房贷转经营贷灰产调查：利率低至2，下面是小饼干超冷给大家的分享，一起来看看。
商业贷款主要用途
商业贷款利率持续下降，商业贷款抵押贷款将变成灰色资产。
《时代周报》记者从多家房贷公司了解到，目前商业贷款利率已降至3%，最高可达2.9%。您可以先借利息，然后再偿还本金。
海通证券研究所数据显示，2020年和2021年发放的房贷平均利率仍在5%以上，个人房贷利率徘徊在6%左右。经营贷款利率与现有抵押贷款利率存在较大利差。为降低利息成本，抵押贷款机构围绕市场需求，将抵押贷款转为经营性贷款，违规实施以营利为目的的再贷款。
中国人民银行日前发布的二季度金融机构信贷投向统计报告显示，二季度居民消费贷款增速有所提高，经营性贷款保持较快增长。上半年，个人经营性贷款增加2.3万亿元，同比增加7593亿元。
据《时代周报》记者调查，将抵押贷款转为商业贷款涉及多种成本。除了按揭机构的服务费外，很多客户还要支付高额的过桥利息。他们需要购买空壳公司，并且必须支付年度费用来“运营”公司。 。更重要的是，将住房贷款转换为商业贷款还面临取消抵押品赎回权的风险，这会影响信用报告。
图片来源：涂冲
利率已达2.9%水平，利率差异催生灰色借贷行业
“最低利率可以是每年2.9%，具体要看审批情况。”房贷机构员工杨帆（化名）告诉时代周报，目前，商业贷款可以延期10年，贷款期限可以延长10年。无本续借是可以实现的，但需要借助流量优化中介。
随着市场资金成本下降，消费贷款和商业贷款的资金成本下降。上述抵押贷款机构并不是唯一一家经营贷款利率低于3%的机构。
广州一家抵押贷款机构员工李敏（化名）告诉时代周报记者，按照先复利、后本金的方式，年利率为3.2%；另一款产品的贷款期限为10年，每两年首付一次，年利率为3.2%。利率可以为2.8%至2.9%。
另一家规模较小的房贷机构员工刘明（化名）向《时代周报》记者证实，商业贷款最低利率可能是2.9%。在给时代周报记者的推荐方案中，刘明直接省略了利率为2.9%的产品，推荐了年化利率为3%和3.3%的产品。原因是2.9%的产品需要省行审批，这是很有问题的。难度高。
对于商业贷款的资金用途，刘明表示，资金不能流入房地产市场和股票市场，所在机构也不能购买房产和交易股票。但可以操作置换现有抵押贷款。刘明告诉时代周报记者：“签订合同时，必须提供第三方和第三方账户，资金会转给第三方，经过几手转帐。”刘明介绍，利率为3%的产品贷款期限为10年，可随时借用、随时还款，每三年需要结清一次。银行审核通过后即可续贷；年化利率3.3%的产品可借10年。 ，每3年需要更新一次，无需还款。刘明表示，续保两款产品时，银行都会对个人和企业的信用情况进行核查，同时不得出现信用逾期等信用问题，企业不得有被告或经营异常等情况。
目前5年期LPR为4.2%，现有房贷利率按照5年期LPR+浮动基点模型计算。同时，还有部分房贷利率计算模型尚未转换为LPR驱动模型。
据时代周报记者调查显示，工商银行的经营性抵押贷款年利率为3.45%起，贷款期限最长为10年，其中一项循环贷款最长期限为3年。中国农业银行经营性抵押贷款的最低年利率为3.5%，最长贷款期限为3年。中国建设银行经营性抵押贷款年利率3%起，贷款期限最长10年。中国银行经营抵押贷款的最低年利率为3.65%。总体而言，四大银行经营性抵押贷款的最低利率在3%至3.65%之间。
与目前经营性贷款约3%的年化利率和2个百分点的利差相比，现有一笔动辄上百万的按揭贷款，预算为10年，是一笔不小的开支。在利率差异的诱惑下，不少客户产生了再融资的想法。抵押贷款机构在利润驱动下，充当灰色资产再融资的关键环节。
拆解灰色房产再贷利益链
非法再融资的整个过程不可能仅由抵押贷款经纪人完成。
据抵押机构工作人员介绍，完成再融资有8个步骤，包括信息准备、审批、取消、抵押。
据时代周报记者调查，资金来源、抵押机构、过渡基金甚至会计师事务所等主体都可能参与其中，形成完整的利益链。
一家抵押贷款机构的员工告诉《时代周刊》记者，银行高管为他的机构进行了投资。记者要求企查查调查其股东背景，但未核实该员工的说法。一位银行工作人员告诉《时代周报》记者，这是对方的说辞。即使有幕后高管，如果抽查不合格，功劳也会被占用。当涉及到产品包装时，抵押贷款机构会使用包装来避免银行监管。当然，也可能存在银行处理收费优惠的情况。
据刘明介绍，在与银行签订个人经营按揭贷款协议时，银行经理就知道贷款人是通过中介公司介绍的，并且经营贷款是为了替代住房贷款。不过，签约后他却接受了采访。你不能提抵押贷款的置换和中介公司的存在。
