郑州首套房贷利率降至3.8%？超10个城市或跟进？，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
郑州第二套房贷款利率
1月29日，春节假期后的第二个工作日，郑州市传出可以执行3.8%的房贷利率及20%首付的优惠政策。郑州本地多位相关销售渠道和房产中介人员向南都·湾财社记者确认房贷利率下调属实：“首套房房贷利率下调至3.8%，首付还是三成没有调整。”
据悉，本次调整之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。从执行情况来看，据河南多家媒体报道，郑州首套房按揭贷款年利率自即日起下调，包括中原银行、工商银行、中国银行等银行都已经在落实此类政策，也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。《河南商报》提到，中国工商银行郑州惠济支行工作人员称，目前暂时还未收到上级通知，不过如若有楼盘确认放款，他们也会进行申请跟进。
从4.1%下调到3.8%对购房者来说意味着什么？以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，利率下调后月供由4831.98元降至4659.57元，即每月减少172.41元的贷款，利息总额总共减少了6.21万。
对于郑州成为节后全国首个政策大尺度放松的城市，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这充分体现了郑州在房地产金融市场方面已经有积极的动作。他进一步分析道，“部分银行虽然还没有收到通知，要根据总行统一安排，但总体上预计1月底都会执行此类政策。”
“从4.1%到3.8%，实际降低的月供并不大。也就是说，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降的情况下。它只是供需两端一揽子纾困政策的一个，要与其他政策结合起来，一块发挥作用。我预计，从1月楼市疲弱的状况看，后续还有其他城市跟进，而且首套房贷利率还会下降。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，郑州房贷利率降至3.8%是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的中心城市，但3.8%的利率还有下调的空间。他认为，在房价继续下跌的情况下，继续降低按揭利率是确定的。对购房者来说背负债务买房并不划算，利率至少要降至3%左右的保本理财利率。
据了解，首套房贷利率“不设下限”的政策源自1月5日人民银行、银保监会发布的通知，通知显示，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
据国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2022年9-11月，天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海共计38个城市的新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。
其中，郑州新建商品住宅销售价格指数已环比下跌17个月，二手房价格指数同比下跌11个月，而且跌幅居前。
“郑州打响了新年‘降首付降利率’的第一枪，信号意义非常强。”严跃进进一步提到，当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月份房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。
南都·湾财社记者 孙阳
郑州二套房贷款比例
在中央有关部门打响了楼市政策优化发令枪后，8月3日，郑州15条楼市新政很快落地。
大力减免税费、取消楼市限售、落实“认房不认贷”、调整存量房贷利率，郑州在逐步细化落实这些政策措施。
与此前相比，本次调控有何不同？对楼市有何影响？从全国来看，随着更多城市跟进落实调整，楼市政策还可以怎样落子？
图/图虫创意
打响楼市政策优化第一枪
8月3日，郑州市房管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》共15条，涉及支持青年人才安居、多子女家庭购房、金融信贷等多方面楼市政策优化。
对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向中国新闻周刊表示，自住建部提出优化楼市政策以来，郑州打响楼市政策优化第一枪。
从具体内容来看，此次政策优化调整有一定看点。
首先是税费减免力度较大。在其15条楼市政策中，前三条和第七条均涉及税费减免。
其中第一条规定，毕业3年以内来郑新就业青年人才今年底前首次购买新建商品住房，在原有青年人才购房补贴的基础上，再按照100%的比例给予购房契税补贴。
第二条规定，生育二孩、三孩的家庭今年底前在郑购买新建商品住房，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。
第三条规定，今年底前在郑购买新建商品住房的购房者，以货币的形式给予一定比例的购房契税补贴。
对于购买新房而言，其主要税费即为契税，此次郑州楼市新政的前三条基本覆盖了市场的主力购房群体，凸显了郑州通过税费减免让利给新房市场消费者的用意。
而在二手房交易税费上，此次楼市新政也给予了一定优惠。《通知》第七条规定，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对个人所得税予以退税优惠。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
郑州市房管局有关工作人员表示，《通知》主要聚焦于降低居民购房负担，区分不同情形来提供支持，基本做到了精准施策。
与此同时，此次郑州还取消楼市限售措施。《通知》规定，暂停执行“2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
