存量首套房贷利率明起下调，购房者打消提前还款念头，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
贷款一次性还清利息
工商银行清远市清城支行在今年9月12日接到客户刘小姐关于个人按揭贷款提前还款的电话咨询。为减轻利息支出，刘小姐计划办理50万元的部分提前还款。
在了解到客户是为了减少利息支出的诉求后，银行客户经理向刘小姐介绍了当前存量首套个人住房贷款利率调整的政策细节。这一政策也让刘小姐在最后一刻改变了原本的提前还款计划。
根据8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明天起（9月25日），存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。不少购房者的存量房贷利率将迎来不同程度的下调。
市场分析认为，降低存量按揭利率有助于部分缓解按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长，同时也有助于减轻居民的债务负担。
打消提前还款念头
家住清远市的刘小姐目前经营着某品牌服饰专营店，2018年5月，她通过建设银行办理了一笔77万元、30年期限的按揭贷款。由于2018年市场利率水平普遍较高，该笔按揭贷款利率达5.77%，还款压力较大。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明天起（9月25日），降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。
9月至今，多家银行发布存量房贷利率调整规则，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。针对购房时按首套执行的贷款，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率。
由于刘小姐原贷款发放时是执行首套房贷利率，按照本次存量房贷调整规则，9月25日，建设银行将集中统一批量为客户调整合同贷款利率。这意味着，届时刘小姐的利率将从现在的5.77%降至4.2%，利息支出将从现在的每月3442元降至2505元，每年共约减少利息支出1244元。
刘小姐也被告知，在利率调整后，建设银行将通过短信告知客户利率调整结果，并可在手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询利率调整结果。
“我可以使用预留提前还款的资金，开拓品牌服饰专营店的规模和新的销售渠道，为新年旺季销售做准备。”听到客户经理的讲解后，刘小姐取消了提前还款计划。
德州市民王先生也是这轮房地产金融政策调整优化的受益者。去年以来，随着房贷利率的下降，王先生觉得自己的贷款利率太高了，而自己在理财、存款上的收益又不断下降，便萌生了提前结清贷款的念头，准备将到期的理财产品和手头的存款都用来提前偿还房贷。
王先生2019年在当地中梁金麟府购买了一套住房，在工商银行贷款59万元，贷款利率为5.685%（LPR+83.5BP）。第一财经记者了解到，截至今年6月底，王先生已提前偿还贷款本金近20万元，并想在近期把剩余的30多万元贷款全部结清。
自看到人民银行提出存量首套房利率可以下调后，王先生便时时关注，9月份该政策终于落地。经咨询，他的房贷利率可由目前执行的5.135%降至4.3%。
“本来还想给父母借点钱，现在不仅不用借了，自己到期的理财资金也用不着了，准备买一辆新能源汽车。”王先生高兴地说，这次利率一下调，剩余的贷款就不想再提前还了。
房地产金融政策的调整优化不仅让购房者节约了利息支出，也让不少金融知识匮乏的购房者避免了损失。
2018年9月，家住沈阳市的梁先生在出售原有住房后，在建设银行贷款115万元，购买了一套住房。客户选择固定利率贷款，利率5.39%，期限30年，按照等额本息方式还款，每月需还款6450元。梁先生经营了一家小微企业，受疫情影响，经营一度陷入困境，受益于国家优惠政策获得了低息普惠金融贷款。
近期，有不法中介建议梁先生利用国家对小微企业的优惠政策，借出利息较低的经营贷款，偿还利息较高的房贷，梁先生动心了。
存量房贷利率调整政策发布后，梁先生得知根据“认房不认贷”政策，自己的贷款可以按照首套住房申请调整为浮动利率，利率将降低为LPR，每个月将少还827元，剩余贷款年限内将节约利息支出23万元，这样的利率水平已经不高于普惠金融贷款。
“建行工作人员告诉我，小微企业普惠金融贷款只能用于生产经营，不能用于偿还房贷，一旦发现用途不符合规定，银行有权提前收回贷款。要是真的利用经营贷偿还房贷，一旦被银行要求提前偿还贷款，企业现金流很有可能断裂。”梁先生表示。
有助于减轻居民债务负担
2022年末，部分银行机构为了缓解按揭贷款早偿压力，阶段性暂停了线上预约申请，一下让提前还房贷现象成为社会关注的焦点。
央行数据显示，2023年上半年，按揭贷款累计投放达到3.5万亿元，但新增约-2000亿元，同比少增了7400亿元，6月末，按揭贷款余额同比增速为-0.7%，自有统计以来首次出现负增长。
光大证券金融业首席分析师王一峰测算，今年上半年月均早偿规模接近4000亿元。根据中国货币网按揭贷款条件早偿指数显示，上半年的平均早偿率为14%，去年下半年为11.6%，出现了明显提升。
王一峰表示，降低存量按揭利率有助于稳信贷、防风险。一方面，降低存量按揭利率有助于部分缓解按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长；另一方面，降低存量按揭利率有助于减轻居民债务负担，增强债务可持续性，并释放居民消费动能。
“在过去较长一段时间，个人住房贷款提前还款偏多，此外也存在借款人利用经营贷、消费贷违规置换存量房贷的现象，形成了风险隐患。”光大证券固收首席分析师张旭表示，这段时间以来，金融资产的收益率明显下行，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道，此外，居民存款的快速增长降低了举借个人房贷的需求。所以，相对较高的存量房贷利率使提前还款几成必然。此时降低存量房贷利率是减轻提前还贷压力、减少风险隐患的一个好办法。
