存量房贷利率今日下调！有人一年下来利息支出可节省2万多！，下面是齐鲁壹点给大家的分享，一起来看看。
贷款利息4.3
“这次银行客服经理明确告诉我9月25日后可以下调到4.3%，明年1月后可能还能再降到4.2%。这样每个月可以少还1000余元。”成都的赵先生对记者表示，2022年1月他在成都一家银行签订的房贷合同，贷款金额130万元，当时贷款利率5.88%，算的首套房，近两年陆续降到了5.53%
据央行此前通知，9月25日起，各家银行即将针对存量首套房贷利率进行调整。《》记者注意到，此前各家银行已纷纷发布关于调降存量房贷利率政策。9月初，工行、农行等多家发布了存量首套住房贷款利率调整细则指出，自动符合相关条件的将批量调整，无需借款人申请。
存量房贷利率下调惠及万千百姓，近期公众对此尤为关注。目前，讨论度最高的两个话题便是“房贷利率究竟如何调？”“每月月供能少还多少？”。对此，《》记者采访了四川、浙江、山东、上海等地多位贷款用户及银行从业人士，请他们现身说法。
上海有用户房贷利率可调将至LPR不加点成都的赵先生于2022年1月与当地一家银行签订的房贷合同，贷款金额130万元，当时贷款利率5.88%，算的首套房，近两年陆续降到了5.53%。
赵先生告诉记者：“这次银行客服经理明确告诉我9月25日后可以下调到4.3%，明年1月后可能还能再降到4.2%。这样每个月可以少还1000余元。”
家住宜宾市叙州区的市民王先生于2019年贷款90万元购买了人生的第一套住房，贷款期限30年。
“当时我的房贷利率和大家都差不多，执行5.8%，后来随着lpr调整降为5.15%，但和现在的房贷利率相比还是有点高，说实话我们都准备筹钱把房贷还了。”王先生称，首套房房贷利率调整政策落地后，如果按政策他们的房贷利率最低可以调成4.2%，每个月可以少还利息530元，总共少还利息近17万元。
记者注意到，由于各地区政策不同，使房贷调降幅度也不同。例如，上海有用户可调降至LPR不加点。
家住上海浦东新区的刘先生向记者表示，关于存量首套住房贷款利率调整的政策发出后，他通过上海银行公示的联系电话前来咨询，2015年首次购房后在上海银行杨浦支行申请商业贷款500万元，目前执行LPR加10个基点。
根据新政，刘先生本次可调整至LPR不加点，按照等额本息的还款方式，利率下调后，每月可以减少还款近300元，刘先生目前贷款距离到期还有22年，预计下调利率后一共可以省下7.9万元。刘先生：“非常开心，虽然省下的钱并不算很多，但秉承着积少成多的理念，也算是一笔意外之喜，计划了很久家庭出游活动也可以因此提上日程。”
山东有用户一年下来利息支出可节省2万多山东的孙女士，是某企业的业务管理人员，2022年7月她在济南市限购区域内某知名小区通过齐鲁银行贷款购买了一套大面积、精装修、改善型住房，根据当时“认房又认贷”政策，孙女士家庭名下还有一套小户型婚房，因此办理贷款时按照二套房贷利率，也就是LPR+60BP执行。
目前，这笔房贷余额还有220余万元，平均每月还款额1.2万余元，等额本息还款，最近一个月贷款利息将近9000元，当前执行利率为4.8%。
存量首套住房贷款利率调整政策推出后，根据济南地区当前最新住房贷款套数认定政策，孙女士目前可以按照首套房贷最低限利率给予下调，利率调整后可降至LPR-0.2%（4.0%）。
图片来源：央行网站
孙女士的贷款利率调整后，贷款月利息金额降至了7300元，月利息支出节省出近1700元，一年下来利息支出可节省2万多。
有银行表示将持续做好存量首套个人住房贷款调整工作除了贷款用户，记者还采访了多家国有大行客户经理。农业银行一位客户经理告诉记者，该行客户李先生，工作单位为武汉艾尔美科技有限公司员工，于2018年1月22日向申请1笔个人一手住房贷款，用于购买湖北国展中心广场房产。该行于2018年1月24日向客户发放1笔金额84万元，期限30年，还款方式为等额本金递减还款，利率类别为固定利率，执行利率为5.635%的个人一手住房贷款，该笔贷款月还款额为5554.7元。
客户经理为其测算了调整后月还款额，并告知客户其利率转换后于9月25日调整执行利率为4.3%，月还款额为4703.33元，较最后一期月供减少851.37元。
中国银行一位客户经理对记者表示，9月18日，广西的谭先生在该行公众号关注到存量首套房贷款利率下调公告，并前去网点咨询相关事宜。其贷款本金153万元，目前利率5.77%，他本人想知道本次是否能享受到利率下调，若能下调则能调至多少。
据悉，网点零贷经理经过贷款信息查询后表示谭先生目前完全符合利率下调的条件，最低可以下调到对应期限的LPR。谭先生目前贷款余额约145.87万元，剩余贷款期限321个月（约27年），当前执行利率为5.77%（LPR+147bp），采用等额本息的还款方式。
经该网点零贷经理测算，在10月25日调整后，谭先生的贷款利率可由5.77%（LPR+147bp）下调为4.3%（LPR+0bp）。黄先生的月供将由原来9036元降至7644元，每月减少月供1392元，每年节约利息支出16704元，预计贷款期限内利息减少合计446730元。
2019年1月，刘先生在北京购置了新房并在工商银行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年，每月还12700左右。由于刘先生曾经在外地用贷款购买过住房，按照北京当时“认房又认贷”政策，刘先生的贷款按照二套房贷利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，即5.88%，后来转换为LPR定价后为LPR+108BP。
经工商银行核实，刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，贷款利率可降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR不加点。调整后，刘先生的贷款实实在在降低了108个基点，每月还款10800左右，较之前减少了将近2000元。
工商银行表示：“将持续践行人民金融理念，坚持金融为民利民、便民惠民、亲民善民的原则，持续做好存量首套个人住房贷款利率调整工作，切实把政策落实好，为服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生贡献工行力量。”
房贷5.8转3.8
在调降存量房贷利率存在较大难度的背景下，近日，网上出现了不少降低房贷利率的“实用贴”，包括熟人交易、转贷降息以及商贷转公积金等，似乎为“高位站岗”的客户群带来了曙光，那么，这些方法可行吗?
