抵押权是否及于抵押财产被保全查封后租金的认定，下面是京畿金融资产与律法给大家的分享，一起来看看。
上海查封车抵押贷款
——上海汉中皇国际物业管理有限公司与平安银行股份有限公司上海分行、宁夏盛世荣华投资管理有限公司等财产保全执行复议案
编写｜最高人民法院 邵长茂 薛圣海
01
裁判摘要
抵押权人因债务人不履行到期债务而提起诉讼，在诉讼阶段申请保全并查封了抵押财产，之后又申请保全抵押财产自查封之日起的租金的，人民法院应予支持。
02
案件基本信息
1.诉讼当事人
复议申请人(被保全人)：上海汉中皇国际物业管理有限公司(以下简称汉中皇国际物业管理公司)
申请保全人：平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)
被保全人：宁夏盛世荣华投资管理有限公司(以下简称盛世荣华投资管理公司)
被保全人：上海阜兴实业集团有限公司(以下简称阜兴实业集团)
被保全人：何某某
被保全人：朱某某
被保全人：浦江国际大酒店有限公司
被保全人：宁夏恒福川贸易有限公司
被保全人：陈某甲
被保全人：叶某某
被保全人：陈某乙
2.案件索引与裁判日期
执行异议：上海市高级人民法院(2020)沪执异1号裁定(2020年9月7日)
执行复议：最高人民法院(2020)最高法执复169号裁定(2021年3月31日)
3.案由
财产保全执行复议
03简要案情
2018年7月2日，在上海市高级人民法院(2018)沪民初38号案(以下简称38号案)审理过程中，依据平安银行上海分行申请，该院作出民事裁定，冻结盛世荣华投资管理公司、阜兴实业集团、何某某、朱某某、汉中皇国际物业管理公司等名下共计634，560，788.63元的银行存款，或查封、扣押其他等值财产。同年7月6日，该院向上海市长宁区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封江苏路40号房产(以下简称系争房产)，并标明“已抵押平安银行上海分行”。
2018年11月11日，平安银行上海分行向上海市高级人民法院提交财产保全申请书，要求冻结汉中皇国际物业管理公司对系争房产的租金债权。11月24日，汉中皇国际物业管理公司向该院提出租金保全异议，以过度保全、汉中皇国际物业管理公司系被骗才提供担保、上海韩匠摄影有限公司(以下简称韩匠摄影公司)借机不付租金等为由，要求不允许平安银行上海分行的保全申请。
2019年1月4日，就汉中皇国际物业管理公司起诉韩匠摄影公司房屋租赁合同纠纷，要求解除租赁合同、韩匠摄影公司返还系争房产并支付违约金、租金、使用费等一案，上海市长宁区人民法院所立案号为(2019)沪0105民初498号(以下简称498号案)。
498号案审理中，平安银行上海分行以自己对该案诉讼标的有独立请求权，起诉要求参加诉讼。长宁区人民法院认为该案系出租人主张租金与违约责任的房屋租赁合同，平安银行上海分行与汉中皇国际物业管理公司借贷纠纷尚在处理中，汉中皇国际物业管理公司能否以系争房产向平安银行上海分行承担抵押担保责任待定，作出(2019)沪0105民初498号之二裁定，不予受理平安银行上海分行的起诉。上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终6204号裁定，维持原裁定。之后，韩匠摄影公司将2018年11月至2019年12月的租金约1118万元汇至长宁区人民法院代管款账户。2019年12月16日，上海市高级人民法院向长宁区人民法院发出(2018)沪民初38号-2协助执行通知书，明确依据38号案民事裁定书，已经查封了系争房产。鉴于该房产抵押权人为平安银行上海分行，租赁人韩匠摄影公司将查封期间租金支付至长宁区人民法院，依据《物权法》第197条 、《民事诉讼法》第242条 ，要求长宁区人民法院暂缓向汉中皇国际物业管理公司发还租金。同年12月30日，该院以韩匠摄影公司租金已付，上海市高级人民法院协助执行通知书要求暂缓向汉中皇国际物业管理公司发还等理由，判决驳回汉中皇国际物业管理公司全部诉讼请求。汉中皇国际物业管理公司向上海市第一中级人民法院提起上诉。2020年8月3日，上海市第一中级人民法院作出(2020)沪01民终2516号判决(以下简称2516号案)，驳回上诉，维持原判。并强调在抵押权确认之前，“韩匠摄影公司向汉中皇国际物业管理公司支付租金，将构成侵害平安银行上海分行的权利，并承担相应责任，为了避免新的纠纷产生，韩匠摄影公司已将2018年11月至2019年12月的租金付至一审法院代管款账户”。
另外，主债权和抵押权纠纷即38号案截至复议裁定作出之日还在审理中。
上海市高级人民法院于2020年9月7日作出(2020)沪执异1号裁定(以下简称第1号裁定)，驳回汉中皇国际物业管理公司的异议请求。
裁定作出后，汉中皇国际物业管理公司向最高人民法院申请复议，请求：(1)撤销上海市高级人民法院第1号裁定;(2)撤销上海市高级人民法院(2018)沪民初38号-2协助执行通知书;(3)确认被查封的抵押担保房产租金属汉中皇国际物业管理公司所有财产，不是平安银行上海分行可得或应得财产;平安银行上海分行无权根据《物权法》第197条收取被查封房产租金，既不能作为抵押担保财产申请查封，更不能作为平安银行上海分行可得或应得财产申请查封。