获得商业贷款的关键是借款人必须以自己的名义拥有该公司或者是该公司的可见股东。对于一些不符合经营贷款资格的客户，抵押机构会提供“一次性”服务，帮助借款人转让公司，并寻找代理机构，如会计机构，帮助借款人管理公司的长期“运营” 。 ，即制作虚假账户，优化虚构公司和社保缴费的流程，使虚构公司符合发放经营性贷款的条件。
据刘明介绍，转让公司的费用约为5000-6000元，每年“运营”公司的费用为3000元。
同时，再融资需要提前偿还银行抵押贷款、过渡资金，月利息约为1.6%。按过渡资金100万元计算，每月利息16000元。一年算下来，如果用100万元过桥，利息就高达19.2万元。 《时代周报》咨询了另一家过渡资金机构，月利率为1.8%。
完成再融资后，借款人须向抵押机构支付1%-2%的服务费。再融资100万元并转让公司所有权，按10年期限计算，完成再融资的成本约为61000-72000元。
除了支付资金成本外，借款人还面临一定的合规风险。一家大型国有银行抵押贷款业务负责人告诉《时代周报》记者，从抵押贷款向商业贷款的转变只会变得更加严格。去年，一家银行被随机审计，其中包括未实际经营的商业贷款，全部要求提前还款，影响了数百户家庭。审计署的审计工具非常强大，利用大数据等手段，对比社保、纳税、用电量等维度进行核查。
该银行的商业贷款本身是针对小型企业和微型企业的贷款。如果贷款中介引导没有公司名下的借款人注册或转让空壳公司，这本身就不符合国家政策指引。贷款经纪人和幌子公司经营者可能参与违反规则。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量住房贷款利率有关事项的通知，其中指出：“金融机构应严格执行相关监管要求，向存量住房贷款利率下调相关事宜提出通知”。经营贷款和向借款人提供的贷款。对个人贷款和其他贷款的用途进行彻底、实质性的审查，并明确风险。帮助借款人非法将现有商业住房贷款置换为经营贷款、个人贷款的中介机构，不得配合，对参与上述行为的内部人员严肃处理。”
因此，政策明确禁止经营性贷款非法流入房地产行业。如果你用商业贷款代替住房贷款，你可能会面临银行取款的风险，甚至面临违约和信用损害的诉讼。此外，随着中介机构受到查处，借款人也可能承担更大的金融风险。
天平的两端：游戏范围缩小
贷款的需求来自于住房贷款和商业贷款的利率差异，这限制了非法贷款的现象。银行严格控制商业贷款资金流向，限制贷款期限，防止资金流入房地产市场。通过对比四大银行公布的信贷条件和信贷中介机构提供的产品条件可以发现，虽然贷款的最高授信期限为10年，但一笔贷款的期限基本为3年。
佛山工行一名工作人员向时代周报记者透露，对于商业贷款，工行每年都会到营业场所进行审核、审核抵押品。在此期间，如果出现问题，银行将撤回贷款。
广州一位银行工作人员告诉时代周报记者，要获得商业贷款，需要在广佛拥有房产，拥有营业执照2年以上，信用报告良好，信用义务较低。同时，首息法、则本金的最长还款期限为3年。该工作人员表示，银行要控制信用贷款的风险。
为了缩小房贷转商贷的差距，银行产品设计和把控严格，监管部门加大了监管力度。降低利差有利于从源头上解决问题。
一年期LPR下降，经营性贷款利率进一步下降，经营性贷款与存量房贷利差拉大。同时，国家对小微企业这类普惠贷款进行补贴，进一步降低了银行端的资金成本。这使得余额向经营贷款倾斜。
另一方面，现有抵押贷款利率的下调进入实施阶段。交通银行召开个人住房贷款份额利率调整项目介绍会。中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年半年度业绩发布会上表示，要密切关注监管指引和市场走势。股权利率调整的实施确实困难重重。一种方法适用于所有管理政策。招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文公开表示，“降低现有的房贷利率是有必要的，我们已经制定了相应的方案，但目前还没有最终方案。”
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套贷款利率有关事项的通知：自2023年9月25日起，持有商业性个人住房贷款的存量首套贷款借款人住房可以向贷款金融机构申请，金融机构会发放新的贷款来取代现有的第一套住房商业个人住房贷款。此外，现有首套房商业个人住房贷款的借款人也可以向贷款金融机构提出申请，并同意变更合同约定的利率。
