无法办理登记的以房抵债协议属一般债权，不能对抗法院的查封行为，下面是法律的生命给大家的分享，一起来看看。
抵债房可以申请贷款吗
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瑞华租赁站与文峰公司、明廷工程项目部、吴某某、王某某于2015年11月9日签订抵债协议，约定文峰公司用明廷一标段的29套房屋抵偿、吴某某、王某某共欠瑞华租赁站混凝土款7169827.50元，并附房源清单，法院中的14套房屋包括在抵债的29套房屋内。期间，瑞华租赁站对外销售了6栋6-1903号房屋，文峰公司配合予以备案登记。2021年11月16日，瑞华租赁站文峰公司不履行抵债协议为由，将文峰公司、重庆二分公司及云南二分公司等人诉至法院，请求判令文峰公司将明廷一标段28套房屋向其交付并协助办理房屋产权手续，法院于2021年12月31日作出（2021）民初1442号民事判决：文峰公司于判决生效之日起十日内将抵债协议附件房源清单中的28套房屋交给瑞华租赁站使用，办理买卖合同备案登记，并于2022年12月31日前为瑞华租赁站办理该28套房屋的产权证。文峰公司不服提起上诉，中级人民法院于2022年8月8日作出（2022）民终1193号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2022年6月16日，受理秦某与文峰公司合同纠纷一案，秦某于2022年6月27日申请保全文峰公司位于县××小区××栋××号××号××号××号××号××号××号××号，6栋中的6-602号、6-702号、6-802号、6-902号、6-1503号、6-1603号房屋，法院于2022年6月28日作出（2022）2530民初748号保全民事裁定并于2022年6月29日向县住房和城乡建设局送达了该民事裁定书和（2022）执保10号协助执行通知书。2022年7月15日，法院作出（2022）2530民初748号民事判决书：文峰公司于判决生效后十日内支付秦某工程款2461980元，并自2022年2月21日起以2461980元为本金，按一年期贷款市场报价利率计付利息至工程款付清之日止。瑞华租赁站于2022年11月7日对保全县明廷住宅小区14套房屋提书面异议，法院于2022年11月21日作出（2022）执异10号执行裁定：驳回城关镇瑞华租赁站的异议请求。瑞华租赁站不服该执行裁定，于2022年12月5日以该14套房屋为其所有为由向法院提起执行异议之诉。
瑞华租赁站向一审法院起诉请求：1.请求裁判不得执行被告已查封的“明廷住宅小区”5栋中的5-2303号、5-1702、5-1903号、5-1802号、5-1902号、5-2002号、5-707号、5-807号、5-907号，6栋中的6-602号、6-702号、6-802号、6-902号、6-1503号、6-1603号的房屋；2.请求法院确认“明廷住宅小区”5栋中的5-2303号、5-1702、5-1903号、5-1802号、5-1902号、5-2002号、5-707号、5-807号、5-907号，6栋中的6-602号、6-702号、6-802号、6-902号、6-1503号、6-1603号的房屋为原告所有。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”。本案中，瑞华租赁站请求权基础是“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”房屋竣工验收合格是物权登记条件之一，而本案系争房屋尚未通过竣工验收，不符合物权登记条件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”、第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述法律规定，瑞华租赁站对自己提出的诉讼请求所依据的事实，未能提供证据证明其事实主张，由其承担负有举证责任不利的后果。
一审判决：驳回城关镇瑞华租赁站的诉讼请求。
一审判决后，城关镇瑞华租赁站不服提起上诉。
二审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
本案中，案外人瑞华租赁站与文峰公司、明廷工程项目部、吴某某、王某某签订的以房抵债协议，源于当事人之间的基础债权债务关系，债权人依据以房抵债协议而产生的权利，不足以形成优先于一般债权的利益，如未办理过户登记手续，不能产生对外公示物权的效力，不能据此产生抵债房产的物权期待权，无法排除法院的强制执行。本案系争房屋因尚未通过竣工验收，未进行房屋产权登记，也没有办理房屋备案登记。且案外人瑞华租赁站系依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的申请，与上述法律规定不符。故瑞华租赁站主张其对抵债协议中约定的房屋已享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由不能成立，其上诉请求无事实和法律依据，二审不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
按揭房再贷
央行、国家金融监管总局宣布个人住房贷款政策的重大调整一周后，存量房贷降息的具体操作细节进一步明确。
9月7日，农行、工行、中行、建设银行四家银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。从此次发布的细则来看，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将在9月25日统一通过批量调整的方式进行调整。但是，“二套转首套”存量贷款需要在9月25日之后主动申请并提供相关材料。如果原来执行固定利率的，则需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。
哪些个人住房贷款可以下调？
根据要求，此次可开展存量房贷利率调整的调整范围应满足：贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前；用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；须为首套个人住房贷款。
对于“首套个人住房贷款”，包含了以下4种情况：原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
四家银行调整规则基本一致
总体来看，四家银行调整规则基本一致，存量房贷的调整幅度根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限（即“当地下限”）、发放时全国首套房贷利率政策下限（即“全国下限”）有所不同。
四家银行均明确，2022年5月15日至2023年8月31日发放的存量首套个人住房贷款执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。而对于2022年5月15日前的，则以原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）或按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
同时，四家银行还明确了调整方式和时间，存量首套个人住房贷款利率将于9月25日集中批量调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
如何申请下调房贷利率？
对于调整方式，四家银行都表示，会进行批量、统一调整，无需客户操作。
工商银行表示，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。
农业银行表示，我行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
中国银行称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，我行将统一通过批量调整的方式进行调整。
建设银行公告称，2023年9月25日，建设银行拟对符合情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。
对于“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，审批通过后再进行集中调整。此外，固定利率贷款也可再按要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。
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