04
案件焦点
平安银行上海分行享有的抵押权是否及于涉案租金。
05
裁判结果
最高人民法院经审理认为，《民事诉讼法》第225条 规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案争议的执行行为系上海市高级人民法院(2018)沪民初38号-2协助执行通知书，该行为发生于2019年12月，效果持续至今。该行为合法与否，需要依据当时施行的法律和现行法律进行审查判断。争议执行行为作出时仍在施行的《物权法》第197条第1款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”2021年1月1日起，《民法典》施行，《物权法》同时废止。《民法典》第412条第1款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”该条规定与《物权法》第197条确定的规则完全一致。本案中，平安银行上海分行已经在上海市高级人民法院提起诉讼，要求主债务人清偿主债务，要求担保人承担担保责任，包括要求汉中皇国际物业管理公司就其抵押财产承担抵押担保责任。虽然汉中皇国际物业管理公司对平安银行上海分行的主债权和抵押权是否有效均提出了质疑，平安银行上海分行的相关诉讼请求亦未经人民法院生效判决确认，但至少证明债权人认为债务人不履行到期债务、抵押权已经到期，存在实现抵押权以担保主债权实现的现实必要，汉中皇国际物业管理公司亦未提交证明债务尚未到期或者债务人已经履行到期债务的证据。同时，基于债权人平安银行上海分行的申请，上海市高级人民法院已于2018年7月保全查封了系争房产。租金属于系争房产的法定孳息。韩匠摄影公司向长宁区人民法院代管款账户汇入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，该租金的形成时间晚于上海市高级人民法院对系争房产的查封日期。因此，本案中，平安银行上海分行作为抵押权人，一旦其权利经过生效判决确认，其享有的抵押权将及于抵押财产自2018年7月之后产生的法定孳息，包括韩匠摄影公司向长宁区人民法院代管款账户汇入的租金。在平安银行上海分行的相关权利未经生效裁判确认之前，法院根据平安银行上海分行的诉讼保全申请，依据保全汉中皇国际物业管理公司名下财产的保全裁定，向长宁区人民法院发出协助执行通知书，对韩匠摄影公司汇入的2018年7月之后的涉案租金予以保全，避免将来租金流失影响生效判决执行，符合诉讼保全的立法本意，也符合《物权法》第197条和《民法典》第412条的规定。复议申请人汉中皇国际物业管理公司的复议申请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因此，驳回了汉中皇国际物业管理公司的复议申请，维持上海市高级人民法院第1号裁定。
06
裁判摘要评析
本案核心争议是平安银行上海分行享有的抵押权是否及于涉案租金，涉及两个关键问题：一是《民法典》第412条的“扣押”是否包括对不动产的“查封”，二是《民法典》第412条的“扣押”是否包括诉讼保全阶段的“扣押”。下面，从这两个层面对裁判理由作进一步说明。
一、《民法典》第412条的“扣押”是否包括对不动产的“查封”
一方面，从概念的演绎角度分析，《民法典》第412条的“扣押”应当包括对不动产的“查封”。《民法典》共有5个条文用到了“扣押”，分别是第399条、第412条、第423条、第724条和第896条，其中第412条和第896条单独使用了“扣押”，其余3个条文均使用了“查封、扣押”。从字面理解，似乎《民法典》第412条单独使用“扣押”，有区别于“查封、扣押”的特殊含义，但实则不然。“查封”和“扣押”，主要源于《民事诉讼法》及其相关司法解释有关执行措施的规定。《民法典》有关查封和扣押的概念内涵，应该遵从民事执行的相关法律及司法解释的规定。1998年开始施行的《执行工作规定(试行)》对“查封”和“扣押”作了区别，该规定第41条规定，“对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。”第42条规定：“被查封的财产，可以指令由被执行人负责保管。如继续使用被查封的财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。因被执行人保管或使用的过错造成的损失，由被执行人承担。”第43条规定：“被扣押的财产，人民法院可以自行保管，也可以委托其他单位或个人保管。对扣押的财产，保管人不得使用。”根据上述规定，“扣押”一般适用于剥夺被执行人对扣押物占有的情形，而“查封”一般适用于不剥夺被执行人对查封物占有的情形。2005年施行的《查封、扣押、冻结规定》，规定了财产的查封、扣押和保管方法，不再强调“扣押”和“查封”的上述区别。2021年1月施行的《关于修改执行类司法解释的决定》，根据《查封、扣押、冻结规定》的相关条文，删除了1998年《执行工作规定(试行)》的上述三个条文，亦不再强调“扣押”和“查封”的区别。因此，虽然《民法典》第412条仅规定了“扣押”，没有使用“查封、扣押”的表述，但亦不必再强调其仅适用于剥夺被执行人对扣押物占有的情形，该规定可以适用于不剥夺被执行人对扣押物占有的情形，包括查封不动产并允许被执行人继续使用的情形。
