上海新房限价结束，豪宅即将暴涨？ #楼市，下面是魔都小魔女地产观给大家的分享，一起来看看。
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上海会像广州一样放开新房的限价，尤其是豪宅高端盘吗？大家好，我是魔都小魔女，我的团队提供专业的二手房买卖实操、新房打新和贷款服务、信贷服务。欢迎大家后台私信咨询。
前段时间，广州一个楼盘放开了限价，各种谣言和小道消息满天飞，让打新人越来越焦虑。毕竟，认房不认贷放开后，越来越多的人想卖房打新。大家最关心的是，新房的价格会上涨多少？与二手市场相比，新房价格是高还是低？新房价格会比二手市场高出10%甚至20%吗？这是我们需要重点讨论的问题。
这几年，新房价格一直在上涨，这与倒挂现象密不可分。老房子的价格甚至高于新房，这是不正常的市场现象。上海通过限制一手房的价格来抑制楼市热度，但这种做法并不符合市场规律。这种奇怪的现象不仅出现在上海、杭州、北京、广州，而且这种现象已经不是第一次出现了。
最近的一次倒挂现象发生在2017年至2018年。当时，上海只发放了38个预售证，没有新房积分摇号制度。如果想购买新房，就必须带着被子通宵排队。
2017年第一季度，上海只发放了38个预售证。当时，没有新房积分摇号制度。如果想购买新房，就必须带着被子通宵排队。
下面是2017年开盘的一些核心位置的新盘。可以看出，这些新盘的价格受到明显限制，低于周边二手次新的价格。通过打压新房的价格来抑制二手房，效果非常好。随着时间的推移，新房的限价逐渐放开。因此，我们可以看到，到了2018年和2019年，甚至到了2020年初，市区还有很多核心位置的新盘开盘，但开盘时没有售罄。剩余的尾盘在慢慢销售，例如复兴珑御和瑞虹八期。
直到2020年夏天，倒挂现象还不是很明显。甚至有些新房还没有售罄。
虽然大家最关心的是新房的价格会上涨多少，但是我们还是要先回顾一下21年至23年已经开盘的新盘的涨幅情况。
先看一下同一个板块相邻楼盘的涨幅情况。以瑞虹新城板块为例，九期隔壁的招商虹玺涨幅高达17%。再来看一下新房扎堆的中兴路板块。可以看出，随着时间的推移，新房的价格逐渐上涨。
再来看一下同一个楼盘不同批次的涨幅情况。以杨浦的仁恒海上源为例，每平米涨了差不多5000块。还有一个更典型的代表是浦东金桥九宫格金鼎，涨幅高达11%。通过这些新盘的数据可以看出，新房价格上涨是必然的，但目前来看，涨幅相对较温和。
既然新房限价已经完成了打压二手房的历史使命，那么是否意味着它将不再受到限制，与19年和20年初的情况相似呢？这是大家最关心的问题。四川认为，新房价格上涨的可能性有三种。
·首先，大部分新房价格将相对稳定地上涨，倒挂率逐渐缩小到10%，最终与二手房价持平。随着时间的推移，大部分新房的倒挂率将降至10%或接近于与二手房持平。
虽然上海推出了认房不认贷的政策，但市场需要时间来消化政策，只有成交量增加，成交价才可能上涨。因此，短期内二手房价格不太可能大幅上涨，最多只会保持温和的上涨趋势。
然而，新房价格的涨幅可能会快于二手房，导致两者之间的倒挂价差逐渐缩小，最终降至10%左右甚至持平。这是因为出于经济发展、开发商生存、土地财政收入、楼市信心等多种考虑，房价联动政策必须上涨，这是第一阶段。
这个阶段可能会持续很长时间，到今年年底甚至明年上半年都无法确定，因为政策存在很大的不确定性。
对于大多数购房者来说，新房价格与二手房价倒挂10%甚至持平是可以接受的。毕竟新房的品质也不错。上海目前的商品房主要集中在2000-2008年左右，尤其是市区。2015年以后的小区就比较少了。
·小魔女团队在做二手房时发现，如果客户能买到17、18年的小区，他们就不一定坚持要打新了。但是如果他们只能买到05、06年的小区，他们就比较坚持打新。上海缺乏10年内房龄的次新房源，这是阶段性的产品空缺造成的。