按揭房贷提前还款利息怎么算
有消息称，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示，监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
网友热议提前还贷
“亲自跑一趟银行申请提前还贷，没想到要排队两三个月才能达成！”近日，多位市民向南都·湾财社爆料反映，近期向多家国有银行申请提前还贷，被告知需要排长队，扣款时间被安排在四五月份。随后，南都·湾财社记者致电三家国有银行，获悉排队时长两三个月的情况基本属实。
事实上不止广州，“提前还贷”连续多日登上全国各地的热搜话题。
有媒体计算，假设在2018年10月购套，当月全国首套房贷款平均利率处在了5.71%的阶段性高点。以等额本息、固定利率5.71%的方式还100万的商业贷款，贷款年限30年，那么每月还款额为5810.34元，应还利息总额为109.17万。眼下在2023年2月提前还贷20万元，那么每月还款额为4555.07元，相比不提前还款，节省利息17.53万元。
围绕该话题，微博网友展开热烈讨论。
有网友认为“造成这种情况主要是贷款利率降得太快，存量利率和现在贷款利率差距太大造成的”，有网友认为“银行如果缺钱还会再降低，本身就是散户与银行的博弈，建议打工人不要马上开卷”。
也有网友认为，“钱是相对的，而不是绝对，我们说现在还贷20万元，节省17万利息，这是一个事实，但是现在20万是现在的20万，而再过10年，这20万就是现在5万的感觉，甚至还不到5万的感觉。现在钱在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投资，并不一定要省这17万。因为17万是10-20年陆续付出的，时间越久远，相比价值就越低”。
1月住户存款创下单月新高
回顾2021年下半年以来，全国房地产市场进入深度调整周期，2022年货币政策不断发力稳定市场，全年与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调了3次，共下调35个基点。2023年1月，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各地积极跟进调整首套房贷利率下限，2023年以来有近30城调整首套房贷利率下限至4%以下，与之前房贷利率高点相比，部分城市存量房贷利差在200个基点以上，较高的利息支出成为当前居民选择提前还贷的关键影响因素。
除此之外，2022年居民存款总额明显增加，对投资收益、防通胀等的要求也一定程度增加了居民提前还贷的意愿。
人民银行近日发布的最新数据显示，2023年1月份我国人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元，其中，住户存款就增加了6.2万亿元，创下单月历史新高。事实上，2022年居民存款就已经大幅增长，去年全年住户存款增加17.9万亿元，比2021年的9.9万亿元多增了8万亿元，其中活期存款大约增加了4.09万亿，定期存款增加了13.81万亿。
哪种情况适合提前还贷？
值得关注的是，房贷并不是每个人提前还都很划算，提前还贷划算与否，主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。
目前房贷主要有两种还款方式，一种是等额本金，是将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息：是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
业内专家分析认为，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，该支付的利息都差不多支付完了，再考虑提前还款意义不大。
有几类人是适合提前还款的。第一类，有钱任性，提前还了还有充足的余粮，确实还不还都无所谓；第二类，近1-2年房贷利率非常高的人群，比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的，那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这1-2年的人会多些，早些年甚至基准利率还打折的人，三思而后行。
专家建议：适度降低存量房贷利率
针对面对提前还贷潮，关于调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受某家媒体采访时表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。
中指研究院市场研究总监陈文静也认为，当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。
提前还贷潮是否会影响正在复苏的楼市？在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理、广东房协土地与产业中心主任赵卓文看来，2023年的关键，是要达到5%以上的高质量的经济增长，全面提升投资回报水平。楼市和股市，都是重点。房价稳，并有温和上升，才能坚定房地产市场信心。
陈文静认为，购房者大规模提前还贷直接影响着银行的收益和资产配置，对楼市的直接影响相对较小。当前，伴随着各地楼市政策的进一步优化调整，部分城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升，短期看，基本面较好的城市，特别是核心一、二线城市市场有望率先企稳恢复，楼市“小阳春”或在部分城市出现，从而带动信贷端好转，新增信贷可对提前还款额度进行补充，房地产销售市场回暖或一定程度改善银行延迟购房者提前还贷的意愿。
南都·湾财社记者 王艳玲
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