另外，在金融信贷方面，郑州楼市新政提出，及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限，落实“认房不认贷”政策；鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
对此，曹晶晶表示，在中央有关部委提出“认房不认贷”、调整存量房贷利率后，郑州是首个明确发声进行调整的城市。
本次楼市新政，在发力需求端的同时，供给端也出台了多项措施。
其中规定，稳妥推进城中村改造和城市更新，落实土地款分期缴纳优惠政策。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置；未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。
58安居客研究院院长张波对此表示，本次郑州楼市新政将作用于供需两端，政策效应需密切关注。
突然掉头向下
自从2021年下半年以来，楼市调控政策开始逐步松动，郑州已出台多轮楼市新政。
今年4月，有消息称，郑州调整楼市限购政策，二环外取消限购，二环区域内正常限购。限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策。
对此，张波表示，结合郑州的限购区域来看，郑州的新盘项目主要集中于二环外，这意味着郑州的楼市限购政策很大程度上出现了宽松。
此后数月，郑州楼市成交很快出现了变化。4月，郑州商品房销售19651套，较去年同期增长了155.24%；商品房销售面积160.9万平方米，较去年同期增长了70.83%。
在今年6月，郑州商品房销售23478套，较去年同期增长了74.80%；商品房销售面积178.88万平方米，较去年同期增长了13.12%。
对比2022年6月以来的逐月成交情况来看，这一成交套数和面积均至少创出一年来的新高。
但这一势头在7月份忽然出现了变化。7月，郑州商品房销售8238套，环比6月份大幅下降了65%，甚至比2022年7月的10936套还下降了两成。
从全国楼市来看，今年6、7月份，楼市整体走势不容乐观。
据中指研究院监测显示，7月，一线城市新房成交面积整体环比下降14.5%，二线代表城市环比下降55.4%，三线代表城市成交量环比下降59.2%。其中，青岛降幅61.8%，宁波降幅53.2%，扬州降幅56%。
无疑，7月郑州商品房环比下滑65%的势头在全国也较为突出。
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随着中央有关部门打响了楼市政策优化的发令枪，8月3日，郑州新一轮楼市措施正式出台。
从市场反馈来看，在二手房挂牌量增多的同时，挂牌价格仍在下滑。安居客数据显示，当前郑州二手房挂牌价相比去年同期降幅基本在3%—5%。
自8月4日以来，郑州商品房日均成交量保持在200套左右的水平，目前尚无太大起色。
对此，张波表示，相比于今年4月的取消限购，取消限售及税费减免对楼市的影响要小一些，部分城市楼市优化政策工具已然不多。
就本次郑州楼市政策调整而言，一方面，相比于此前，政策优化的空间在逐渐减小；另一方面，部分政策如“认房不认贷”虽未出台落实细则，但目前郑州的二套房实质上首付比例明显低于大部分二线城市水平，政策效力空间不大。
张波认为，郑州楼市当前问题主要还是需求不足，尤其是信心不足。
如何扭转？
就后市而言，楼市预期难言企稳。
中指研究院监测数据显示，2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。其中TOP100房企7月销售额同比下降34.1%，单月销售额同比连续两月大幅下降。
分析人士指出，新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。
数据显示，今年1—7月，除少数核心城市外，土拍市场总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降27%。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，2023年以来，中国房地产市场形势出现了较多的新变化，市场预期也出现了从相对乐观到相对悲观的剧烈变化。
张波表示，当前，重构楼市信心要整体布局，需要从多个方面着手。一是政策面持续释放利好信号；二是当下快速出台实质性的利好政策，包括供给端和需求端，政策发力因城施策，要快且准；三是从全国一盘棋着手，通过带动一线城市的市场交易回升，提振市场信心，从而带动全国市场。
邹琳华表示，对于很多城市而言，目前处于阶段性的“供大于求”阶段，房价短期调整不可避免，政策可以平滑市场调整曲线。但也有一些城市比如北京等，市场并没有显著的“供大于求”，市场不景气主要是受收入预期和房价预期的影响。适度的政策支持有利于这类城市房价尽快企稳，避免持续下跌。但由于大环境的影响和房价绝对水平过高，即使给首次和改善性需求充分政策支持，这些城市短期房价大涨的可能性也基本不存在。
8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，其中指出，积极扩大国内需求，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
日前，一线城市北京、深圳、广州的住建部门相继表态，将结合实际推出有关政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
8月4日下午，南京发布房地产市场新政，包括发放购房补贴、推行房票安置、建立安置房源超市等。
曹晶晶表示，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效需要一个过程，这需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在销售企稳之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。
张波建议，一线城市不宜一次性出台过猛的优化政策，在整体宽松的预期下，可以多次渐进式推出利好政策，并根据市场反馈，调整政策出台的节奏和力度。“毕竟，平稳健康发展才是楼市调控的基本出发点。”
作者：刘德炳
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