·接下来，我们来看第二种情况，即新房价格比二手房价高出10%到20%。如果新房价格为10万元，而二手房价为11-12万元，那么坚持只买新房的人可能会减少。
当然，这还取决于具体的替代品是哪一种。
例如，以唐镇为例，如果新房价格比二手房价高出10%、20%，那么我宁愿选择五六年前的仁恒、绿城，因为它们的外立面是大理石的，还有泳池。现在买新房可能会出现水泥外立面，这没有必要。但如果市区周边只有破旧的房子，那么购房者可能仍然会坚持购买新房，因此二手房市场是否存在合适的替代品对新房价格有很大影响。
·最后，我们来看第三种情况，即新房价格比二手房价高出20%甚至更多。对于大多数人来说，打新的热情可能会消退，但如果这个差价出现在市区的核心位置，那么情况可能会有所不同。高端盘、豪宅盘里20%不算什么。如果翠湖六期开出来比周边的二手还贵了20%甚至30%，土豪们仍然会愿意购买，因为他们看中的是稀缺性。
总结一下前面的三种情况，小魔女认为：对于大部分上海的新盘而言，第一种的可能性比较大。
当新房比二手贵了10%时，如果是内环或内中环的优质楼盘，很多买家仍然会优先考虑新房，因为在远郊或者供应过剩的区域，贵了10%可能会导致销售困难。因此，这种现象已经在临港和闵行的一些新盘中出现。如果你真的想成交，只能降价亏本出售。换句话说，新房价格通常比二手房高。因此，这种现象使得人们不愿意购买临港的新房。例如，兰香湖距离市中心较远，周围环境不错，但生活配套不足，而且大多是大户型。今年这一批次的开盘价格高达10万，而2023年的第八批开盘价格比周边高出不少。因此，预计这一批仍然难以销售。不知道谁会购买这些新盘，他们可能需要通过中介进行推广。因此，这种现象在远郊地区已经出现，新房价格已经超过了周边二手房价格的10%。这些新盘卖不动。
对于第三种情况，当新房价格比二手高20%时，这种情况只会出现在市区的豪宅盘上。因此，小魔女认为，上海可能会放开豪宅的限价政策，因为豪宅的价格涨幅已经超过了5%和10%，甚至可能上涨15%至30%。中海这次的开盘价格预计在16万以上，甚至可能达到17万。目前还不知道认筹和持有方式是否会有所变化，但上海肯定会找到稳妥的解决方案，避免再次出现云锦东方这样的社会现象。对于土豪们来说，豪宅价格上涨并不重要，因为他们不关注价格，更关注核心资产。这就是小魔女对上海新房限价取消后，新房价格可能会上涨多少的预测。欢迎在评论区留言，和大家交流你的想法。如果你想咨询卖房、买房或打新的具体操作，也可以联系小魔女团队。
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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 付乐 冉学东 北京报道
11月14日，上交所公司债券项目信息平台显示，“中金公司-景明1号第1-30期资产支持专项计划”项目状态显示为“已反馈”。该债券品种为ABS，拟发行金额100亿元，原始权益人为深圳市中融小额贷款有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司，项目受理日期为2022年8月12日。
近三个月，互联网小贷平台ABS项目密集推进。据《华夏时报》记者不完全统计，今年8月以来，交易所“通过”和“已反馈”的互联网小贷ABS有16笔，金额超650亿元。
博通咨询金融行业资深分析师王蓬博11月14日在接受《华夏时报》记者采访时表示，小贷行业上半年受治理等因素的影响，ABS整体发行放缓，此次也是积压后集体审批通过的结果。此外，发行ABS也是互联网小贷平台补充资金的重要渠道，对其业务有促进作用，为市场所接受。
密集推进
近日，多家互联网小贷平台ABS项目密集推进。
上交所公司债券项目信息平台11月9日显示，“招证-美好生活2期2022年1-20号资产支持专项计划”项目状态显示为“已反馈”。该债券品种为ABS，拟发行金额50亿元，原始权益人为重庆美团三快小额贷款有限公司。
