我们的房产救市政策，用的还是十几年前的思路，效果堪忧！，下面是海上的日子给大家的分享，一起来看看。
走破房子不能贷款
我不太喜欢谈房地产，因为有房子的不喜欢听到跌，没房子的不喜欢听到涨，不管怎么说都肯定要得罪一批人，但是最近房地产行业的动静太大了，怎么都绕不过去，所以今天就随便说几句关于这几天落地政策的看法。行文前先声明下，我对于这些政策基本不看好，但对于房地产的后市我却是有限看好的！
房地产
说政策之前，先说一个问题：为什么必须保住房价？房价其实是过去20年中国在房地产领域投资的一种价值体现，我大约算了下，如果房价跌了45%，我们过去20年的投资和市场价值基本可以持平，如果下跌超过45%，我们的投资就低于市场价值了，也就是投资失败！这个结果无论是国家还是个人都难以承受——国家缩水的是产能产量和后续发展力，破坏的是整个金融行业的平衡，而个人缩水的是资产，这些都是社会稳定的要点，所以保住房价=保住了社会稳定，这个逻辑是没有错的！
房价
说完保住房价的必要性，等于理顺了思路，之后，我们再看政策！
认房不认贷是上海刚刚落地的政策！这个政策其实是从贷款利率上入手，即金融系统让出一部分利润，把这份实惠装在购房者的口袋里！针对的主要是现在手上有一套房产，又想改善住房条件的群体。打个比方，我一家三口住在一套30平米的老破小，人实在太憋屈了，一直就想换套大房子，但以前认房认贷，我即使出手了第一套老破小，第二套房子的贷款还是按照较高的利率来，不能享受首套的贷款利率优惠！可新政下，我只要出手那套老破小，新买的那套大房子就可以拿到首套的利率优惠！
贷款
那么具体到数字，是一个什么概念呢？目前上海二套房贷款年利率为5.25%，按照贷款本金500万、贷款期限30年等额本息计算，利息总额约为495万，而如果被认定为首套住宅的话，年利率将下调至4.55%，本金仍旧为500万期限30年，那么利息总额约为418万，两者相比，差额足有80余万元，平均到月供，每个月可以减少2500元左右！所以客观地说，这个优惠力度是有的！
月供
但是，这个政策只强调了振奋买房者的积极性，却偏离了一个更为基础的事实：房产是毫无疑问的金融工具，对于很多人来说，保值和增值才是最需要关注的！
我们不妨思考一下，为什么现在会有大批的人断供？仅仅是因为收入不够吗？为什么05年到15年的十年间我们几乎听不到这种消息？毫无疑问，另外一个决定性的因素决定了我们看到的一切：房产的增值！
房价的上涨
如果，房价还是在上行期，那么还会有那么多人断供吗？当然不会！2004年到2009年的这五年时间里，上海内环内的房价以每年100%的速度提升，在这样的现实下，即使最悲观的人也不会舍得去断供！所以我只记得看到追涨的人群在推波助澜，却看不到有人弃市而去！而当房产价格一路下滑的时候，特别当房产的现有价值已经不足以支撑首付+贷款的总额的时候，断供往往就会成为唯一的选择！
断供
断供只是一个特例，是购房者在极端情况下的一种选择，却明明白白告诉我们，房产从根本上就存在的金融属性！我们现行的很多政策，比如限购，就是压制这种属性的行政手段！毋庸讳言，这些手段确实可以起到抑制房价的作用，但同时也使整个市场失去了应有的活力和抗压性，而事实一再证明，这个世界“既要又要”的事情大多是办不成的——当年喊着房价贵要求限制房价的人，到了今天有多少实现了买房的愿望？恐怕他们至今还是在努力呐喊吧！
金融
回到认房不认贷！这个政策底层思维是希望通过活跃市场交易来提升房产价格，那是我们过去使用过也成功过的老套路，那当年为什么可以成功？一个主要原因在于当年的房产价格比较低，一套房产的总投资在个人资产里所占比例虽然不小，但还有回转的余地！但在今时今日的中国，这招就有点不好使了！因为目前房产总价已经比较高了，不但占了个人资产的大多数，甚至超越了一部分人的全部资产，这样的情况下，房产消费热情很难因为这些蝇头小利挥发出来！
房产