另一方面，从实践适用角度分析，《民法典》第412条的“扣押”应当包括对不动产的“查封”。实践中，不动产抵押普遍存在。根据2020年《查封、扣押、冻结规定》第7条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”，对于不动产的查封，原则上不剥夺被执行人对查封财产的占有。因此，如果将《民法典》第412条的“扣押”限定为仅适用于剥夺被执行人占有的情形，可能会将实践中普遍存在的不动产抵押排除在该条的适用范围之外，有违立法本意。此外，《查封、扣押、冻结规定》第10条第2款规定，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用;由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用”。根据该规定，剥夺被执行人占有的查封、扣押财产，保管人不得使用，包括不得出租。因此，如果将《民法典》第412条的“扣押”限定于剥夺被执行人占有的情形，在“扣押”之后，基本上不会存在租金这种法定孳息，该条文几乎没有实际适用的可能，显然也违背了该条文的立法本意。
二、《民法典》第412条的“扣押”是否包括诉讼保全阶段的“扣押”
一方面，从文义解释角度分析，应该包括诉讼保全阶段的“扣押”措施。人民法院在终局执行和保全执行中，都会采取查封、扣押、冻结措施。《民法典》对这两种措施在概念上作了区别。《民法典》第537条规定：“人民法院认定代位权成立的，由债务人的相对人向债权人履行义务，债权人接受履行后，债权人与债务人、债务人与相对人之间相应的权利义务终止。债务人对相对人的债权或者与该债权有关的从权利被采取保全、执行措施，或者债务人破产的，依照相关法律的规定处理。”第896条规定：“第三人对保管物主张权利的，除依法对保管物采取保全或者执行措施外，保管人应当履行向寄存人返还保管物的义务。”根据上述条文的概念划分，人民法院在终局执行中采取的查封、扣押措施属于执行措施，人民法院在保全执行中采取的查封、扣押措施属于保全措施。但《民法典》第412条规定并未将“被人民法院依法扣押”限定为执行措施，并没有明确排除保全措施。因此，在适用中，应该将该条规定的“扣押”理解为既包括执行措施，也包括保全措施。
另一方面，从对立法目的解释角度分析，应该包括诉讼保全阶段的“扣押”措施。《民法典》第412条源自原《物权法》第197条。本条规定的立法目的之一是避免抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，避免抵押财产在被扣押后价值减损，为了充分发挥抵押财产担保债权受偿的功能，进一步保护抵押权人的利益。抵押权是一种非占有的担保，法定孳息的归属，应该在保护抵押权人和保护所有权人、占有人之间实现平衡。当抵押权人因为债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，通过提起诉讼的方式积极维护自身合法权益的时候，有必要尽快实现抵押权以保护抵押权人的利益。《民事诉讼法》第100条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。” 根据该条规定，当抵押权人认为可能因抵押人的行为使判决难以执行或者造成抵押权人其他损害而申请对抵押财产采取保全措施，并得到人民法院准许进而实际采取保全措施的时候，尽快实现抵押权以保护抵押权人的利益存在紧迫性。而且，抵押人将抵押财产出租并获得租金，这些租金本身属于抵押财产价值的一部分，允许抵押人获得租金并将租金排除在抵押权效力之外，必然会导致抵押财产价值的减少，损害抵押权人的合法权益。当实现抵押权的条件成就时，作为诚实守信的抵押人，应当尽快变现抵押财产以清偿债务;如果抵押财产已经出租，应当终止租赁或者将租赁权移交给抵押财产的买受人，总之不宜继续收取租金，降低抵押财产的价值。因此，在人民法院应抵押权人的保全申请，扣押抵押财产后，将抵押财产的租金等法定孳息收归抵押权人所有，有利于平衡保护抵押权人和抵押人的合法权益，有利于抵押财产担保功能的充分发挥，与《民法典》第412条的立法目的相契合。
-审稿人：杨 奕-
本案例原载本案例原载于中国应用法学研究所主编：《最高人民法院案例选（第6辑）》，法律出版社2022年版。
已查封抵押物的贷款做展期
10月9日，安徽省安庆市宿松县发布《关于应对疫情影响促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施的通知》（以下简称“《通知》”），涉及公积金贷款额度、首付比例、延期交付等11条措施。
文件显示，夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度由45万元增加到50万元，单方缴存的由35万元增加到40万元。具体贷款额度与职工公积金月缴存额和还款能力挂钩。