同日，上交所反馈“首创-TCL网贷1-10期资产支持专项计划”，信息显示，该项ABS原始权益人为广州TCL互联网小额贷款有限公司，拟发行金额为10亿元。
10月21日，“中信证券博远1号第1-30期资产支持专项计划”项目状态更新为已反馈，拟发行金额为30亿元，原始权益人为重庆京东盛际小额贷款有限公司。
10月12日，“中金-携程小贷拿去花第1-20期资产支持专项计划”项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额为50亿元，原始权益人为重庆携程小额贷款有限公司。
9月30日，深交所官网显示，“中信证券-圆满1号第1-20期资产支持专项计划”项目显示“通过”状态。该项目发行人为重庆度小满小额贷款有限公司，拟发行金额为50亿元。
据《华夏时报》记者不完全统计，8月以来，上交所与深交所更新进度的互联网公司旗下小贷ABS有16笔，有4笔已通过，11笔已反馈，1笔已终止，涉及金额超650亿元，涉及企业包括字节跳动、美团、百度、携程、京东科技等。
某头部互联网小贷平台相关负责人对《华夏时报》记者表示，2022年春节后曾收到监管口头指导，沪深两地交易所暂停了互联网公司消费金融资产证券化产品的新增发行。
王蓬博表示，目前来看，市场认可度比较高的主要是头部互联网平台旗下小贷机构发布的ABS项目。小贷行业上半年受治理等因素的影响，ABS整体发行放缓，此次也是积压后集体审批通过的结果。
某小贷行业人士对《华夏时报》记者分析称，近期ABS项目密集推进，一是因为前两年ABS发行较少，二是由于目前网络小贷牌照开始收紧，一旦牌照减少，而单块牌照的杠杆率不变，就需要采用ABS这种融资方式，而不是单纯地依靠注册资本金。
小贷ABS优先A级利率破“3”
根据中国资产证券化分析网站，例如以美团三快小贷作为原始权益人的“招商资管-美月第7期资产支持专项计划”，优先A级发行利率2.59%、优先B级3.08%。另有“京东科技荟臻2号第1期资产支持专项计划”，优先A级发行利率2.78%、优先B级3.1%。
关于互联网小贷平台ABS项目利率下行的原因，王蓬博分析称，因为头部互联网平台发布的小贷产品，穿透后的标的资产都很优良，逾期等数据都好于地方小贷机构，加之目前市场资金相对充足，利率持续下降，所以发行利率下行也是题中之意。
“发行ABS是互联网小贷平台、消费金融公司补充资金的重要渠道之一，为市场所接受。而其融资状况相对来讲也有所分化，一方面头部机构融资渠道多且受市场欢迎，另一方面地方小贷竞争加剧，获客和融资都越来越困难，行业集中度增加。”王蓬博表示。
某金融科技公司内部人士告诉《华夏时报》记者：“说实话，发行ABS的门槛太高了，我们目前还是以银行或消费金融的助贷合作为主。”
在ABS发行门槛层面，需要小贷公司成立满24个月，并在省金融办的年度考核评级中连续2年保持在A(含)以上，上一年度的信用等级符合一定的信用评级标准等。此外，2020年9月16日，银保监会发布《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，要求小贷公司通过发行债券、资产证券化产品等标准化债权类资产形式融入资金的余额不得超过其净资产的4倍。
该内部人士进一步表示，发行ABS要提前找好认购方，才会走上架流程。不然一旦走流程上架，交易所不批，就算上了也没人认购，对下次发行ABS是毁灭性的影响。发行ABS与股东背景有很大关系，认购方需要看发行方的背景，是互联网大厂，还是持牌金融机构，股东实力越强发行就越容易。此外，部分机构初期发行ABS，为了谋求成功率，都是自家股东或者长期合作的合作方来认购。
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