如果现有抵押贷款利率降低，银行将面临降低净息差的压力。中国建设银行首席财务官盛六荣在8月24日的2023年中期业绩会议上表示：“存量房贷利率将按照市场化原则重新谈判，这确实会对银行后续净息差产生一定影响。 ”。
银行现有大量抵押贷款。如果银行可以单方面降低现有抵押贷款的利率，这将对银行的收入产生影响。
如果银行将优质存量抵押贷款打包进行资产证券化，并提前获得贷款额度进行贷款回收，那么银行可以减轻利率调整对存量抵押贷款的影响。2014年，ABS个人住房抵押贷款开始发放，金额从68.14亿元增长到2019年的5162.71亿元。在此期间，抵押贷款利率也持续下降。然而，自2022年发行三笔个人住房抵押贷款ABS以来，迄今为止尚未发行过个人住房抵押贷款ABS。目前，存量个人住房抵押贷款ABS规模为1.6万亿元，占存量贷款ABS的74.28%。
天风证券数据显示，截至今年5月底，在原银保监会监管下，商业银行持有ABN和ABS比例达76%。也就是说，银行发行的ABS住房抵押贷款的持有者仍以银行为主。
监管方面，2023年初，原银保监会、央行就《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。监管措施引入了资产证券化产品的STC标准，并对符合STC标准的资产证券化产品给予一定的资本优惠。 STC标准的出台将对提高证券化产品信息披露透明度、降低投资者风险、支持资产证券化市场发展产生重大影响。
商业贷款用途都有哪些
证券时报记者 潘玉蓉
经营贷置换房贷的现象，已经引起了监管高层的重视。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局在发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》时表示，金融机构应对申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款用途的客户“进行穿透式、实质性审核”，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
光大证券固收分析师张旭在点评上述文件时表示，这段时间以来，金融资产的收益率已明显下降，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道。降低首套房贷利率，目的是引导借贷双方有序调整优化资产结构，压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间。
对于经营贷的种种违规行为，相关方面并非不清楚。今年3月，原中国银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构成立由主要负责人亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期6个月（2023年3月15日~2023年9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
随着专项治理的结束，相关处罚结果有望对市场形成新一轮震慑。
本轮经营贷的爆发式增长，是在中央大力支持普惠小微贷款的背景之下出现的，违规业务被冠以“普惠小微”的名义出现，其中的根由，值得深思。
普惠小微贷款是信贷资源精准滴灌到经济毛细血管中的重要工具。经济下行阶段，普惠小微企业是经济活力的体现，对于经济复苏有着重要意义。
可以看到，在央行等相关部门的大力支持下，我国的普惠小微企业融资环境得到明显改善。互联网、大数据、云计算为信贷技术的升级创造了条件。不少银行结合自身优势，在普惠小微企业贷款产品上推陈出新，真实地投入人力物力，构建普惠小微企业服务能力，实现了经济效益和社会效益的兼顾。
然而，也有银行仍延续路径依赖，害怕承担风险，在做普惠业务的时候，受到根植内部的“砖头文化”影响，或者向抵押物要保障，或者降低合规门槛，虚构小微企业材料违规放贷，甚至通过购买资产、外包业务，以完成任务式的心态对待普惠小微业务。
经营贷违规的顽疾固然要拔除，对普惠小微企业的信贷支持更不可因噎废食。经济复苏阶段，更要将普惠小微贷款政策落到实处。银行应尽早脱离路径依赖，培养适应新形势的信贷文化。否则，正如一位银行业内人士所言，银行失去的不仅是市场份额，还有培养人才的机会，乃至放贷的核心竞争力。
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