中介做高评估价 多贷款（二手房评估价中介可以左右吗）

提高评估价来凑首付？购房者一定要小心，下面是房天下资讯给大家的分享，一起来看看。

中介做高评估价 多贷款

通过提高评估价，可以降低首付门槛，甚至零首付。更令人惊讶的是，还可以从银行多贷出一笔钱来帮你还按揭。

这究竟是怎样一种操作？

提高评估价，到底为了啥？

“我说不够钱给首付，地产经纪说没事，可以帮我提高评估价。”最近，读者林小姐前来询问羊城晚报记者：她看中了荔湾区一套30多年楼龄的老学区房，实际售价为275万元，但是地产经纪告诉她一条“好桥”(粤语，指好主意)，称可以提高评估价，预计可向银行贷款260万元左右，首付只需要给十来万元，这到底是怎么回事？

羊城晚报记者专门采访了广州某按揭公司负责人伍先生。伍先生表示，银行按照评估价来放贷，评估价由评估公司来定，所以不排除有一些不规范的中介公司和评估公司有猫腻。

按照林小姐的情况，因为这套房子是楼龄较长的框架结构物业，正规的评估机构可能会把评估价定为卖家报价的七八成。也就是说，275万元的房子，评估价大概是190万-220万元。如果以220万元的七成来贷款的话，这套房子的正常放款金额是150多万元，买家要支付120万元左右的首付款。如果可以提高评估价贷到260万元的话，那就是说，275万元的房子，买家只要十来万元的首付就可以购买了。

不仅零首付，还多贷出40万

无独有偶，羊城晚报记者日前也收到一条来自地产经纪的推销短信。推销短信称： 一套940万元实收的骏景花园六房单位，可以提高评估价到1400万元。这个地产经纪还打出“零首付，还给你多贷40万元，一年的月供都有了”的广告。

评估价比实收价高出足足460万元，这则短信是否属实？

羊城晚报记者咨询了业内人士，一位不愿意透露真实姓名的曾先生说，像骏景花园这类房子，楼龄较短、地段好，物业价值高，提高评估价的通过率会比老旧学区房高一些，但这种一下子多贷四五百万元的申请其实风险非常大。因为一来银行会核查，只要查出来就是骗贷，贷款会被收回；二来就算可以顺利批下贷款，买家未来的月供压力也会相当高。

羊城晚报记者对比后发现，如果按照1400万元的评估价来贷款，未来要足足多支付180多万元的利息。

作假有风险， 成本会大增

这么看来，提高评估价就是“空手套白狼”。比如上述骏景花园的案例，如果炒房客有意从银行骗贷的话，不仅不用掏首付款就可以买下房子，还可以多贷40万元，用于支付半年多的月供，而在这半年多内，炒家只要找到下家接手，就可以再赚一笔。

据羊城晚报记者了解，提高评估价的做法在前几年比较多，那时炒楼之风较盛，不少投资客利用这种方式炒房。但是近几年调控从严之后，两年禁售、严格限购等政策的出台，已经基本杜绝了这种炒房方式的可能，如今还想通过这种方式炒房，投资客极可能会被套牢。

而值得提醒的是，也有一些购房者并非为了炒房，只是想尽快买到房，在不法中介的诱导下，用这种方法凑首付。

一些地产经纪和评估机构有长期合作关系，声称只要买卖双方同意，额外多缴几千元的评估费就可以提高评估价，对这一点购房者一定要非常谨慎，因为这种违规做法就是空头支票，骗贷本身是严重的失信违法行为，是一定不会被写入合同的(就算写进合同也属无效合同)，那么，假如提高评估价后贷款申请被驳回怎么办？最后的烂摊子还是要购房者自己来收拾，违约成本要购房者自己负责。

伍先生进一步提醒购房者，就算提高评估价后侥幸通过了银行审核，但提高评估价其实也意味着买家要向银行多贷一笔钱，月供压力会大大增加，成本也会大大增加，只求一时痛快少交首付，日后很可能会面临断供的风险。

作者简介：符玉敏（维系：hfq6018,：1317 89 860 18），海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标

二手房评估价中介可以左右吗

（标的上拍页面）

买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。

这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。

起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。

加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。

保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。

评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。

在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。

在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。

保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。

【起拍价确定】

网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。

注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。

在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。

多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。

法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：

01 与被执行人议价。

法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。

（协议价笔录页面）

一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。

如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。

如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。

目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。

如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。

02 评估公司定价。

评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。

为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。

评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。

通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。

（标的附件公告页面）

目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。

03 网络询价。

目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。

（京东网络询价报告页面）

（阿里网络询价页面）

（工商银行融e购网络询价页面）

网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。

这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。

（标的上拍页面）

这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。

但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。

（Lianjia挂牌房源页面）

房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。

目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。

04 定向询价。

定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。

在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。

由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。

竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：

01 周边二手房中介。

可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。

了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。

了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。

标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。

02 二手房平台。

一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。

值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。

03 网络询价。

一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。

这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。

为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。

针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。

通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。

根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。

此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。

（调研报告目录）

买法拍房，从看尽调报告开始。

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