签了房屋买卖合同，但买家贷款迟迟下不来，怎么办？，下面是金投手闲话理财给大家的分享，一起来看看。
二手房买家贷款下不来
如今，随着房价的上涨，很多二手房买卖都采取银行贷款的形式。那么，贷款能否批下来、何时批下来，就成为关系到买卖双方各自利益的重要方面。
如果在《房屋买卖合同》的订立与签署中，没有对按揭贷款方面做出必要的明确，那么，房主可能面临“无限期等待”的尴尬局面。
说一个发生在我身边的实际案例。
由于生意周转，朋友小王准备卖一套位于天津塘沽的房子，买主提出以银行按揭贷款形式付房款，朋友同意，于是双方就签署了《房屋买卖合同》。
不过，虽然买主去银行申请了按揭贷款，但由于买主自身征信有瑕疵，再加上朋友的房子房龄较长（近30年），因此贷款特别难办。
因为有的银行针对高房龄住宅，贷款比例很低；也有的银行可以做高比例贷款，但最多只能贷20年，没办法贷到30年。
于是，买主为了争取自己的利益，频繁更换银行，三个月之后还没确定贷款方案。
小王可就沉不住气了：你三番五次换银行，啥时候是一站啊？买家可不着急，他说我得找一个自己满意的、利息又低期限又长的银行做贷款才行。
又等了半个月，买家还没敲定贷款银行，小王那个气啊，他索性找到律师，要求解除合同，同时追究买家的违约责任。
不过，当律师仔细看了一遍买卖合同之后，遗憾地说：根据合同中的这项条款，恐怕您还得等下去：
第八条、买受人因自身原因未能获得贷款机构批准的（包括未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续向其他机构申请贷款，直至贷款批准。
小王这才傻了眼。他说这是中介给我的标准范本合同，没细看就签了，没想到这么太坑人了！
啥叫“直至贷款批准”？那不就是无限期等下去吗！虽然懊悔不已，但总得想办法解决，不能真就傻等下去啊。
在律师的建议下，朋友首先与买家沟通了这几家银行给出的贷款方案，随后，律师根据具体情况出具了一封《律师函》，要求买家在15日内在已批准贷款的三家银行中选择一家，或者全款购房，否则将追究违约责任。
迫于压力，买家最终选择了其中一家银行做按揭贷款，朋友的房子也算卖出去了。
相信在实际的二手房买卖中，很多朋友也遭遇过类似的情形。
那问题来了，为什么标准的买卖合同中，会存在“双方同意买受人继续向其他机构申请贷款，直至贷款批准”这一条？
首先，各大银行针对二手房贷款的资信要求、抵押物（房子）的要求不尽相同，有的银行相对严格，有的则宽松。大体来说，房龄越老的房子，批贷越不容易，贷款成本也越高；越新的房子，越容易批贷，贷款成本也越低。
而且，目前选择贷款的买家，有相当一部分人是因为手头的钱只够首付，如果不批贷款就真的买不起房，所以他也只能多试几家银行去找合适的贷款方案，减少首付与月供压力。
从这个角度来说，允许买家多试几家银行是合乎情理的，但问题在于，要有一个起码的期限。
如果找了若干家银行但都没有批贷，说明个人资质存在很大问题，你再找几家银行也没用；或者这几家银行批准的金额都是100万，那说明你最多也就能贷100万。
这种情况下，如果还想买房，就应该自己补足贷款差额，而不是一味的找其他银行，耽误时间。
实际上，对于贷款申请未批准或已批金额不足的情况，房主并非只有“直至贷款批准”这一个选项。
大家有空留意一下，中介提供的所谓“范本合同”里，其实是有三个不同的方案可供勾选。
1、 买受人自行筹集剩余房款并支付给出卖人；
说白了，就是差多少钱自己补多少钱。假如除去首付，还需贷款100万，银行就批了80万，剩下那20万您买家自己掏腰包。
个人认为，这条方案对房主是最有利的。如果买家不掏钱，100%违约。
2、买受人继续向其他机构申请贷款直至批准；
这条就是上面案例中的选项，也是中介经常默认选择的方案，同时也是最不利于房主的方案。
我们上面分析了，这条方案虽然有合理性，但缺乏期限约束，因此我们需要加上补充条款，如：
在贷款申请被银行拒绝之日起的15日内，最多可再向1家（或2家）银行继续申请贷款，并选择在其中之一办理贷款手续。
这样一来，可以有效约束买房人在力所能及的情况下，及时履行房屋买卖合同。
如果买房人在此约束之外还想继续申请贷款，那么就属于违约行为，房主可追究违约责任，要求双倍赔偿定金并解除合同。
3、本合同自动终止，买卖双方互不承担违约责任，已收定金和房款如数退还。
这条对于业主而言，也存在不合理性。
办理贷款是买房人单方面的义务，因为房子是你自己选的，贷款能否批下来、能贷多少钱就完全取决于买房人本身的资质。如果贷款失败，无责解约对房主显然不太公平。
所以，如果大家选择这条方案，建议加上补充条款，如：
本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但买受人应向出卖人支付X万元的补偿金，用于弥补合同履行期间房屋无法出售的时间损失。
上述三条，买卖双方应本着沟通协商的原则进行选择，而不是凭借中介默认的勾选就完事。
建议二手房的房主，尤其是房龄超过20年的老房，针对《房屋买卖合同》中的贷款方案一定要谨慎选择，必要时可以加上上面说的补充条款，进一步维护自身利益，避免陷入“无限期等待”的尴尬局面。
过户之后银行拒绝放款
房产中介私吞客户148万首付款
前两天的新闻，作为从业者还是想跟大家分享下，现在好像是个人都能做房产中介，对学历、素质等没有任何要求，这就造成了整个行业鱼龙混杂、良莠不齐，现在买房，动辄几百万，相信是大多数人一辈子买的最贵的东西了，所以选择靠谱专业的服务人员真的很重要。
在这里想跟大家强调的是：
1、不管是通过哪种房产中介，购房款要么打给房东本人，要么打到资金监管账户，一定不要把购房款打到房产中介个人账户。找房产中介付中介费的主要目的是为了减少房产交易中的风险，别最后花钱反而坑了自己。
2、签订合同时需要支付的是定金，定金一般3-5万，不超过10万。付过定金后，买家准备材料申请银行贷款，材料齐全后一般15天（因时、因地会有不同）会出审批结果，贷款通过后才走到付首付款流程。视频中签了合同就付首付款，这操作风险太大。
3、首付款的支付也有讲究，一般正规小中介的操作是过户当天，确认当天可以过户后，支付相应的首付款。但是先过户还是先付首付款，这个问题。。。。。。大中介的操作是过户前，买家把首付款打到资金监管账户，过户后，一般1个工作日，资金监管账户放款给卖家，大大的降低了交易中的风险。
房产交易中还有很多的细节，一个细节没有处理好，风险就会大大增加，篇幅有限就不一一展开，以后遇到具体案例再跟大家剖析。
大家在房产交易中遇到的问题，欢迎随时留言或私信咨询。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"二手房买家贷款下不来（过户之后银行拒绝放款）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/159566.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
