等恶性循环。
为预防这种崩盘局面的出现，韩国政府已开始着手准备相关对策予以应对。韩国经济副总理兼企划财政部长官秋庆镐最近表示，仅限于返还全租押金的目的，政府正在讨论放宽个人总负债本息偿还比率（DSR）限制，这项政策最晚将在7月份实行。
可以看出，韩国政府给出的答案是用出租方申请贷款的方式平息“逆全租”风波。但问题是，房屋所有人不但要承担房价下跌的损失，还要支付抵押贷款和全租保证金返还贷款的双重本息，其财务状况必将急剧恶化，在必要时刻很难摆脱抛售房屋的选择。从短期来看，维护韩国房地产平稳仍是摆在韩国政府面前的一道无解难题。
转自：经济日报（作者杨明），原标题《韩国房地产市场形势严峻》
来源： 中国经济网
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相信大部分淘宝卖家都遇到过店铺转化率不高的问题。
淘宝的流量其实已经讲过很多遍了，提升起来并不难。
今天特别针对淘宝的转化率的提升做一定工作经验的分享。
一、经常遇到的问题
我们通常转化率一般会出现这几个问题：
有流量，但是转化率很低或者没有。
操作新品的时候，店铺日访客量80-100以上了，转化率还是没有或者很低。这个时候通常商家一般都会觉得是自己产品有问题。这个很常见。
转化率低于同行平均水平。始终提升不上来。
一般这个时候，是单品成功渡过新品期，每天有单。或者几单。但是始终就是定位这样的一个基本起色阶段了。转化率无法达到行业平均值。单品无法突破瓶颈期。
一般都是上述两种情况，要是有其他的情况，欢迎补充。但是具体的问题还需要更多的具体分析，若是你有店铺的各种问题，可以私信我，一起分析一下。
如何判断我们店铺转化率高低，是否达到行业平均值。
打开生意参谋-运营视窗-查看一周或者按月数据的转化跟同行的对比。
参考两个标准，最低标准是需要高于同行同层平均。最好是能达到同行同层优秀的平均水平。
前期新品期间，至少要达到行业同行同层平均。
款式稳定后，需要达到同行同层优秀水平，才可以。否则都是需要改善提升转化率的。
三、具体从哪些方面去提升店铺转化？
产品主图在上架的时候，需要重点测试并且优化。
上架的之前多做几份主图。然后进行测试。选择点击率最高的主图，跟加购率高的主图就行了。这样就能确保主图优质。主图在做的时候也可以参考同行的优质主图。
排查店铺的人群、消费层级是否跟主推产品的特性相符。若不符合需要调整。人群标签的符合，是转化率高的核心。
人群的性别，主要年龄段是否符合商品特性。举个例子，我们做宠物用品，那就人群基本就是需要80%以上的女性，18-30岁的女性占比60%以上，标签才会精准。转化率才会高。
淘气值需要800-1000以及1000以上才会优质。
消费层级需要符合店铺产品的的一个具体价格定位。
这些能按照标准完成，转化率十有八九是没问题的。
产品详情页的文案与制作，需要优化测试达标。
详情页的好坏，主要从测试的加购率，以及人群停留市场来判断，加购率越高，停留时长越长。详情页也好，优质的详情页也是影响转化的核心因素。
4.评价，买家秀，问大家，点评团，都需要重点优化
不管是什么样的产品，好评晒图，问大家，这些都是影响转化率的核心因素之一。因此在这块里面，也需要好好下功夫的。
5.价格因数影响极大。
说价格这里，并不是让大家全部去做低价商品，增加转化率。首先是需要大家的产品价格设置，促销设置，起码跟优质同行平均是差不多的。
其次你是高端商品就引进高端标签的人群，若你是低端商品，就去引进低端消费层级。匹配度符合，转化率自然不会低。
目前就写到这里，当然，影响转化率的不仅仅目前这些内容，还有很多其他的方面，欢迎各位补充交流。
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