鹤岗女子还贷10年房子被他人“合法”入住 律师：法院应有审查义务 查明事实并自我纠错，下面是封面新闻给大家的分享，一起来看看。
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封面新闻记者 赖芳杰
因为棚改房低到几万元一套，小城鹤岗近年来成为网络上的“神奇之地”，吸引了不少逃离大城市的年轻人。9月11日，鹤岗刘女士的买房“奇遇”也迅速成为了网络热点。
让人唏嘘的是，刘女士买房时遇上的是价格“高位”，辛苦还贷10年后，发现房子竟被他人“合法”入住，对方还能出具法律文书。法院则回应，为刘女士协调一套其他项目同等面积的房产。
在这场“奇遇”中，刘女士的权利应如何维护？法院在审查环节应尽哪些义务？9月13日，上海权典律师事务所孟小龙律师接受封面新闻记者专访，作出法律分析与解读。
△上海权典律师事务所律师孟小龙
1
有点离谱！
还贷10年 房子被他人“合法”入住
据每日经济新闻报道，鹤岗人刘玉梅，此前一直在台州教书。2011年在鹤岗购置了一套130平方米的房产，位于鹤岗市中心城区的和平家园小区。贷款20万元，分10年还清，总价72万余元。
△和平家园高层的视野极佳
刘玉梅以不低的房价，用10年的时间还清了房贷。当她准备回鹤岗养老，回到这个小区时，不仅发现房价降了，还发现她的房子竟早已不再是她的！从未谋面的陌生人王某一家住进了属于刘女士的房子。更令人震惊的是，王某竟然能出示法院的正规文书。
原来，在刘玉梅离开鹤岗工作的期间，和平家园小区发生了一起房屋买卖合同纠纷。另一名购房者张某，与开发商发生了争端。法院介入，调解双方达成协议，将购房者的房源进行了调换。将坐落在向阳区和平家园2号楼012708室，面积107.29平方米调换到2号楼010507室，面积130平方米，已交付到申请人张某名下，和解协议内容属实。
而2号楼010507室，正是刘玉梅所购的房产。
9月12日，鹤岗市向阳区法院给出了一个初步的方案，让张玉梅放弃这套还清了房贷的房子，法院将协调提供一套其他项目同等面积的房。
这一决定让刘玉梅感到疑惑和不满：“这套调解房并没有之前买的那套地段好。”刘玉梅疑惑的还有，张某是如何从107.29平方米得到已售出的130平方米房屋的？据悉，该项目因涉及债务纠纷，至今未能办理产权证，便出现了已售房源被二次交易的“离奇状况”。
9月13日，封面新闻记者致电向阳区人民法院，并未得到此事的回应。
2
市中心“珍稀户型”
价格“高位”时单价近5000元
相较于当地如今的“白菜”房价，刘女士在2011年购房时，单价并不低。当初，刘女士以4888元/平方米购入新房，贷款20万元、分10年还清，房屋总价加利息共计72万元。
鹤岗当地的房产中介钟先生发来的看房视频显示，刘女士所在的2号楼高层视野极佳，可看到远处儿童公园的摩天轮，主卧的窗户可俯瞰鹤岗火车站，客厅和阳台都很宽敞。
△刘女士的2号楼属于高层“珍稀户型”
在当年的项目立意中，和平家园的定位在于“四合院式的高档住宅”，也属于重点学区房。户型从88-171平方米都有，属于市中心的“珍稀户型”。
“十年前，70万一套房，不夸张。”钟先生证实了2011年的“行情”，同时表示现在的“行情”不能同日而语。去年，钟先生介绍的客户最后成交价在20—30万之间。
3
刘女士的权利该如何保障？
后续法律行为可视情况撤销
“对于该事件的处理，目前法院给出的方案是，帮刘女士置换到另外一套同等面积的房子。当然，这是一种解决方案，但肯定需征得刘女士的同意才可以。抛开这个方案，我们可以具体分析一下这个案件中的法律关系。”上海权典律师事务所律师孟小龙认为，房产是否过户，是问题关键。如果刘女士购买的这套房子已经办理了过户手续，那么毫无疑问，她确定享有房子的所有权。这样一来，就会导致后面所有的法律行为，比如执行和解协议、房屋买卖行为等，在法律性质上都是错误的，都应当被撤销。
“但是，如果她购买的这套房子没有办理过户手续，那么根据法律规定，她享有一种权利，即物权期待权。”孟小龙指出，该物权期待权，区别于物权所有权。根据我国《民法典》的规定，房子的所有权此时仍然属于开发商。但尽管如此，开发商并没有一个法律上的实体权利，即如果此时开发商将该房子用作向债权人偿付债务，或与向债权人履行其他义务，则有违公平、诚实信用的法律原则。因此，作为享有物权期待权的刘女士，此时可以根据执行和解的相关规定，作为利害关系，向执行法院申请确认执行和解协议无效，或申请撤销执行和解协议。
孟小龙还提到，根据新闻报道内容，张某在与开发商签订执行和解并获得该房屋后，又将该房屋以低于市场价卖给了王某，如果最终认定张某和王某之间具有恶意串通的事实，此时买卖合同应当是无效。此时，如果房屋已经登记过户，则可以申请登记机关撤销登记。
△据王某介绍，自己在2019年时从亲戚手里买下这套房屋，并着手进行了装修。 王某出示鹤岗市向阳区法院执行局的证明材料
“作为本案中最无辜的刘女士，如果最终无论是开发商，还是法院，给出了让其满意的调解方案，比如置换一个条件均等的房子，或置换房子之外还给予赔偿等，则也是一个比较好的纠纷解决结果。”孟小龙认为。
4
法院应尽到审查义务
查明事实并自我纠错
此前，刘女士自述向法院申诉了一年多都没有结果。鹤岗市向阳区法院在9月4日联系了刘女士，由副院长和一名法官作出解释，承诺在9月14日前作出处理，即重新协调一套其他项目同等面积住房。
对此，孟小龙认为，事件发生后，法院给出了处理方案，尽管初步没有与刘女士达成一致意见，但也说明法院在积极解决此类纠纷。
△2019年底，鑫鹤房地产公司与张某的纠纷案以调解方式结案
“如果该执行和解协议是在执行人员的居中调解下作成，则执行人员应当尽到相应的审查义务。比如，需审查双方执行和解协议中约定的置换房屋的真实权利状态，比如房屋上是否有抵押事实等，目的是确保和解协议不侵犯其他第三人的合法权益。在现实生活中，尽管开发商享有对某些房屋的所有权，但有时房屋已经售卖给买受人，基于此，执行人员更加应当尽到相应的审核义务。”孟小龙表示，在这起案件中，法院内部可以启动自我纠错程序，在查明事实的基础上，将先前作出的执行和解协议进行主动撤销或确认无效。
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（部分）发布截止日期：2022年10月25日
来源：黑龙江日报
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