我们想象一下：一边是30年只有14%的优惠（前面500万那个例子），一边是五年500%的增值预期，这种对比下，民众会怎么选择？我想除了本身有钱的那部分人会投资，没有钱的一部分人也愿意贷款去买房——过去20年房地产高速发展的一条重要法则，就是房产的涨幅一直领先于利率！所以说当前中国房地产的核心问题，不在于流通性不强，而在于信心不够！我们努力的方向不应该是用降价来活跃市场，而是要让整个市场可以明确房地产增值的预期，而这个预期，要比以往更有针对性！比如，针对一二线城市和部分三线城市的增值预期，放开行政束缚，彻底金融化；允许三四线城市房价下行；允许一线城市的扩容，增设类似雄安的新区、特区，为一线城市周边地区赋值……
房产
以上就是我对楼市新政的一些看法，简单来说，就是药的分量不够，用的地方也不对，希望这么简单就起死回生有点想当然了！但即使如此，我对于未来中国一二线城市的楼市还是看好的。原因很简单，因为这些城市都有虹吸效力，往往集合了一个地区的所有精华，确实具有其他地方没有的价值！这里对几个一线城市就不赘述了，我单单说说成都这个城市，最近刚刚又去了一次，时隔四五年时间，感觉这个城市的城市化进步非常快，而且相比其他一二线城市房价也不高，有那么点价值洼地的意思！可惜的是，成都也是限购的城市之一……
成都
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房贷过桥贷款什么意思
近期，国家为了激活楼市消费力，下调了首套房贷最低利率，很多城市甚至将首套房贷利率下降至3.8%，那么之前高利率购买房产的人怎么办？
如果你之前购买房产的利率采用LPR (贷款基础利率），也就是浮动利率，那么你的个人贷款利率会在每年的规定时间发生变化，当LPR降低时，你的贷款利率也随之降低。
但我们这里要聊的是，前几年，很多人的首套房利率超过了基础利率，即使LPR降低以后，利率仍然超过5%，该怎么办。
在这里给大家一个建议，那就是转贷。
方案一: 商贷转公积金贷转贷是指借新还旧，个人或企业在贷款到期前，向银行提出申请并同意后，将旧的贷款转为新的贷款，根据新的贷款利率计算
商业贷款转公积金贷款是最节省利息的方式
5年以下:首套房贷款利率是2.6%；
二套房贷款利率为3.025%；
5年以上首套房的贷款利率是3.1%；
二套房贷款利率为3.575%。
商转公目前是最省钱的转贷方式，不过商转公的贷款金额有限，需要满足当地公积金贷款条件。现无需提前还清商业贷款，可以直接在公积金服务中心办理。
二次抵押贷款是当你的房产价值超过了房贷金额，那么就可以选择将房产再次进行抵押，以此过得贷款金额，二次抵押的利率不一定会低于目前你的房贷利率，需要慎重选择。另外，二次抵押中很多会涉及中介问题，需要大家注意以下几点:
中介费用，二次抵押如果涉及中介操作，那其中会多出一项费用，就是中介费用，费用金额一般为你的贷款金额的2%～4%不等。过桥费用，二次抵押需要房屋在无其他贷款的情况下进行，所以你需要还清现有贷款，如果你的余额不足以还清现有贷款，那么中介会建议你采用过桥，过桥就是你可以借用别人的资金偿还债务，别人会向你收取对应的过桥费，这笔费用一般是每天0.15%～0.3%。不要使用企业贷，中介会建议你采用企业贷的方式，利率低，贷款金额高，但这里不建议使用，企业贷需要你办理营业执照，需要时间和费用，而且如果只是用于转房贷，每1～3年需要折腾一次，是违法行为，所以你要考虑的贷款一定是消费贷。方案三: 对敲(非夫妻间过户)这个是非夫妻间的过户，过户以后可以重新办理按揭贷款，实现最低按揭贷款，最长贷款三十年。
这种方式需要满足特定条件，比如需要有房本、代持人必须是首贷资质、两人身份地址尽量不同等等。
它的缺点也很明显: 需要交税费、占用对方首套房资格、月供麻烦，存在诸多风险，不建议使用。
以上来看，如果条件允许，商转公最好，其次是再次抵押，但一定要考虑消费贷。
在这里需要和大家再提一点——装修贷，装修贷不同于其他贷款，它看上去利息很低，但都有特定条件，比如 贷款时间短、每月还贷利息固定、有手续费等等，核算下来并不省钱。
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