如何啃下这块利差“大饼”
近些年，房贷利率经历了一个“抛物线”的走势。以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，到了2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。
2018年12月，首套房贷利率开始掉头向下，而到了今年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，3.8%开始成为房贷主流。
对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理压力和真金白银的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但“高位加点”却是固定的。
以20年期、等额本金的100万房贷为例，5.8%的利率下，支付利息款超过了58万，而3.8%的利率下，利息仅为38万，两者相差20万之多。
存量房贷与新增房贷之间的利差过大，如何尽可能地减少利息支出成为当下讨论的热点，虽然调降存量房贷利率是一个方法，但目前来看实施难度较大。
中信证券首席经济学家明明认为，一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间;另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
除了调降存量房贷利率以外，网上也出现了不少房贷“降息”攻略，那么这些方法可行吗?
存在不确定性
首先来看熟人交易模式，该方法的原理是：父母与子女或者与其他近亲属之间进行房屋过户，这样，既可以实现房屋仍在“自己人”手里，同时，买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。
“这种方法看上去可行，但存在一些风险和考量。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说，房子过户给亲属以后，那么房子的所有权就不再属于卖方的了，即便买卖双方是亲属，但日后有可能出现所有权纠纷的风险。
“另外，亲属过户同样需要缴纳相关的税费，如契税、增值税、个税、贷款手续费、过户手续费等相关费用，那么，这些费用与节省下来的利息相比孰多孰少还需要审慎考量。”郑大源说。
而更为重要的问题，关系人之间买卖房产能否申请按揭贷款，不同银行的政策是不同的。
“只要我们认定为关系人，就不可以做按揭贷款，这是不合规的。”一大行个贷部工作人员对第一财经说。
不过，另外一家银行个贷部工作人员并未明确表示关系人过户不能贷款，“我们一般会按照新的贷款利率进行发放。”该工作人员说。
转贷也违规
其次是转贷降息，也就是将住房按揭违规转为经营贷、消费贷等。
近一段时间，一些不法中介频频向客户推介房贷转经营贷的业务，甚至声称转贷以后，房贷利息少一半。对此，监管也多次提示了相关风险。
首先，经营贷须用于生产经营周转，不法中介通常使用空壳公司协助客户申请经营贷，而工商部门和银行贷后经常会走访企业，一旦发现这些公司无实质经营，或是不再给客户续贷，或者要求客户提前还贷，这都会导致客户的资金链紧张，甚至出现抵押房产被查封的风险。
其次，不法中介往往怂恿客户使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，客户“转贷”后的综合资金成本甚至可能高于房贷正常息费水平，即便申请经营贷失败，客户仍需偿付相关费用。
另外，经营贷、消费贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷、消费贷的期限较短，如果后期不能续贷，或者经营贷、消费贷的利率突然升高，都会给客户带来损失。
所以，转贷降息的方案存在极大的风险，是不可行的。
惠及人群有限
最后是商贷转公积金(下称“商转公”)，该方案也是在众多房贷惠及政策中呼声最高的，去年9月份，曾有多个城市密集发布“商转公”政策，目前开放“商转公”的城市依旧在持续增加中。
比如，扬州自2023年3月1日起开始受理首次使用公积金贷款申请人家庭的“商转公”贷款申请;自2023年4月1日起全面受理符合条件的申请人家庭“商转公”贷款申请。
第一财经不完全统计显示：目前有20余个城市推行“商转公”，但除此以外，大部分城市并未开通。
比如，北京目前不能办理该业务，北京住房公积金管理中心在回复“建议北京开通商业贷款转公积金贷款的问题”时表示，两种贷款的资金主体、对象、利率、审核等方面存在很大差异，贷款一旦发放，再将债权转让就存在诸多问题。
另外，“商转公”需要“先还后贷”。也就是说，申请人要自筹资金先结清商业银行个人住房按揭贷款，才能够再办理住房公积金个人住房贷款，而这笔资金从哪里来还是个问题。
此外，由于公积金贷款额度有限，在推行“商转公”的地区，该业务惠及人群或相对有限。
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