首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为20%(二手房最低为30%)；首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为30%（二手房最低为40%)，贷款利率按住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。
受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴2022年6月至12月住房公积金，到期后补缴期间缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响；受疫情影响的缴存人，在2022年6月1日至12月31日期间，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。提高租赁商品住房公积金最高提取额度，按每户家庭每月1200元为限，在最高限额内按实际房租支出提取。
优化商品房预售资金监管方面，适当调整监管资金拨付使用的灵活性和适应性，2022年12月31日前，结合工程实际进度，对未停工停产、竣工验收备案前的项目，可提高一个拨付节点拨付。商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经住建部门审核同意的，商业银行应当及时支付。
《通知》提出，降低个人住房消费负担。指导金融机构积极落实好中国人民银行、中国银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发［2022]115号）最新要求，根据自身经营情况、房地产市场形势等因素和市场化差异化定价原则，逐步降低新发放的商业性个人住房贷款利率。引导宿松县金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度，更好支持刚性和改善性住房需求。对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构区分还款能力和还款意愿，对其存续的个人住房贷款，采取合理延后还款期限﹑灵活调整还款计划等方式予以支持。鼓励金融机构简化审批材料，优化审批流程，在资料齐全的情况下力争2个工作日内完成审批，备案后当天放款。
《通知》还提出顺延交房期限。继续执行《宿松县房地产市场调控联席会议2021年第一次会议纪要》（松房联纪[2021]1号），2021年11月24日前尚处于合同工期内的房地产开发项目，可适当延期交房，延期交房时间原则上控制在3个月以内。2021年11月24日后新取得预售许可的房地产开发项目，因疫情影响，交付期限可顺延30日。房地产开发企业出现阶段性困难的，属地政府和有关部门要在坚持市场规则的同时，按照“一企一策”原则，积极帮扶企业解决实际困难。
文件提出，优化新出让地块商住比。允许新出让商业地块建筑容量总体平衡。同一时间新出让的同一宗地内的相邻地块，土地性质均为商业用地的，允许地块之间可按不超过最高总计容面积进行建筑容量的整体平衡，并同步报审规划建筑方案。
探索项目分期验收方式方面，优化验收标准，在满足规划许可前提下，试行对已满足使用功能的单位工程单独竣工验收。用于销售的住宅、商业、办公等开发项目在一张建设工程规划许可证对应的用地范围内探索单体建筑规划验收与项目规划核实分开进行。
在阶段性调整预售许可形象进度方面，2022年12月31日前，项目首次申请商品房预售许可的，形象进度要求仍执行原标准（正负零以上1/3)。再次申请商品房预售许可工程形象进度可调整为达到正负零，但是必须满足以下条件:1.项目前期销售过程中，严格执行商品房预售资金缴存、使用规定，无违规现象；2.工程建设进度正常，未停工停产。
适当调整监管资金拨付使用的灵活性和适应性，2022年12月31日前，结合工程实际进度，对未停工停产、竣工验收备案前的项目，可提高一个拨付节点拨付。商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经住建部门审核同意的，商业银行应当及时支付。
宿松县要求对企业项目贷款予以支持，各金融机构不得无故抽贷、断贷、压贷，保障房地产开发企业、建筑企业、个人住房贷款有序投放。鼓励金融机构按照市场化、法治化的原则，对受疫情影响严重、到期还款困难的企业，通过展期等方式予以支持，并依据调整后的还款安排报送信用记录。法人银行要加强对乡镇房地产项目按揭业务的支持力度，确保项目正常交付。
老城区更新改造项目征迁采取商品房安置为主，商品房安置设定房票，适时在全县范围内推行房票安置政策。
持续开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。
各网络平台、自媒体要按照相关政策法规准确解读房地产市场形势和政策，正确引导市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，对散布捏造虚假信息、虚假宣传、恶意炒作等扰乱市场秩序的行为，依法严肃查处。
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